เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดตล่าสุด มิถุนายน 2026

ตอบสั้น ๆ: เจ้าของทรัพย์มีสิทธิติดตามเอาคืนและขับไล่ผู้ที่อยู่ในที่ดินหรือบ้านโดยไม่มีสิทธิตามมาตรา 1336 แต่ ต้องทำผ่านกระบวนการศาล ห้ามลงมือล็อกห้อง ขนของออก หรือตัดน้ำตัดไฟเอง เพราะอาจกลายเป็นผู้กระทำผิดเสียเอง ขั้นตอนที่ถูกต้องคือบอกกล่าวให้ออก แล้วฟ้องขับไล่ และบังคับคดีโดยเจ้าพนักงานบังคับคดี บทความนี้อยู่ในชุด คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ทำไมห้ามไล่เอง แม้เป็นเจ้าของ

เป็นความเข้าใจผิดที่อันตรายว่า "บ้านฉัน ที่ดินฉัน ฉันจะทำอะไรก็ได้" การลงมือล็อกกุญแจขังคน ขนของออกไปทิ้ง ตัดน้ำตัดไฟ หรือใช้กำลังขับไล่เอง อาจเข้าข่ายความผิด เช่น บุกรุก ทำให้เสียทรัพย์ ข่มขืนใจ หรือกระทั่งหน่วงเหนี่ยวกักขัง แม้คุณจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ก็ตาม กฎหมายต้องการให้ใช้ "อำนาจศาล" เป็นผู้สั่ง ไม่ใช่ใช้กำลังส่วนตัว ดังนั้นแม้จะหงุดหงิดเพียงใด การทำตามขั้นตอนคือทางที่ปลอดภัยและได้ผลถาวร

ขั้นตอนฟ้องขับไล่ที่ถูกต้อง

1. ตรวจสิทธิและสถานะของผู้อยู่อาศัย

เริ่มจากดูว่าอีกฝ่ายอยู่ในฐานะใด เป็นผู้เช่าที่สัญญายังไม่หมด เป็นผู้เช่าที่สัญญาหมดแล้วแต่ไม่ออก เป็นผู้อาศัยโดยอาศัยสิทธิที่ถูกถอน หรือเป็นผู้บุกรุกที่ไม่มีสิทธิเลย เพราะสถานะต่างกันทำให้ขั้นตอนการบอกเลิกและฐานการฟ้องต่างกัน

2. บอกกล่าวให้ออก (โนติส)

โดยทั่วไปต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ออกหรือบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนตามกรอบกฎหมายและสัญญา หนังสือบอกกล่าวที่รัดกุมเป็นทั้งการให้โอกาสและหลักฐานสำคัญในชั้นศาล วิธีเขียนให้มีผลอ่านได้ที่ หนังสือบอกกล่าวทวงถาม (โนติส)

3. ยื่นฟ้องขับไล่ต่อศาล

หากบอกกล่าวแล้วยังไม่ออก เจ้าของยื่นฟ้องขับไล่ (และอาจเรียกค่าเสียหาย/ค่าเช่าค้างชำระ) ต่อศาลที่มีเขตอำนาจ คำฟ้องควรแสดงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิเหนือทรัพย์ สถานะของจำเลย และการบอกกล่าวที่ทำไปแล้วให้ชัด

4. บังคับคดีโดยเจ้าพนักงานบังคับคดี

เมื่อศาลพิพากษาให้ขับไล่และคดีถึงที่สุด หากจำเลยยังไม่ออก เจ้าของตั้งเรื่องบังคับคดี ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขับไล่และส่งมอบทรัพย์ตามกฎหมาย ซึ่งเป็นวิธีเดียวที่ "ขนคนออก" ได้อย่างถูกต้อง

ผู้บุกรุก vs ผู้เช่าไม่ยอมออก ต่างกันอย่างไร

อย่าปล่อยให้คนอยู่ยาวโดยไม่ทำอะไร: การปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองที่ดินของเราอย่างเปิดเผยต่อเนื่องเป็นเวลานานอาจนำไปสู่ปัญหาการครอบครองปรปักษ์ในภายหลัง อ่านเพิ่มที่ ครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนด การจัดการแต่เนิ่น ๆ จึงสำคัญ

ป้องกันปัญหาตั้งแต่ต้น

ปัญหาขับไล่จำนวนมากป้องกันได้ด้วยเอกสารที่ดีตั้งแต่แรก การมีสัญญาเช่าที่รัดกุม กำหนดเงื่อนไขบอกเลิก ค่าปรับผิดนัด และข้อตกลงเรื่องการส่งมอบคืน ช่วยให้การดำเนินการในภายหลังง่ายและเร็วขึ้น เช่นเดียวกับการตรวจสอบสถานะผู้อยู่อาศัยก่อนซื้อทรัพย์ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการ ตรวจสอบโฉนดก่อนซื้อที่ดิน และการเขียนเงื่อนไขในสัญญาให้รัดกุมตามแนวทางใน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน

คำถามที่พบบ่อย

ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ล็อกห้องไม่ให้เข้าได้ไหม

ไม่ควรทำ การล็อกห้อง ขนของออก หรือตัดน้ำตัดไฟเองอาจเป็นความผิดอาญาและถูกฟ้องกลับได้ แม้ผู้เช่าจะค้างค่าเช่า วิธีที่ถูกต้องคือบอกเลิกสัญญาตามเงื่อนไข แล้วฟ้องขับไล่และเรียกค่าเช่าค้างผ่านศาล

ฟ้องขับไล่ใช้เวลานานไหม

ไม่มีกรอบตายตัว ขึ้นกับความซับซ้อนของคดี การต่อสู้ของจำเลย และปริมาณคดีของศาล หากตกลงกันได้ในชั้นไกล่เกลี่ยจะเร็วกว่า แต่ถ้าต้องสืบพยานและบังคับคดี ก็ใช้เวลามากขึ้น การเตรียมเอกสารและบอกกล่าวให้ครบช่วยให้ขั้นตอนราบรื่น

ซื้อบ้านบังคับคดีมา เจ้าของเก่าไม่ยอมย้าย ทำอย่างไร

ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดมีช่องทางตามกฎหมายในการขอให้ขับไล่ผู้ที่ยังอยู่ในทรัพย์ แต่ก็ต้องดำเนินการตามขั้นตอน ไม่ใช่เข้าไปไล่เอง ควรปรึกษาทนายเพื่อใช้ช่องทางบังคับคดีให้ถูกต้องและรวดเร็ว

เรียกค่าเสียหายระหว่างที่เขายังไม่ออกได้ไหม

โดยทั่วไปเจ้าของเรียกค่าเสียหายจากการอยู่โดยไม่มีสิทธิหรือค่าเช่าค้างชำระได้ พร้อมกับการฟ้องขับไล่ จำนวนขึ้นกับข้อเท็จจริงและพยานหลักฐาน ควรรวบรวมหลักฐานการใช้ทรัพย์และความเสียหายไว้ให้ครบ

📚 แหล่งอ้างอิงที่น่าเชื่อถือ (อ่านเพิ่มเติม)

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (มาตรา 1336 อำนาจเจ้าของติดตามเอาคืน · ลักษณะเช่าทรัพย์) — สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
• แนวคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหาย — ระบบสืบค้นคำพิพากษาศาลฎีกา
• ขั้นตอนการฟ้องคดีและการบังคับคดีขับไล่ — สำนักงานศาลยุติธรรม
• อ่านเพิ่มเติมจากไทย จีน ลอว์ เฟิร์ม: คู่มือกฎหมายที่ดิน (เสาหลัก) · ครอบครองปรปักษ์ · ตรวจสอบโฉนดก่อนซื้อ

ปรึกษาทนายความไทย-จีน ลอว์ เฟิร์ม