เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดตล่าสุด มิถุนายน 2026

ตอบสั้น ๆ: สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินคือสัญญา "ก่อนวันโอน" ที่ใช้ล็อกเงื่อนไขการซื้อขายล่วงหน้า ไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์ (การโอนต้องจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดินตามมาตรา 456) สัญญาที่ดีต้องระบุรายละเอียดทรัพย์ให้ตรงโฉนด ราคา เงินมัดจำ วันโอน ผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียม-ภาษี และผลเมื่อฝ่ายใดผิดสัญญาให้ชัด บทความนี้อยู่ในชุด คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ต้องมีอะไรบ้าง

• รายละเอียดทรัพย์ตรงโฉนด: เลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ จังหวัด เนื้อที่ และสิ่งปลูกสร้างที่รวมในการซื้อขาย หากระบุคลุมเครือ อาจพิพาทว่าครอบคลุมทรัพย์ใด
• ราคา เงินมัดจำ และงวดชำระ: ระบุชัดว่าเงินที่จ่ายเป็น "มัดจำ" "เงินจอง" หรือ "ชำระราคาบางส่วน" และจะหักจากราคาในวันโอนอย่างไร
• วันโอนและสถานที่: กำหนดวันจดทะเบียนโอน ณ สำนักงานที่ดิน และเงื่อนไขเลื่อนวันโอน
• ผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมและภาษี: ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากรแสตมป์ ใครออกส่วนไหน
• เงื่อนไขสินเชื่อและเงื่อนไขบังคับก่อน: เช่น หากกู้ธนาคารไม่ผ่านจะคืนมัดจำหรือไม่ ตรวจผังเมือง/แนวเขต/ทางเข้าออกต้องผ่านก่อนโอน
• การรับประกันและส่งมอบ: ผู้ขายรับประกันว่าไม่มีผู้เช่า ผู้บุกรุก ภาระซ่อนเร้น และส่งมอบที่ดินว่างจากการครอบครองในวันโอน
• ผลเมื่อผิดสัญญา: ฝ่ายผู้ซื้อผิดนัด ริบมัดจำได้หรือไม่ ฝ่ายผู้ขายผิดนัด ต้องคืนมัดจำพร้อมค่าเสียหายเท่าใด

เรื่อง "มัดจำ" ที่คนเข้าใจผิดบ่อย

คำว่า "มัดจำ" "เงินจอง" และ "เงินชำระราคาบางส่วน" มีผลทางกฎหมายต่างกัน หากเป็นมัดจำโดยแท้ตามมาตรา 377–378 เมื่อฝ่ายที่วางมัดจำผิดสัญญา อีกฝ่ายมีสิทธิริบมัดจำได้ แต่หากฝ่ายที่รับมัดจำผิดสัญญา ต้องคืนมัดจำและอาจต้องรับผิดเพิ่ม ดังนั้นก่อนวางเงิน ควรระบุประเภทเงินและเงื่อนไขคืนเงินให้ชัด เช่น คืนเต็มจำนวนหากกู้ไม่ผ่าน คืนหากตรวจพบที่ดินติดจำนอง/อายัด/ผู้บุกรุก หรือผังเมืองไม่อนุญาตให้ใช้ตามวัตถุประสงค์

ก่อนเซ็น ตรวจอะไรบ้างเพื่อไม่ให้เสียเปรียบ

สัญญาที่รัดกุมต้องมาคู่กับการตรวจสอบทรัพย์ ผู้ซื้อควรขอดูโฉนดฉบับจริง ตรวจหน้าสารบัญจดทะเบียนว่ามีจำนอง อายัด ขายฝาก ภาระจำยอม หรือสัญญาเช่าหรือไม่ ตรวจว่าผู้ขายเป็นเจ้าของหรือมีอำนาจขาย (กรณีบริษัทต้องตรวจหนังสือรับรองและอำนาจกรรมการ กรณีคู่สมรสต้องมีความยินยอม) ตรวจแนวเขต ทางเข้าออก และผังเมืองว่าทำประโยชน์ตามที่ตั้งใจได้ ขั้นตอนตรวจสอบ (Due Diligence) และการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด อ่านได้ในเสาหลัก คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ฉบับสมบูรณ์ และหลักการร่าง-ตรวจสัญญาทั่วไปดูได้ที่ คู่มือร่างและตรวจสัญญาธุรกิจ

จ่ายเงินอย่างไรให้ปลอดภัยในวันโอน

ควรกำหนดให้ชำระราคาส่วนที่เหลือ "เมื่อเจ้าหน้าที่พร้อมจดทะเบียนโอน" เช่น ใช้แคชเชียร์เช็คหรือโอนผ่านธนาคารในสำนักงานที่ดิน และหากที่ดินติดจำนอง ต้องนัดเจ้าหนี้จำนองมารับชำระและไถ่ถอนจำนองในวันเดียวกับวันโอน เพื่อให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์โดยปลอดจำนอง ผู้ซื้อควรหลีกเลี่ยงการจ่ายเงินครบก่อนวันโอนโดยไม่มีหลักประกัน เพราะยังเสี่ยงว่าโฉนดติดอายัด ผู้ขายไม่มีอำนาจโอน หรือคู่สมรสไม่ยินยอม

คำถามที่พบบ่อย

เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ถือว่าโอนกรรมสิทธิ์หรือยัง

ยัง สัญญาจะซื้อจะขายเป็นเพียงข้อผูกพันก่อนวันโอน กรรมสิทธิ์จะเปลี่ยนมือเมื่อจดทะเบียนโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินตามมาตรา 456 เท่านั้น

กู้ธนาคารไม่ผ่าน จะได้มัดจำคืนไหม

ขึ้นกับสัญญา ถ้าระบุเงื่อนไขไว้ว่าหากกู้ไม่ผ่านให้คืนมัดจำ ก็จะได้คืนตามนั้น แต่หากไม่ได้ระบุ อาจถูกริบมัดจำได้ จึงควรเขียนเงื่อนไขสินเชื่อและการคืนมัดจำให้ชัดตั้งแต่ต้น

ผู้ขายไม่ยอมโอนตามกำหนด ทำอะไรได้

ผู้ซื้ออาจฟ้องบังคับให้โอนตามสัญญา หรือเรียกคืนมัดจำพร้อมค่าเสียหาย แล้วแต่ที่ตกลงไว้ในสัญญาและข้อเท็จจริง การมีสัญญาที่เขียนชัดเจนช่วยให้บังคับสิทธิได้ง่ายขึ้นมาก

📚 แหล่งอ้างอิงที่น่าเชื่อถือ (อ่านเพิ่มเติม)

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (มาตรา 456 แบบการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ · 377–378 มัดจำ · 379, 383 เบี้ยปรับ) — สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
• การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ดิน — กรมที่ดิน
• แนวคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องมัดจำและการบังคับให้โอน — ระบบสืบค้นคำพิพากษาศาลฎีกา
• อ่านเพิ่มเติมจากไทย จีน ลอว์ เฟิร์ม: คู่มือกฎหมายที่ดิน (เสาหลัก) · คู่มือร่างและตรวจสัญญาธุรกิจ

ปรึกษาทนายความไทย-จีน ลอว์ เฟิร์ม