26 October 2026 นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์

ย้ายทางภาระจำยอมได้ไหม ต้องตกลงและเตรียมอะไร

เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · ต้นฉบับตรวจข้อมูล 26 ตุลาคม 2569

เจ้าของที่ดินเตรียมสร้างอาคาร แต่ทางภาระจำยอมพาดผ่านตำแหน่งที่จะก่อสร้าง จึงอยากย้ายทางไปชิดรั้วอีกด้านและออกค่าทำถนนเอง เจ้าของแปลงที่ใช้ทางกังวลว่ารถเลี้ยวยากขึ้น การมีพื้นที่ทำถนนใหม่ไม่ได้ตอบว่ามีสิทธิย้ายได้ทันที

มาตรา 1392 เปิดให้เจ้าของแปลงรับภาระที่ภาระจำยอมแตะต้องเพียงบางส่วนเรียกให้ย้ายไปส่วนอื่นได้ เมื่อแสดงว่าการย้ายเป็นประโยชน์แก่ตน รับค่าใช้จ่าย และไม่ทำให้ความสะดวกของเจ้าของแปลงได้ประโยชน์ลดลง ต้องตรวจเงื่อนไขทั้งหมดกับสัญญาและสภาพจริง หากยังโต้แย้งกัน ไม่ควรปิดแนวเดิมหรือสร้างสิ่งกีดขวางเพื่อบังคับให้ใช้ทางใหม่

กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย

เจ้าของแปลงรับภาระที่ต้องการจัดรูปพื้นที่ก่อนสร้างบ้าน อาคารหรือพัฒนาโครงการ
ผู้ซื้อที่ดินซึ่งแผนลงทุนทำได้ต่อเมื่อย้ายแนวทางเดิม
เจ้าของแปลงได้ประโยชน์ที่ได้รับข้อเสนอทางใหม่และต้องตรวจว่าความสะดวกลดลงหรือไม่

ใช้กับการย้ายภาระจำยอมที่มีอยู่ ไม่ใช่การเปลี่ยนทางสาธารณะหรือทางจำเป็นโดยอัตโนมัติ หากใช้ทางเพราะเพื่อนบ้านอนุญาตแต่ยังไม่ทราบฐานสิทธิ ต้องตรวจฐานนั้นก่อน บทความนี้ไม่ใช่ใบอนุญาตก่อสร้างหรือคำยืนยันว่าแนวใหม่ผ่านข้อกำหนดด้านอาคาร

สิ่งที่ควรทำตอนนี้

ขอสำเนาโฉนดแปลงรับภาระและแปลงได้ประโยชน์ รวมทั้งบันทึกจดทะเบียนและแผนที่แนบท้าย ตรวจว่าทางแตะต้องส่วนไหนและได้สิทธิใช้อะไร
ให้ผู้จัดทำแผนสำรวจแนวเดิมกับแนวเสนอใหม่ในมาตราส่วนเดียว ระบุความกว้าง ความยาว จุดเลี้ยว ความชันและตำแหน่งเชื่อมทางออก อย่าใช้ภาพร่างที่ไม่ตรงแนวเขตมาตัดสิน
เขียนเหตุผลการย้ายที่ตรวจสอบได้ เช่น ตำแหน่งอาคารตามแผน พร้อมรายการงานและค่าใช้จ่ายที่เจ้าของแปลงรับภาระเสนอรับผิด
นัดเจ้าของแปลงได้ประโยชน์ตรวจพื้นที่ เทียบการใช้งานตามขอบเขตสิทธิจริง เช่น รถที่ใช้เข้าออก การระบายน้ำ ประตูและการผ่านแต่ละช่วงเวลา บันทึกข้อเห็นต่าง
ให้ทนายตรวจร่างข้อตกลง และสอบถามสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบเรื่องเอกสารกับวิธีจดทะเบียนที่เหมาะกับรายการเดิมก่อนลงนาม
กำหนดลำดับทำทางใหม่ ตรวจความพร้อม จัดการทะเบียนและเปลี่ยนการใช้ทางให้สัมพันธ์กัน หากตกลงไม่ได้ ให้ประเมินการใช้สิทธิทางศาลก่อนเปลี่ยนสภาพทางเดิม

ใครเป็นฝ่ายต้องแสดงเงื่อนไขการย้าย

ผู้ที่ประสงค์ใช้สิทธิตามมาตรา 1392 คือเจ้าของแปลงรับภาระ การระบุเพียงว่าทางอยู่ในที่ของตนจึงจะทำอย่างไรก็ได้ ไม่ตรงเงื่อนไขกฎหมาย ต้องแสดงประโยชน์จากการย้ายและพร้อมรับค่าใช้จ่ายด้วย ส่วนแปลงได้ประโยชน์ควรระบุผลเสียอย่างเป็นรูปธรรม เพื่อให้ตรวจเปรียบเทียบได้

ถนนกว้างเท่าเดิมยังอาจสะดวกไม่เท่าเดิม

ควรเทียบรัศมีเลี้ยว ระยะทาง ระดับพื้น จุดลาดชันและการระบายน้ำ รวมถึงเงื่อนไขเปิดประตู ถนนกว้างเท่าเดิมแต่มีมุมที่รถตามสิทธิเดิมผ่านไม่ได้ยังเป็นประเด็นต้องตรวจ รายการเหล่านี้เป็นแนวทางเก็บข้อเท็จจริง ไม่ใช่เกณฑ์ตัวเลขที่แทนการวินิจฉัยทุกแปลง

รับค่าทำทางอย่างเดียวพอหรือไม่

ให้แจกแจงค่ารื้อและก่อสร้าง งานระบบระบายน้ำ งานสำรวจ เอกสารและรายการจดทะเบียนที่จำเป็นตามกรณี รวมทั้งผู้รับผิดชอบเมื่อทำทางไม่ตรงแบบ อย่าเสนอเพียงงบเหมาจนภายหลังโต้แย้งว่าค่าใดอยู่นอกข้อตกลง ส่วนค่าทดแทนหรือข้อเรียกร้องอื่นต้องตรวจฐานเป็นเรื่อง ๆ

ข้อตกลงควรล็อกผลลัพธ์ที่ใช้ตรวจได้

แนบแผนผังที่ระบุแนวชัด ชื่อแปลงและขอบเขตการใช้ ระบุว่าใครสร้างเมื่อไร วิธีตรวจรับ และจะทำอย่างไรหากทางใหม่ใช้ไม่ได้ตามที่ตกลง การยกเลิกทางเดิมต้องไม่เกิดก่อนเข้าใจผลต่อสิทธิและแนวใหม่ อย่าใช้เพียงข้อความว่ายอมย้ายตามที่เจ้าของจัดให้

ทะเบียนกับถนนจริงต้องไปด้วยกัน

แนวทางของกรมที่ดินให้การกำหนดภาระจำยอมบางส่วนระบุขอบเขตให้ชัด เช่น ขนาดและทิศทาง จึงควรนำเอกสารจดทะเบียนเดิมและร่างข้อตกลงไปสอบถามวิธีดำเนินการก่อนเซ็น ถ้าต้องมีเจ้าของร่วม ผู้รับมอบอำนาจ หรือบุคคลอื่น ให้ตรวจเอกสารตามรายการจริง ไม่รับรองว่าสองคนไปเซ็นแล้วจบทุกกรณี

ถ้าอีกฝ่ายไม่ยอม ยังสร้างทับแนวเดิมได้ไหม

ไม่ควรลงมือโดยสรุปว่าตนมีสิทธิย้ายแน่นอน มาตรา 1390 ห้ามทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดลงหรือเสื่อมความสะดวก หากข้อเท็จจริงครบแต่เจรจาไม่สำเร็จ ต้องให้ทนายประเมินคำขอและหลักฐานสำหรับศาล การกันงบสร้างถนนใหม่ไว้ไม่ลบความเสี่ยงจากการปิดทางเดิม

เอกสารที่ควรเตรียม

ผู้มีสิทธิ: โฉนดทั้งสองฝ่าย หนังสือรับรองบริษัทหรือหนังสือมอบอำนาจ ใช้ตรวจว่าใครต้องเจรจาและลงนาม
ทรัพย์สิน: บันทึกภาระจำยอม แผนที่เดิม แนวสำรวจและแบบทางใหม่ ใช้เทียบขอบเขตกับความสะดวก
หนี้และค่าใช้จ่าย: ประมาณการแยกรายการ สัญญาผู้รับเหมาและเงื่อนไขชำระ ใช้กำหนดว่าใครรับรายการใด
ข้อพิพาท: ข้อเสนอ หนังสือตอบและภาพการใช้งานจริง ใช้ระบุเหตุที่ตกลงกันไม่ได้
เจ้ามรดกและทายาท: ใช้เฉพาะเจ้าของแปลงเสียชีวิต ต้องตรวจผู้มีอำนาจจัดการและสิทธิของผู้เกี่ยวข้องก่อนตกลงเปลี่ยนทาง

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

เวลาขึ้นกับการสำรวจ จำนวนแปลงที่ได้ประโยชน์ และการยอมรับแนวใหม่ กรณีมีคดีหรือยังไม่ชัดเรื่องแนวเขตจะประเมินต่างจากคู่กรณีที่ตกลงได้ ค่าออกแบบและสร้างทางเป็นค่าใช้จ่ายบุคคลภายนอก แยกจากค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดินและค่าทนาย ต้องขอประเมินจากเอกสารจริง ไม่กำหนดราคาหรือระยะเวลาเสร็จเหมารวม

ข้อผิดพลาดที่พบ

ซื้อที่ดินโดยคิดว่าย้ายทางได้แน่ แล้วจ่ายราคาเต็มก่อนตรวจเงื่อนไข
เทียบเพียงความกว้างถนนแต่ไม่ทดลองหรือประเมินการเลี้ยวและระดับพื้น
ปิดทางเดิมก่อนแนวใหม่พร้อมและสิทธิได้รับการจัดการ
ลงนามให้ยกเลิกสิทธิเดิมโดยไม่เห็นแผนที่หรือข้อตกลงที่ใช้แทน

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

ควรให้ทนายเข้าดูตั้งแต่แผนลงทุนต้องอาศัยการย้ายทาง มีเจ้าของหลายแปลง สิทธิเดิมมาจากคำพิพากษา หรือมีข้อโต้แย้งว่ารถชนิดใดผ่านได้ หากกำหนดเปิดไซต์ก่อสร้างใกล้เข้ามา ต้องแยกความพร้อมทางกฎหมายออกจากกำหนดของผู้รับเหมา

ทนายช่วยอะไรได้บ้าง

ทนายช่วยอ่านขอบเขตสิทธิ ตรวจเงื่อนไขมาตรา 1392 ประสานข้อมูลกับผู้สำรวจ จัดข้อเสนอและร่างข้อตกลง เปรียบเทียบขั้นตอนทะเบียนกับการส่งมอบทางใหม่ และประเมินคดีเมื่อเจรจาไม่ได้ งานออกแบบหรือรับรองทางวิศวกรรมต้องทำโดยผู้มีหน้าที่ด้านนั้น

ขอบเขตงานเกี่ยวกับเรื่องนี้อยู่ใน คดีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ส่วนงานตรวจเงื่อนไขก่อนซื้ออยู่ใน บริการตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ เช็กโฉนด ทางเข้า และผังเมือง

ส่งคำว่า "ย้ายทางภาระจำยอม" พร้อมจังหวัดและสถานะเจ้าของแปลง ทาง LINE @thaichineselawfirm เพื่อรับรายการเอกสารเบื้องต้น

คำเตือน

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

คำถามที่พบบ่อย

ออกเงินทำถนนใหม่ทั้งหมด อีกฝ่ายต้องยอมเสมอไหม

ยังต้องตรวจว่าแตะต้องเพียงบางส่วน การย้ายเป็นประโยชน์แก่ผู้ขอ และความสะดวกของแปลงได้ประโยชน์ไม่ลดลง การรับค่าใช้จ่ายเป็นเพียงหนึ่งเงื่อนไข

ทางใหม่สั้นกว่าเดิม ถือว่าสะดวกกว่าแน่นอนไหม

ไม่แน่นอน ระยะทางเป็นข้อเท็จจริงหนึ่ง ต้องดูทางลาด การเลี้ยว การเชื่อมทางออกและการใช้งานตามสิทธิเดิมด้วย

ตกลงด้วยปากเปล่าแล้วให้ช่างเริ่มได้ไหม

เสี่ยงต่อการพิสูจน์แนวและเงื่อนไข ควรจัดเอกสารกับแผนที่ให้ชัดและตรวจผลทางทะเบียนก่อนเปลี่ยนทาง โดยเฉพาะเมื่อสิทธิเดิมจดทะเบียนไว้

บทความที่ช่วยตรวจประเด็นต่อ

ภาพรวมเรื่องนี้อยู่ใน คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ฉบับสมบูรณ์ 2026

แหล่งกฎหมาย

ตรวจแหล่งอ้างอิงวันที่ 26 ตุลาคม 2569 ไม่อ้างคำพิพากษาที่ไม่ได้ตรวจต้นทาง