เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดตล่าสุด มิถุนายน 2026

ตอบสั้น ๆ: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษี "รายปี" ที่เก็บจากผู้เป็นเจ้าของ/ผู้ครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 โดยจัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น อัตราต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ จุดที่คนทั่วไปโล่งใจคือ บ้านหลังหลักที่เจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้านและมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับยกเว้นภาษี ส่วนที่ดินเพื่อพาณิชย์และที่ดิน ว่างเปล่า/ไม่ทำประโยชน์ เสียอัตราสูงกว่าและที่ว่างเปล่าเพิ่มขึ้นทุก 3 ปี (สูงสุดไม่เกิน 3%) บทความนี้อยู่ในชุด คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

เก็บภาษีตามประเภทการใช้ประโยชน์

อัตราภาษีและเพดานเป็นไปตามที่กฎหมายและประกาศกำหนด และอาจมีมาตรการบรรเทา/ลดหย่อนเป็นรายปีตามนโยบายรัฐ ดังนั้นตัวเลขที่แน่นอนควรตรวจสอบกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (เทศบาล/อบต./เขต) ที่ทรัพย์ตั้งอยู่ในแต่ละปี

ใครมีหน้าที่เสีย และจ่ายเมื่อไหร่

ผู้มีหน้าที่เสียภาษีคือเจ้าของหรือผู้ครอบครอง/ทำประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ณ วันที่กฎหมายกำหนด โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะแจ้งประเมินและกำหนดเวลาชำระในแต่ละปี (โดยทั่วไปมีกำหนดชำระช่วงต้น-กลางปี และอาจมีการขยายเวลาตามประกาศ) หากไม่ชำระตามกำหนดมีเบี้ยปรับและเงินเพิ่มตามกฎหมาย การติดตามหนังสือแจ้งประเมินจาก อปท. และชำระให้ตรงเวลาจึงสำคัญ

ต่างจากค่าโอน-ภาษีตอนขาย: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษี "รายปี" จากการถือครอง คนละส่วนกับค่าธรรมเนียมและภาษีตอน "โอน/ขาย" ที่กรมที่ดิน อ่านเรื่องค่าใช้จ่ายตอนโอนได้ที่ ค่าโอนที่ดิน 2569 การเข้าใจทั้งสองส่วนช่วยวางแผนต้นทุนการถือครองและการขายได้ครบ

วางแผนลดภาระภาษีอย่างถูกกฎหมาย

เจ้าของที่ดินที่มีที่ดินว่างเปล่าหลายแปลงควรพิจารณาใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น ทำเกษตรกรรมหรือให้เช่า เพื่อให้เข้าอัตราที่เหมาะสมและไม่ถูกเก็บอัตราที่ดินว่างเปล่าที่เพิ่มขึ้นทุก 3 ปี ทั้งนี้ต้องทำอย่างมีหลักฐานและตรงตามข้อเท็จจริง ไม่ใช่จัดฉากเพื่อเลี่ยงภาษี การตรวจสอบสถานะและเอกสารที่ดินก่อนซื้อก็ช่วยประเมินภาระภาษีล่วงหน้า ดูที่ ตรวจสอบโฉนดก่อนซื้อที่ดิน และเรื่องเงื่อนไขซื้อขายที่ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน

เมื่อได้รับใบแจ้งประเมิน และการคัดค้าน

เมื่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นส่งหนังสือแจ้งประเมินภาษีมาให้ เจ้าของทรัพย์ไม่ควรชำระทันทีโดยไม่ตรวจสอบ แต่ควรไล่ดูรายละเอียดให้รอบคอบก่อน โดยเฉพาะจุดที่มักคลาดเคลื่อน

• ประเภทการใช้ประโยชน์: ที่อยู่อาศัย เกษตรกรรม พาณิชย์ หรือว่างเปล่า ถูกจัดประเภทตรงกับการใช้จริงหรือไม่ เพราะอัตราต่างกันมาก
• มูลค่าประเมิน: ตรงกับราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือไม่
• การยกเว้น/ลดหย่อน: ได้รับสิทธิยกเว้นบ้านหลังหลักหรือมาตรการบรรเทาที่ควรได้ครบหรือไม่

หากเห็นว่าการประเมินไม่ถูกต้อง เช่น จัดประเภทจากที่อยู่อาศัยเป็นพาณิชย์ทั้งที่ใช้อยู่จริง เจ้าของมีสิทธิยื่นคำร้องคัดค้านและอุทธรณ์ตามขั้นตอนและกำหนดเวลาที่กฎหมายกำหนด ระหว่างนั้นควรชำระตามกำหนดเพื่อเลี่ยงเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม แล้วขอคืนส่วนต่างหากอุทธรณ์สำเร็จ และเก็บใบเสร็จไว้เป็นหลักฐานทุกครั้ง การเตรียมเอกสารที่ดินให้พร้อมตั้งแต่ตอนซื้อช่วยให้ตรวจสอบการประเมินได้ง่ายขึ้น ดูที่ ตรวจสอบโฉนดก่อนซื้อที่ดิน

คำถามที่พบบ่อย

มีบ้านหลังเดียว ต้องเสียภาษีที่ดินไหม

บ้านหลังหลักที่เจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้านและมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับยกเว้นภาษี ส่วนที่เกิน 50 ล้านจึงเสียเฉพาะส่วนเกินตามอัตราที่กฎหมายกำหนด ทั้งนี้บ้านหลังที่สองหรือที่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านมีหลักเกณฑ์ต่างออกไป

ที่ดินเปล่าไม่ได้ใช้ทำอะไร เสียภาษีแพงไหม

ที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ทำประโยชน์เสียภาษีในอัตราสูงกว่าประเภทอื่น และหากปล่อยทิ้งไว้ต่อเนื่อง อัตราจะเพิ่มขึ้นทุก 3 ปี โดยมีเพดานสูงสุดไม่เกิน 3% การใช้ประโยชน์ที่ดินจึงช่วยลดภาระภาษีได้

ไม่ได้รับใบแจ้งประเมิน ต้องทำอย่างไร

ควรติดต่อสอบถามองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ทรัพย์ตั้งอยู่ เพราะหน้าที่เสียภาษียังคงอยู่แม้ไม่ได้รับหนังสือ การตรวจสอบและชำระให้ตรงเวลาช่วยหลีกเลี่ยงเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม

ปล่อยเช่าคอนโด/อพาร์ตเมนต์ เสียภาษีประเภทไหน

การใช้ทรัพย์เพื่อหารายได้ เช่น ปล่อยเช่าเชิงพาณิชย์ มักเข้าอัตรา "อื่น ๆ/พาณิชย์" ซึ่งสูงกว่าที่อยู่อาศัย รายละเอียดขึ้นกับลักษณะการใช้จริงและการประเมินของท้องถิ่น ควรตรวจสอบเพื่อวางแผนต้นทุนให้ถูกต้อง

📚 แหล่งอ้างอิงที่น่าเชื่อถือ (อ่านเพิ่มเติม)

• พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 และอัตรา/การยกเว้น — สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
• การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น — กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น
• การประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง — กรมที่ดิน
• อ่านเพิ่มเติมจากไทย จีน ลอว์ เฟิร์ม: คู่มือกฎหมายที่ดิน (เสาหลัก) · ค่าโอนที่ดิน 2569 · ตรวจสอบโฉนดก่อนซื้อ
• สำหรับบริการทางที่ดินเพิ่มจากพาร์ทเนอร์ ทนายความคดีที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์

ปรึกษาทนายความไทย-จีน ลอว์ เฟิร์ม