เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดตล่าสุด มิถุนายน 2026

ตอบสั้น ๆ: ก่อนวางมัดจำซื้อที่ดิน ควรตรวจสอบ (Due Diligence) อย่างน้อย 7 จุด คือ ประเภทเอกสารสิทธิ ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ ภาระจำนอง/อายัด ภาระจำยอม/ทางเข้าออก แนวเขตและเนื้อที่จริง ผังเมือง/ข้อจำกัดการใช้ที่ดิน และความถูกต้องแท้จริงของโฉนดเทียบกับสารบบที่กรมที่ดิน การตรวจให้ครบช่วยกัน "โฉนดปลอม" และที่ดินมีปัญหาที่อาจทำให้เสียเงินฟรี บทความนี้อยู่ในชุด คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ทำไม Due Diligence ที่ดินจึงสำคัญ

ที่ดินเป็นทรัพย์มูลค่าสูง และความผิดพลาดมักแก้ทีหลังได้ยากและแพง ที่ดินบางแปลงดูสวยในรูป แต่จริง ๆ ติดจำนอง ติดอายัด มีคนครอบครองอยู่ เป็นที่ตาบอดไม่มีทางออก หรือมี "โฉนดบิน" ที่เนื้อที่ไม่ตรงกับแผนที่จริง การตรวจสอบอย่างเป็นระบบก่อนผูกพันตามสัญญาจึงเป็นเกราะป้องกันที่คุ้มค่าที่สุด และควรทำ "ก่อน" วางมัดจำหรือเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายเสมอ

7 จุดที่ต้องตรวจก่อนซื้อที่ดิน

1. ประเภทเอกสารสิทธิ

เอกสารสิทธิที่ดินมีหลายระดับ ตั้งแต่โฉนด (น.ส.4 จ. ครุฑแดง) ที่ให้กรรมสิทธิ์เต็ม ไปจนถึง น.ส.3 ก. (ครุฑเขียว) ที่เป็นเพียงสิทธิครอบครอง และเอกสารระดับล่างที่โอน/ทำนิติกรรมได้จำกัด ควรรู้ให้ชัดว่าแปลงนั้นเป็นเอกสารประเภทใด เพราะสิทธิและความเสี่ยงต่างกันมาก

2. ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ตรงกับผู้ขายไหม

ตรวจว่าผู้ขายเป็นเจ้าของตามโฉนดจริง หรือมีอำนาจขาย (เช่น มีหนังสือมอบอำนาจถูกต้อง) ระวังกรณีที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์รวมหรือเป็นสินสมรส ซึ่งต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมหรือคู่สมรสด้วย มิฉะนั้นการโอนอาจมีปัญหาภายหลัง

3. ภาระจำนอง อายัด หรือคดีความ

ด้านหลังโฉนดและสารบบที่ดินจะบันทึกภาระผูกพัน เช่น จำนอง การอายัด หรือข้อกำหนดห้ามโอน ถ้าที่ดินติดจำนองต้องวางแผนให้ "ปลดจำนองพร้อมวันโอน" ให้รัดกุมในสัญญา รายละเอียดการเขียนเงื่อนไขเหล่านี้อยู่ใน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เขียนอย่างไรไม่ให้เสียเปรียบ

4. ทางเข้าออกและภาระจำยอม

ที่ดินมีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะหรือไม่ ถ้าเป็น "ที่ดินตาบอด" อาจต้องพึ่งทางจำเป็นหรือภาระจำยอม ซึ่งมีเงื่อนไขและค่าทดแทนต่างกัน อ่านเปรียบเทียบได้ที่ ที่ดินตาบอด ทางจำเป็น vs ภาระจำยอม

5. แนวเขตและเนื้อที่จริง

เนื้อที่ในโฉนดอาจไม่ตรงกับสภาพจริงหากไม่เคยรังวัดใหม่นาน ควรตรวจหมุดหลักเขตและพิจารณาขอรังวัดสอบเขตเพื่อยืนยันแนวเขตและเนื้อที่ ป้องกันข้อพิพาทรุกล้ำกับที่ดินข้างเคียงในอนาคต

6. ผังเมืองและข้อจำกัดการใช้ที่ดิน

ที่ดินอยู่ในผังเมืองสีอะไร สร้างอะไรได้-ไม่ได้ มีข้อกำหนดระยะร่น แนวเวนคืน หรือเขตห้ามก่อสร้างหรือไม่ จุดนี้สำคัญมากถ้าซื้อเพื่อพัฒนาโครงการหรือสร้างอาคาร เพราะอาจกระทบมูลค่าและแผนการใช้งานทั้งหมด

7. ความแท้จริงของโฉนดเทียบสารบบกรมที่ดิน

ควรตรวจสอบโฉนดที่ผู้ขายแสดงเทียบกับ "ต้นฉบับที่สำนักงานที่ดิน" เพื่อกันโฉนดปลอมหรือโฉนดที่ถูกแก้ไข การไปตรวจที่กรมที่ดินหรือขอคัดสำเนาสารบบเป็นวิธีที่ปลอดภัยที่สุด และควรทำก่อนชำระเงินก้อนใหญ่

สรุปจุดตรวจแบบเช็กลิสต์

ระวังที่ดินที่มีคนครอบครอง: ที่ดินที่ปล่อยทิ้งและมีคนอื่นเข้าครอบครองทำกินต่อเนื่อง อาจมีความเสี่ยงเรื่องการครอบครองปรปักษ์ ควรตรวจสภาพจริงในพื้นที่ด้วย ไม่ใช่ดูแค่กระดาษ อ่านเพิ่มที่ ครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนด

คำถามที่พบบ่อย

ตรวจสอบโฉนดด้วยตัวเองได้ที่ไหน

ตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินที่แปลงนั้นตั้งอยู่ โดยขอตรวจ/คัดสารบบที่ดินเพื่อดูชื่อเจ้าของ ภาระผูกพัน และประวัติการจดทะเบียน การไปตรวจกับเจ้าหน้าที่หรือให้ทนายช่วยตรวจช่วยให้ครบถ้วนและอ่านข้อมูลทางเทคนิคได้ถูกต้อง

วางมัดจำไปแล้วเพิ่งรู้ว่าที่ดินติดจำนอง ทำไงดี

ขึ้นกับเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขาย หากสัญญากำหนดให้ผู้ขายต้องปลดจำนองก่อนโอนและผู้ขายทำไม่ได้ ผู้ซื้ออาจมีสิทธิเรียกมัดจำคืนหรือเรียกค่าเสียหาย การมีสัญญาที่เขียนเงื่อนไขรัดกุมไว้ตั้งแต่ต้นจึงสำคัญมาก

ชาวต่างชาติจะตรวจสอบและซื้อที่ดินในไทยได้ไหม

ชาวต่างชาติมีข้อจำกัดในการถือครองที่ดินในไทยตามกฎหมาย โดยทั่วไปนิยมลงทุนผ่านคอนโด (ในสัดส่วนที่กฎหมายกำหนด) หรือการเช่าระยะยาว การตรวจสอบเอกสารและโครงสร้างการถือครองให้ถูกกฎหมายตั้งแต่ต้นเป็นเรื่องจำเป็น ควรปรึกษาทนายที่เชี่ยวชาญคดีไทย-ต่างชาติ

โฉนดปลอมดูออกไหม

โฉนดปลอมบางใบทำได้แนบเนียน วิธีที่ปลอดภัยคือไม่ดูแค่ใบที่ผู้ขายถือ แต่ตรวจเทียบกับต้นฉบับและสารบบที่สำนักงานที่ดิน หากตัวเลข เนื้อที่ หรือประวัติการจดทะเบียนไม่ตรงกัน ให้ระงับการชำระเงินและตรวจสอบเพิ่มทันที

📚 แหล่งอ้างอิงที่น่าเชื่อถือ (อ่านเพิ่มเติม)

• การตรวจสอบเอกสารสิทธิ การรังวัด และการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม — กรมที่ดิน
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (กรรมสิทธิ์รวม · จำนอง · ภาระจำยอม) และประมวลกฎหมายที่ดิน — สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
• แนวคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องการซื้อขายที่ดินและบุคคลภายนอกสุจริต — ระบบสืบค้นคำพิพากษาศาลฎีกา
• อ่านเพิ่มเติมจากไทย จีน ลอว์ เฟิร์ม: คู่มือกฎหมายที่ดิน (เสาหลัก) · สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน · ที่ดินตาบอด ทางจำเป็น

ปรึกษาทนายความไทย-จีน ลอว์ เฟิร์ม