เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดตล่าสุด มิถุนายน 2026

ตอบสั้น ๆ: เมื่อที่ดินมีเจ้าของรวมหลายคน (เช่น ที่ดินมรดกที่พี่น้องถือร่วมกัน) การขายทั้งแปลงต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคน หากบางคนไม่ยอมเซ็น เจ้าของรวมคนใดก็มีสิทธิ เรียกให้แบ่งทรัพย์สิน ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1363 โดยอาจแบ่งตัวที่ดินถ้าแบ่งได้ หรือถ้าตกลงกันไม่ได้/แบ่งไม่ได้ ศาลอาจสั่งให้ ขายทอดตลาดแล้วนำเงินมาแบ่ง ตามสัดส่วน บทความนี้อยู่ในชุด คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

กรรมสิทธิ์รวมคืออะไร

กรรมสิทธิ์รวมคือการที่บุคคลหลายคนเป็นเจ้าของทรัพย์สิ่งเดียวกันร่วมกัน เช่น ที่ดินที่ตกทอดมาเป็นมรดกแล้วใส่ชื่อทายาทหลายคน หรือซื้อร่วมกัน เจ้าของรวมแต่ละคนมี "ส่วน" ของตนในทรัพย์ และโดยหลักมีสิทธิใช้สอยทรัพย์ได้โดยไม่ขัดต่อสิทธิของคนอื่น แต่การจัดการที่กระทบทั้งแปลง เช่น การขายทั้งแปลงหรือก่อภาระผูกพัน ต้องอาศัยความยินยอมร่วมกัน นี่เองที่ทำให้เกิดทางตันเมื่อมีพี่น้องบางคนไม่ยอมเซ็น

ทางออกเมื่อบางคนไม่ยอมเซ็นขาย

1. เจรจาและตกลงแบ่งกันเอง

ทางที่เร็วและประหยัดที่สุดคือเจรจาให้ลงตัว เช่น ตกลงให้คนหนึ่งซื้อส่วนของคนอื่น (ซื้อหุ้นส่วนกรรมสิทธิ์) หรือแบ่งแยกโฉนดให้ต่างคนต่างถือส่วนของตน การมีข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรที่ชัดเจนช่วยให้ดำเนินการที่สำนักงานที่ดินได้ราบรื่น

2. ขอแบ่งแยกที่ดินตามส่วน

หากที่ดินมีสภาพแบ่งแยกได้ เจ้าของรวมอาจขอรังวัดแบ่งแยกโฉนดเพื่อให้แต่ละคนได้กรรมสิทธิ์ในส่วนของตนแยกกัน จากนั้นใครจะขายส่วนของตนก็ทำได้โดยไม่ต้องรอคนอื่น วิธีนี้เหมาะกับที่ดินผืนใหญ่ที่แบ่งแล้วแต่ละส่วนยังใช้ประโยชน์ได้

3. ฟ้องแบ่งกรรมสิทธิ์รวม (ม.1363)

ถ้าเจรจาและแบ่งแยกไม่สำเร็จ เจ้าของรวมมีสิทธิฟ้องขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวมต่อศาล ศาลอาจสั่งแบ่งตัวทรัพย์ถ้าแบ่งได้ หรือถ้าแบ่งแล้วเสียมูลค่า/แบ่งไม่ได้ ก็อาจสั่งให้นำที่ดินออกขายทอดตลาดแล้วแบ่งเงินตามสัดส่วน วิธีนี้เป็นทางออกสุดท้ายเมื่อตกลงกันไม่ได้จริง ๆ

ที่ดินมรดกที่ยังไม่จัดการ: หลายครั้งปัญหาเกิดเพราะที่ดินมรดกยังไม่ได้ตั้งผู้จัดการมรดกหรือยังไม่โอนให้เรียบร้อย ทำให้ขายไม่ได้ ควรจัดการมรดกให้เสร็จก่อน ดูขั้นตอนที่ ตั้งผู้จัดการมรดก และถ้ามีการโอนมรดกโดยไม่ชอบก็เพิกถอนได้ตามที่อธิบายใน ฟ้องแบ่งมรดกและเพิกถอนการโอน

ขายเฉพาะ "ส่วนของตน" ได้ไหม

โดยหลักเจ้าของรวมขาย "ส่วนของตน" ในกรรมสิทธิ์รวมให้บุคคลภายนอกได้ โดยไม่ต้องให้คนอื่นยินยอม เพราะเป็นการจำหน่ายเฉพาะส่วนของตนเอง แต่ในทางปฏิบัติ "ส่วนแบ่งในที่ดินรวม" มักขายยากและราคาต่ำ เพราะผู้ซื้อต้องไปถือร่วมกับเจ้าของเดิมที่ไม่รู้จัก จึงมักจบลงที่การให้เจ้าของรวมด้วยกันซื้อส่วนนั้น หรือใช้กระบวนการแบ่ง/ขายทอดตลาดทั้งแปลงแทน การตรวจสอบสถานะโฉนดและภาระผูกพันก่อนตัดสินใจสำคัญเสมอ ดูแนวทางที่ ตรวจสอบโฉนดก่อนซื้อที่ดิน

คำถามที่พบบ่อย

พี่น้องคนเดียวไม่ยอมเซ็น ขายทั้งแปลงได้ไหม

การขายทั้งแปลงต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคน หากคนหนึ่งไม่ยอม ก็ขายทั้งแปลงไม่ได้ทันที ทางออกคือเจรจาให้ซื้อส่วนกัน แบ่งแยกโฉนด หรือฟ้องขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวมเพื่อให้ศาลสั่งแบ่งหรือขายทอดตลาด

ฟ้องแบ่งกรรมสิทธิ์รวมแล้วศาลสั่งอย่างไร

ศาลจะพิจารณาว่าที่ดินแบ่งตัวทรัพย์ได้หรือไม่ ถ้าแบ่งได้ก็แบ่งตามส่วน ถ้าแบ่งแล้วเสียมูลค่าหรือแบ่งไม่ได้ ศาลอาจสั่งให้ขายทอดตลาดแล้วนำเงินมาแบ่งตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ของแต่ละคน

ยังไม่ได้โอนมรดก ขายที่ดินได้ไหม

ที่ดินมรดกที่ยังไม่ได้จัดการหรือโอนใส่ชื่อทายาทมักขายไม่ได้ ควรตั้งผู้จัดการมรดกและโอนให้เรียบร้อยก่อน เมื่อชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ชัดเจนแล้วจึงดำเนินการขายหรือแบ่งได้

ถูกกีดกันไม่ให้ใช้ที่ดินรวม ทำอย่างไร

เจ้าของรวมมีสิทธิใช้ทรัพย์ตามส่วนโดยไม่ขัดสิทธิผู้อื่น หากถูกกีดกันสามารถใช้สิทธิทางกฎหมายเพื่อให้ได้ใช้ประโยชน์หรือขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวมได้ ควรปรึกษาทนายเพื่อเลือกแนวทางที่เหมาะกับข้อเท็จจริง

📚 แหล่งอ้างอิงที่น่าเชื่อถือ (อ่านเพิ่มเติม)

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (กรรมสิทธิ์รวม มาตรา 1356-1366 · มาตรา 1363 การเรียกให้แบ่งทรัพย์สิน) — สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
• การรังวัดแบ่งแยกโฉนดและการจดทะเบียนสิทธิ — กรมที่ดิน
• แนวคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องการแบ่งกรรมสิทธิ์รวม — ระบบสืบค้นคำพิพากษาศาลฎีกา
• อ่านเพิ่มเติมจากไทย จีน ลอว์ เฟิร์ม: คู่มือกฎหมายที่ดิน (เสาหลัก) · ตั้งผู้จัดการมรดก · ตรวจสอบโฉนดก่อนซื้อ
• สำหรับบริการทางที่ดินเพิ่มจากพาร์ทเนอร์ ทนายความคดีที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์

ปรึกษาทนายความไทย-จีน ลอว์ เฟิร์ม