เขียนโดย นายศรศักดา จิราพงษ์ · อัปเดตล่าสุด มิถุนายน 2026

ตอบสั้น ๆ: "นายหน้า" คือผู้ชี้ช่องหรือจัดการให้บุคคลได้เข้าทำสัญญากัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845 นายหน้ามีสิทธิได้ "ค่าบำเหน็จ" (ค่านายหน้า/ค่าคอมมิชชั่น) ต่อเมื่อสัญญาที่ตกลงกันได้ทำสำเร็จเนื่องจากผลแห่งการชี้ช่องหรือจัดการของนายหน้า หากเป็นสัญญาที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน ก็ต้องรอให้เงื่อนไขสำเร็จก่อนจึงจะเรียกค่าบำเหน็จได้ จุดสำคัญที่ทำให้นายหน้าเสียเปรียบบ่อยคือ "ไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร" ทำให้พิสูจน์การชี้ช่องและอัตราค่าตอบแทนได้ยาก การทำสัญญานายหน้าให้รัดกุมจึงช่วยป้องกันการถูกเบี้ยวค่านายหน้า บทความนี้อยู่ในชุด คู่มือร่างและตรวจสัญญาธุรกิจ

นายหน้าได้ค่าบำเหน็จเมื่อไหร่

หลักตามมาตรา 845 คือ นายหน้าจะได้ค่าบำเหน็จเมื่อ "สัญญาได้ทำกันสำเร็จเนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการ" หมายความว่าต้องมีความเชื่อมโยงระหว่างการกระทำของนายหน้ากับการที่คู่สัญญาได้ตกลงทำสัญญากันจริง เช่น นายหน้าอสังหาฯ พาผู้ซื้อมาดูบ้านจนตกลงซื้อขายกันได้ นายหน้าก็มีสิทธิได้ค่าบำเหน็จ และโดยหลักแม้ภายหลังคู่สัญญาจะผิดสัญญาหรือเลิกสัญญากันเอง ก็ไม่กระทบสิทธิที่นายหน้าได้ค่าบำเหน็จไปแล้วจากการที่สัญญาได้เกิดขึ้นเพราะการชี้ช่องของตน

เมื่อไหร่ที่นายหน้าอาจไม่ได้ค่าบำเหน็จ

• สัญญาไม่ได้เกิดขึ้น หรือเกิดขึ้นโดยไม่ได้เป็นผลจากการชี้ช่อง/จัดการของนายหน้า
• สัญญามีเงื่อนไขบังคับก่อนและเงื่อนไขยังไม่สำเร็จ
• พิสูจน์ไม่ได้ว่ามีการตกลงให้ค่าบำเหน็จ หรือเป็นเพียงการแนะนำโดยไม่มีข้อตกลงเรื่องค่าตอบแทน
• ลูกค้าตัดนายหน้าออกแล้วไปติดต่อกันเองภายหลัง โดยไม่เกี่ยวกับการชี้ช่องเดิม (ต้องดูข้อเท็จจริง)

ประเด็นที่ฟ้องร้องกันบ่อยคือ "นายหน้าชี้ช่องจริงหรือไม่" และ "สัญญาเกิดเพราะนายหน้าหรือเปล่า" ซึ่งต้องอาศัยพยานหลักฐาน เช่น ข้อความนัดดูทรัพย์ การแนะนำคู่สัญญา และข้อตกลงเรื่องค่าบำเหน็จ การมีหลักฐานชัดช่วยให้เรียกค่านายหน้าได้ แม้ไม่มีใครรับประกันผลคดีได้

สัญญานายหน้าที่ดีควรมีอะไร

• ระบุคู่สัญญา ขอบเขตงานที่ให้นายหน้าทำ และทรัพย์/ธุรกรรมที่เกี่ยวข้องให้ชัด
• กำหนดอัตราค่าบำเหน็จ (เช่น ร้อยละของราคา) เงื่อนไขและกำหนดเวลาจ่าย
• ระบุว่าเป็นนายหน้าผูกขาดหรือไม่ และระยะเวลาของสัญญา
• เงื่อนไขกรณีลูกค้าไปทำสัญญากับผู้ที่นายหน้าชี้ช่องเองภายในระยะเวลาที่กำหนด
• ข้อตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายที่นายหน้าออกไปก่อน (ถ้ามี)

การทำสัญญานายหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรช่วยลดข้อพิพาทเรื่องการถูกเบี้ยวค่านายหน้าได้มาก ซึ่งเป็นหนึ่งในสัญญาที่ผู้ประกอบการและฟรีแลนซ์ควรมีไว้ เทียบกับชุดสัญญาพื้นฐานทางธุรกิจที่ 5 สัญญาที่ทุกธุรกิจ SME ควรมี

นายหน้าอสังหาฯ ระวังเป็นพิเศษ: ค่านายหน้าซื้อขายที่ดิน/บ้านมักเป็นเงินก้อนใหญ่ จึงควรทำสัญญานายหน้าและเก็บหลักฐานการพาดูทรัพย์ การเจรจา ไว้ให้ครบ และควรสอดคล้องกับสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขาย ดูที่ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน

โดนเบี้ยวค่านายหน้า ทำอย่างไร

เมื่อสัญญาที่นายหน้าชี้ช่องได้ทำสำเร็จแล้วแต่ลูกค้าไม่ยอมจ่ายค่าบำเหน็จ นายหน้าควรรวบรวมหลักฐานการชี้ช่องและข้อตกลงค่าบำเหน็จ แล้วทำหนังสือทวงถามอย่างเป็นทางการ หากยังไม่จ่ายก็ฟ้องเรียกค่านายหน้าทางแพ่งได้ การมีหนังสือทวงถามที่ชัดเจนช่วยทั้งการเจรจาและการดำเนินคดี ดูวิธีทำที่ หนังสือบอกกล่าวทวงถาม (โนติส) และควรดำเนินการภายในอายุความ ดูเรื่องอายุความฟ้องหนี้-สัญญาที่ อายุความฟ้องหนี้-สัญญา

นายหน้าผูกขาด vs ไม่ผูกขาด ต่างกันอย่างไร

สัญญานายหน้ามักทำได้สองแบบ ซึ่งมีผลต่อสิทธิค่าบำเหน็จและการแข่งขันต่างกัน ควรตกลงให้ชัดตั้งแต่ต้น

• นายหน้าผูกขาด (exclusive): เจ้าของทรัพย์ให้สิทธินายหน้ารายเดียวในช่วงเวลาหนึ่ง หากขายได้ในช่วงนั้นนายหน้ามีสิทธิได้ค่าบำเหน็จตามที่ตกลง
• นายหน้าไม่ผูกขาด (non-exclusive): เจ้าของใช้นายหน้าได้หลายราย ใครชี้ช่องจนปิดดีลได้ก็ได้ค่าบำเหน็จ
• ควรกำหนดระยะเวลาของสัญญาและเงื่อนไขคุ้มครองกรณีปิดดีลกับผู้ที่นายหน้าชี้ช่องหลังหมดสัญญา

การระบุรูปแบบและระยะเวลาให้ชัดช่วยลดข้อพิพาทว่าใครมีสิทธิได้ค่าบำเหน็จ โดยเฉพาะเมื่อมีนายหน้าหลายรายเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์เดียวกัน ทนายช่วยร่างเงื่อนไขเหล่านี้ให้รัดกุมและเป็นธรรมกับทุกฝ่ายได้

คำถามที่พบบ่อย

ไม่มีสัญญานายหน้าเป็นลายลักษณ์อักษร เรียกค่านายหน้าได้ไหม

โดยหลักเรียกได้หากพิสูจน์ได้ว่ามีการตกลงให้ค่าบำเหน็จและสัญญาเกิดขึ้นเพราะการชี้ช่องของนายหน้า แต่การไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรทำให้พิสูจน์ยากและเสี่ยงเสียเปรียบ จึงควรทำสัญญาและเก็บหลักฐานทุกครั้ง

ลูกค้าตัดนายหน้าออก ไปติดต่อขายกันเอง ต้องจ่ายไหม

ขึ้นกับข้อเท็จจริงว่าสัญญาที่เกิดขึ้นเป็นผลจากการชี้ช่องของนายหน้าหรือไม่ หากผู้ซื้อ-ผู้ขายรู้จักกันเพราะนายหน้าแล้วไปทำสัญญากันเองเพื่อเลี่ยงค่านายหน้า นายหน้าอาจยังมีสิทธิเรียกค่าบำเหน็จได้ การมีสัญญาและหลักฐานการชี้ช่องช่วยพิสูจน์ประเด็นนี้

ค่านายหน้าคิดเท่าไหร่ กฎหมายกำหนดไหม

กฎหมายไม่ได้กำหนดอัตราตายตัว ขึ้นกับข้อตกลงของคู่สัญญา หากไม่ได้ตกลงไว้ชัด อาจใช้อัตราตามปกติประเพณีของธุรกิจนั้น ดังนั้นเพื่อความชัดเจนควรระบุอัตราค่าบำเหน็จและเงื่อนไขการจ่ายไว้ในสัญญาตั้งแต่ต้น

สัญญายังไม่โอน/ยังไม่จ่ายเงินกัน นายหน้าได้ค่าบำเหน็จไหม

หากการตกลงทำสัญญาได้เกิดขึ้นแล้วเนื่องจากการชี้ช่องของนายหน้า โดยหลักนายหน้ามีสิทธิได้ค่าบำเหน็จ เว้นแต่มีข้อตกลงผูกกับเงื่อนไขบังคับก่อนที่ยังไม่สำเร็จ ทั้งนี้ควรดูถ้อยคำในสัญญาและข้อเท็จจริงประกอบ

📚 แหล่งอ้างอิงที่น่าเชื่อถือ (อ่านเพิ่มเติม)

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845-849 (นายหน้า) — สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
• ข้อมูลกฎหมายสัญญาสำหรับประชาชนและผู้ประกอบการ — กระทรวงยุติธรรม
• แนวคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องค่าบำเหน็จนายหน้า — ระบบสืบค้นคำพิพากษาศาลฎีกา
• อ่านเพิ่มเติมจากไทย จีน ลอว์ เฟิร์ม: คู่มือร่างและตรวจสัญญาธุรกิจ (เสาหลัก) · 5 สัญญาที่ธุรกิจ SME ควรมี · อายุความฟ้องหนี้-สัญญา
• สำหรับบริการทางธุรกิจเพิ่มจากพาร์ทเนอร์ ทนายความและที่ปรึกษากฎหมายธุรกิจ

ปรึกษาทนายความไทย-จีน ลอว์ เฟิร์ม