เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดตล่าสุด มิถุนายน 2026

ตอบสั้น ๆ: การซื้อบ้านจัดสรรหรือคอนโดจากโครงการมีกฎหมายคุ้มครองผู้ซื้ออยู่หลายชั้น ทั้งกฎหมายจัดสรรที่ดิน กฎหมายอาคารชุด และประกาศคุ้มครองผู้บริโภคเรื่องสัญญาจะซื้อจะขาย จุดที่ต้องระวังคือ ตรวจสอบใบอนุญาตจัดสรร/ใบอนุญาตอาคารชุดและฐานะโครงการ อ่านสัญญาจะซื้อจะขายให้ละเอียด ดูเงื่อนไขเงินจอง-เงินดาวน์-การคืนเงิน กำหนดเวลาก่อสร้างและโอน ตรวจพื้นที่จริงกับที่โฆษณา และเงื่อนไขค่าส่วนกลาง เพราะหากโครงการสร้างไม่เสร็จหรือผิดสัญญา ผู้ซื้ออาจเสียทั้งเงินและเวลา การตรวจสอบและทำสัญญาให้รัดกุมจึงสำคัญมาก บทความนี้อยู่ในชุด คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ก่อนวางเงินจอง ตรวจอะไรบ้าง

• ตรวจว่าโครงการมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน หรือใบอนุญาตอาคารชุด/ใบอนุญาตก่อสร้างที่ถูกต้อง
• ตรวจกรรมสิทธิ์ที่ดินโครงการว่าเป็นของผู้ขายจริง และมีภาระจำนองกับสถาบันการเงินหรือไม่
• ตรวจชื่อเสียงและฐานะของผู้ประกอบการ ประวัติการส่งมอบโครงการที่ผ่านมา
• เก็บโบรชัวร์ ภาพโฆษณา และคำโฆษณาไว้เป็นหลักฐาน เพราะคำโฆษณาถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา

การตรวจกรรมสิทธิ์และภาระผูกพันของที่ดินโครงการมีหลักการคล้ายการตรวจที่ดินก่อนซื้อทั่วไป ดูแนวทางที่ ตรวจสอบโฉนดก่อนซื้อที่ดิน

เงินจอง-เงินดาวน์ คืนได้ไหม

เงินจองและเงินดาวน์เป็นเงินที่ผู้ซื้อจ่ายล่วงหน้าก่อนโอน หากผู้ซื้อผิดสัญญาเอง อาจถูกริบตามเงื่อนไขที่เป็นธรรม แต่ถ้า ผู้ประกอบการเป็นฝ่ายผิด เช่น สร้างไม่เสร็จตามกำหนด สร้างผิดแบบ หรือไม่สามารถโอนได้ ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินที่ชำระไปแล้วคืนพร้อมดอกเบี้ย รวมถึงค่าเสียหาย ข้อสัญญาที่ให้ริบเงินทั้งหมดหรือยกประโยชน์ให้ผู้ประกอบการฝ่ายเดียวเกินสมควร อาจเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมและใช้บังคับไม่ได้ในส่วนนั้น การเข้าใจเรื่องเงินที่วางไว้ล่วงหน้าเทียบได้กับหลักมัดจำและเบี้ยปรับ ดูที่ มัดจำ vs เบี้ยปรับ

อ่านสัญญาจะซื้อจะขายให้ละเอียด

สัญญาจะซื้อจะขายกับโครงการเป็นเอกสารสำคัญที่สุด ควรตรวจให้ครบ ทั้งราคาและงวดชำระ กำหนดเวลาก่อสร้างแล้วเสร็จและกำหนดโอน เนื้อที่และสเปกวัสดุ เงื่อนไขการบอกเลิกและการคืนเงิน ค่าธรรมเนียมโอนและภาษีว่าฝ่ายใดรับผิดชอบ รวมถึงเบี้ยปรับเมื่อฝ่ายใดผิดนัด คำโฆษณาที่ทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจ เช่น ขนาดพื้นที่ สิ่งอำนวยความสะดวก ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาที่ผู้ประกอบการต้องทำตาม หลักการอ่านและต่อรองสัญญาจะซื้อจะขายดูที่ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน

ตรวจตอนรับโอนและตรวจรับห้อง: ก่อนรับโอนควรตรวจสภาพห้อง/บ้านจริงกับสเปกในสัญญา จดรายการที่ต้องแก้ไข (defect) เป็นลายลักษณ์อักษรให้ผู้ประกอบการแก้ก่อนหรือหลังโอนตามที่ตกลง และตรวจว่าพื้นที่จริงตรงกับสัญญา เพราะหากพื้นที่ขาดเกินกว่าเกณฑ์ที่ตกลงอาจมีสิทธิเรียกร้องได้

คอนโด: ค่าส่วนกลางและนิติบุคคลอาคารชุด

การซื้อคอนโดมีเรื่องเฉพาะคือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดและกรรมสิทธิ์รวมในทรัพย์ส่วนกลาง ผู้ซื้อต้องชำระค่าส่วนกลางตามอัตราที่กำหนดและปฏิบัติตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด ก่อนซื้อควรตรวจสอบอัตราค่าส่วนกลาง เงินกองทุน สถานะการเงินของนิติบุคคล และข้อบังคับต่าง ๆ รวมถึงสัดส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติยังมีข้อจำกัดเรื่องสัดส่วนการถือครองห้องชุดของคนต่างด้าวในแต่ละอาคาร ดูรายละเอียดที่ ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทย

โครงการสร้างไม่เสร็จ/ผิดสัญญา ทำอย่างไร

หากผู้ประกอบการผิดสัญญา เช่น สร้างล่าช้าเกินกำหนดมาก สร้างไม่ตรงแบบ หรือทิ้งโครงการ ผู้ซื้อควรรวบรวมหลักฐาน ได้แก่ สัญญา ใบเสร็จรับเงินทุกงวด คำโฆษณา และการติดต่อ จากนั้นทำหนังสือบอกกล่าวให้ปฏิบัติตามสัญญาหรือบอกเลิกและเรียกเงินคืน หากเจรจาไม่สำเร็จก็ฟ้องร้องได้ โดยอาจร้องต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคควบคู่ การมีหนังสือบอกกล่าวที่ชัดเจนช่วยรักษาสิทธิ ดูวิธีทำที่ หนังสือบอกกล่าวทวงถาม (โนติส)

คำถามที่พบบ่อย

โครงการสร้างไม่เสร็จ ขอเงินดาวน์คืนได้ไหม

หากผู้ประกอบการเป็นฝ่ายผิดสัญญา เช่น สร้างไม่เสร็จตามกำหนดหรือโอนไม่ได้ ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินที่ชำระไปแล้วคืนพร้อมดอกเบี้ยและค่าเสียหาย ทั้งนี้ควรทำหนังสือบอกกล่าวและเก็บหลักฐานการชำระเงินไว้ให้ครบ

ของจริงไม่ตรงกับที่โฆษณา ทำอะไรได้

คำโฆษณาถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา หากของจริงไม่ตรงกับที่โฆษณาในสาระสำคัญ ผู้ซื้ออาจเรียกให้แก้ไข เรียกค่าเสียหาย หรือบอกเลิกสัญญาได้แล้วแต่กรณี การเก็บโบรชัวร์และสื่อโฆษณาไว้เป็นหลักฐานจึงสำคัญ

เงินจองถูกริบทั้งหมดเลยได้ไหม

ขึ้นกับว่าใครเป็นฝ่ายผิดและข้อสัญญาเป็นธรรมหรือไม่ ข้อสัญญาที่ให้ริบเงินทั้งหมดหรือยกประโยชน์ให้ผู้ประกอบการฝ่ายเดียวเกินสมควร อาจถือเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมและใช้บังคับไม่ได้ในส่วนนั้น ควรปรึกษาทนายเพื่อประเมิน

ต้องจ่ายค่าส่วนกลางย้อนหลังของเจ้าของเดิมไหม

โดยทั่วไปการโอนห้องชุดต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด ผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบยอดค้างชำระก่อนรับโอน เพื่อไม่ให้ต้องรับภาระหนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างอยู่ของเจ้าของเดิม

📚 แหล่งอ้างอิงที่น่าเชื่อถือ (อ่านเพิ่มเติม)

• พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน และพระราชบัญญัติอาคารชุด — กรมที่ดิน
• ประกาศคุ้มครองผู้บริโภคเรื่องสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ — สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)
• แนวคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องผิดสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาฯ — ระบบสืบค้นคำพิพากษาศาลฎีกา
• อ่านเพิ่มเติมจากไทย จีน ลอว์ เฟิร์ม: คู่มือกฎหมายที่ดิน (เสาหลัก) · สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน · ตรวจสอบโฉนดก่อนซื้อ
  • สำหรับบริการทางที่ดินเพิ่มจากพาร์ทเนอร์ ทนายความคดีที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์

ปรึกษาทนายความไทย-จีน ลอว์ เฟิร์ม