เขียนโดย นายศรศักดา จิราพงษ์ · อัปเดตล่าสุด มิถุนายน 2026

ตอบสั้น ๆ: สัญญาเช่าอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และถ้าเป็น "การให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย" ที่ผู้ให้เช่าประกอบเป็นธุรกิจ (มีหลายห้อง/หน่วยตามเกณฑ์) ยังอยู่ภายใต้ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา (สคบ.) ที่กำหนดให้เป็นธุรกิจควบคุมสัญญา ซึ่งคุ้มครองผู้เช่า เช่น เก็บเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าได้ไม่เกินอย่างละ 1 เดือน ต้องคืนเงินประกันเมื่อสัญญาสิ้นสุดตามที่ประกาศกำหนด และผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้โดยบอกกล่าวล่วงหน้าตามเงื่อนไข บทความนี้อยู่ในชุด คู่มือร่างและตรวจสัญญาธุรกิจ

เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า

สำหรับการเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยที่อยู่ในข่ายธุรกิจควบคุมสัญญาของ สคบ. ผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บ "เงินประกัน" และ "ค่าเช่าล่วงหน้า" ได้ไม่เกินอย่างละ 1 เดือน และเมื่อสัญญาสิ้นสุดต้องคืนเงินประกันให้ผู้เช่าตามที่ประกาศกำหนด (หักได้เฉพาะค่าเสียหายที่เกิดจริงและมีหลักฐาน) การริบเงินประกันโดยไม่มีเหตุหรือเรียกเก็บเกินกว่าที่กฎหมายกำหนด ถือเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมและใช้บังคับไม่ได้ในส่วนนั้น ผู้เช่าจึงควรเก็บหลักฐานการชำระเงินประกันและสภาพห้องตอนเข้าอยู่ไว้

ใครอยู่ในข่ายควบคุม: กฎ สคบ. มุ่งคุ้มครองกรณีผู้ให้เช่า "ประกอบธุรกิจ" ให้เช่าที่อยู่อาศัยหลายห้อง/หน่วยตามเกณฑ์ ส่วนการให้เช่าเป็นการส่วนตัวรายเดียวอาจไม่เข้าข่ายควบคุมทั้งหมด แต่ก็ยังอยู่ใต้หลักทั่วไปของ ป.พ.พ. รายละเอียดและเกณฑ์อาจมีการปรับปรุง ควรตรวจสอบฉบับล่าสุดของประกาศ สคบ. และจัดทำสัญญาให้สอดคล้อง

การบอกเลิกสัญญาเช่า

การบอกเลิกขึ้นกับประเภทสัญญาและเงื่อนไข กรณีเช่ามีกำหนดเวลา หากฝ่ายใดผิดสัญญา (เช่น ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า หรือผู้ให้เช่าไม่ส่งมอบ/ไม่ซ่อมตามหน้าที่) อีกฝ่ายมักต้องบอกกล่าวให้แก้ไขก่อนแล้วจึงบอกเลิก ส่วนสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยในข่ายควบคุม ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกก่อนครบกำหนดได้โดยบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นหนังสือตามเงื่อนไขที่ประกาศกำหนด การมีหนังสือบอกกล่าวที่ชัดเจนช่วยป้องกันข้อพิพาท วิธีเขียนหนังสือบอกกล่าวให้มีผลอ่านได้ที่ หนังสือบอกกล่าวทวงถาม (โนติส)

ผู้เช่าไม่จ่าย-ไม่ยอมออก ทำอย่างไร

ถ้าผู้เช่าค้างค่าเช่าหรือสัญญาสิ้นสุดแล้วไม่ยอมออก ผู้ให้เช่า ห้ามล็อกห้อง ขนของ หรือตัดน้ำตัดไฟเอง เพราะอาจผิดกฎหมายและถูกฟ้องกลับ ต้องบอกเลิกสัญญาตามเงื่อนไขแล้วฟ้องขับไล่และเรียกค่าเช่าค้างผ่านศาล อ่านขั้นตอนที่ ฟ้องขับไล่ผู้บุกรุก/ผู้เช่าไม่ยอมออก และเรื่องเงินประกัน-เบี้ยปรับที่กำหนดในสัญญา เทียบได้กับ มัดจำ vs เบี้ยปรับ

ทำสัญญาเช่าให้รัดกุมทั้งสองฝ่าย

สัญญาเช่าที่ดีควรระบุระยะเวลา ค่าเช่า เงินประกัน เงื่อนไขการคืนเงินประกัน หน้าที่ซ่อมแซม การใช้สอย ข้อห้าม (เช่น ปล่อยช่วง) และเงื่อนไขบอกเลิก ที่ชัดเจน การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนจึงจะบังคับได้เต็มกำหนด การมีสัญญาเช่าที่รัดกุมเป็นหนึ่งในชุดสัญญาพื้นฐานที่ธุรกิจควรมี ดูภาพรวมที่ 5 สัญญาที่ทุกธุรกิจ SME ควรมี (หมายเหตุ: ดูบทความ 5 สัญญาฯ ในคลังสารบัญ) การปรึกษาทนายช่วยให้สัญญาไม่มีข้อที่เป็นโมฆะหรือเสียเปรียบ

ค่าน้ำค่าไฟและการส่งมอบห้องคืน

นอกจากเงินประกัน อีกจุดที่มักเกิดข้อพิพาทคือค่าน้ำค่าไฟและสภาพห้องตอนย้ายออก กฎที่ควบคุมสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยมุ่งให้การคิดค่าน้ำค่าไฟเป็นไปตามจริง ไม่บวกเพิ่มเกินสมควร ผู้เช่าจึงควรขอดูอัตราและวิธีคิดให้ชัดตั้งแต่ทำสัญญา

• ตอนเข้าอยู่: ถ่ายรูปสภาพห้องและทรัพย์สิน จดเลขมิเตอร์น้ำ-ไฟ และทำบันทึกแนบสัญญา
• ระหว่างเช่า: เก็บใบเสร็จค่าเช่า-ค่าส่วนกลาง และแจ้งซ่อมเป็นลายลักษณ์อักษรเมื่อมีปัญหา
• ตอนย้ายออก: ส่งมอบห้องคืนตามสภาพเดิม เว้นความเสื่อมตามการใช้งานปกติ และถ่ายรูป-จดมิเตอร์อีกครั้งเป็นหลักฐาน

หลักฐานสภาพห้องทั้งวันเข้าและวันออกเป็นกุญแจสำคัญในการเรียกเงินประกันคืน เพราะผู้ให้เช่าหักเงินประกันได้เฉพาะค่าเสียหายที่เกิดจริงและพิสูจน์ได้เท่านั้น หากถูกหักหรือริบโดยไม่มีเหตุ ผู้เช่าทวงถามเป็นหนังสือและฟ้องเรียกคืนได้ ดูวิธีร่างหนังสือทวงถามที่ หนังสือบอกกล่าวทวงถาม

คำถามที่พบบ่อย

ผู้ให้เช่าเก็บเงินประกัน 2-3 เดือนได้ไหม

กรณีการให้เช่าที่อยู่อาศัยที่อยู่ในข่ายธุรกิจควบคุมสัญญาของ สคบ. ผู้ให้เช่าเก็บเงินประกันได้ไม่เกิน 1 เดือน การเรียกเก็บเกินกว่านั้นเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมและใช้บังคับไม่ได้ในส่วนเกิน ผู้เช่าจึงมีสิทธิเรียกคืนส่วนที่เก็บเกิน

ย้ายออกแล้วผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกัน ทำอย่างไร

ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันเมื่อสัญญาสิ้นสุดตามที่กฎหมาย/ประกาศกำหนด หักได้เฉพาะค่าเสียหายที่เกิดจริงและมีหลักฐาน หากไม่คืนโดยไม่มีเหตุ ผู้เช่าทวงถามเป็นหนังสือและฟ้องเรียกคืนได้ การมีหลักฐานสภาพห้องและการชำระเงินช่วยมาก

เช่ายังไม่ครบกำหนด ผู้เช่าบอกเลิกก่อนได้ไหม

กรณีสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยในข่ายควบคุม ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกก่อนครบกำหนดได้โดยบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นหนังสือตามเงื่อนไขที่ประกาศกำหนด ส่วนสัญญาทั่วไปขึ้นกับเงื่อนไขที่ตกลงกัน ควรอ่านสัญญาและปรึกษาทนายก่อนเพื่อไม่ให้ถูกริบเงินหรือเรียกค่าเสียหาย

สัญญาเช่าต้องจดทะเบียนไหม

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเกิน 3 ปี หรือมีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่า/ผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะฟ้องบังคับได้เต็มกำหนด ส่วนเช่าไม่เกิน 3 ปีอย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจึงฟ้องร้องได้

📚 แหล่งอ้างอิงที่น่าเชื่อถือ (อ่านเพิ่มเติม)

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ลักษณะเช่าทรัพย์ · การจดทะเบียนเช่าเกิน 3 ปี) — สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
• ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา — สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)
• แนวคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องสัญญาเช่าและเงินประกัน — ระบบสืบค้นคำพิพากษาศาลฎีกา
• อ่านเพิ่มเติมจากไทย จีน ลอว์ เฟิร์ม: คู่มือร่างและตรวจสัญญาธุรกิจ (เสาหลัก) · ฟ้องขับไล่ผู้เช่าไม่ยอมออก · หนังสือบอกกล่าวทวงถาม
• สำหรับบริการทางธุรกิจเพิ่มจากพาร์ทเนอร์ ทนายความและที่ปรึกษากฎหมายธุรกิจ

ปรึกษาทนายความไทย-จีน ลอว์ เฟิร์ม