เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดตล่าสุด มิถุนายน 2026

การซื้อขายและลงทุนในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงสูงหากไม่ตรวจสอบให้ครบ เพราะ "มีโฉนด" ไม่ได้แปลว่าปลอดภัยหรือใช้ประโยชน์ได้ตามที่ตั้งใจเสมอไป คู่มือนี้สรุปครบตั้งแต่ประเภทเอกสารสิทธิและความมั่นคง การตรวจโฉนดและทำ Due Diligence การโอนกรรมสิทธิ์ ภาษีและค่าใช้จ่าย ผังเมือง การถือครองของชาวต่างชาติ ไปจนถึงข้อพิพาทที่ดินและแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ใช้เป็นบรรทัดฐาน

ประเภทเอกสารสิทธิที่ดิน เรียงตามความมั่นคง

สิ่งแรกที่ต้องเข้าใจก่อนซื้อที่ดินคือ "เอกสารสิทธิ" แต่ละประเภทให้สิทธิไม่เท่ากัน โฉนดที่ดิน มั่นคงที่สุดเพราะเป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ เจ้าของใช้ จำหน่าย โอน ขาย จำนองได้โดยจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ รองลงมาคือ น.ส.3 ก และ น.ส.3 ซึ่งเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (สิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ) โดย น.ส.3 ก ชัดเจนกว่าเพราะมีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ส่วน น.ส.3 ทั่วไปแนวเขตอาจไม่ชัดและเสี่ยงทับซ้อน

ที่ต้องระวังเป็นพิเศษคือเอกสารที่ "ไม่ใช่" กรรมสิทธิ์ ส.ค.1 เป็นเพียงแบบแจ้งการครอบครองในอดีต และ ภ.บ.ท.5 เป็นหลักฐานการเสียภาษีบำรุงท้องที่ ทั้งสองอย่างไม่ใช่เอกสารสิทธิและจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ ส่วน ที่ดิน ส.ป.ก. (ส.ป.ก. 4-01) เป็นที่รัฐจัดให้ทำเกษตร ห้ามซื้อขายโอนเสรี ที่ราชพัสดุ ที่สาธารณประโยชน์ ที่ป่า และ ที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิ โดยหลักเอกชนซื้อขายหรือถือกรรมสิทธิ์ไม่ได้ และมีความเสี่ยงทั้งทางแพ่งและอาญา ก่อนทำธุรกรรมกับที่ดินประเภทใดควรตรวจสถานะกับสำนักงานที่ดินและหน่วยงานเจ้าของพื้นที่ทุกครั้ง

ตรวจโฉนดและทำ Due Diligence ก่อนวางมัดจำ

การเห็นสำเนาโฉนดหรือคำยืนยันของผู้ขายยังไม่พอ ควรตรวจโฉนดฉบับจริงทั้งหน้าแรก (เลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ จังหวัด เนื้อที่ ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์) และ "หน้าสารบัญจดทะเบียน" ด้านหลัง ซึ่งเป็นหัวใจ เพราะแสดงประวัติการโอนและภาระผูกพันทั้งหมด เช่น จำนอง ขายฝาก อายัด ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิอาศัย หรือสัญญาเช่าที่จดทะเบียน หากพบจำนองต้องตรวจว่าจะปลดจำนองพร้อมโอนหรือไม่ หากพบอายัดอาจโอนไม่ได้จนกว่าจะถอน

การตรวจที่รัดกุมก่อนวางมัดจำควรจัดทำ Due Diligence อย่างน้อย 6 หัวข้อ ได้แก่ (1) เจ้าของกรรมสิทธิ์และอำนาจขาย — ชื่อในโฉนดต้องตรงกับผู้ขาย ตรวจสถานะสมรสและความยินยอมคู่สมรส หากเป็นบริษัทต้องตรวจหนังสือรับรอง อำนาจกรรมการ และหนังสือมอบอำนาจ (2) ขนาดและแนวเขต — ไม่ดูแค่ตัวเลขในโฉนด ควรตรวจรูปแปลง หลักเขต และพิจารณารังวัดสอบเขตหากมูลค่าสูง (3) ภาระผูกพันและข้อจำกัดการโอน (4) การใช้ประโยชน์ตามผังเมือง (5) ทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ และ (6) ข้อพิพาทหรือการครอบครองของบุคคลอื่น หากพบความเสี่ยงควรกำหนดเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนในสัญญา เช่น ผู้ขายต้องไถ่ถอนจำนอง ถอนอายัด หรือส่งมอบพื้นที่ว่างจากผู้ครอบครองในวันโอน

อย่าลืมลงพื้นที่จริงทุกครั้งเพื่อเทียบว่าแปลงที่ผู้ขายพาดูตรงกับโฉนดหรือไม่ ตรวจทางเข้าออกว่าเป็นถนนสาธารณะ ทางภาระจำยอม ทางส่วนบุคคล หรือทางที่ใช้กันตามยินยอม และตรวจการใช้ประโยชน์ตามผังเมืองว่าทำกิจการที่ตั้งใจได้จริงหรือไม่ เพราะที่ดินที่โอนได้แต่ใช้ประโยชน์ไม่ได้ตามวัตถุประสงค์แทบไม่มีคุณค่าต่อผู้ลงทุน

การโอนกรรมสิทธิ์และจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน

การซื้อขายที่ดินไม่สมบูรณ์เพียงเพราะลงนามในสัญญากันเอง แต่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ จึงควรแยกให้ชัดระหว่าง "สัญญาจะซื้อจะขาย" (สัญญาก่อนวันโอน) กับ "การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์" (ขั้นที่ทำให้สิทธิเปลี่ยนมือ) ในวันโอนเจ้าหน้าที่จะตรวจเอกสาร สอบสวนคู่สัญญา ตรวจอำนาจผู้ลงนาม และพิมพ์สัญญาให้ตรวจก่อนลงนาม ต้องตรวจชื่อคู่สัญญา รายละเอียดทรัพย์ ราคา และภาระผูกพันให้ตรงกับข้อตกลงจริง

เพื่อความปลอดภัย ควรกำหนดวิธีชำระราคาที่รัดกุม เช่น แคชเชียร์เช็คหรือโอนผ่านธนาคารในสำนักงานที่ดิน และหากที่ดินติดจำนองธนาคาร ต้องประสานเจ้าหนี้มารับชำระและไถ่ถอนจำนองในวันเดียวกับวันโอนเพื่อให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์โดยปลอดจำนอง ผู้ซื้อควรหลีกเลี่ยงการจ่ายเงินครบก่อนวันโอนโดยไม่มีหลักประกัน เพราะยังเสี่ยงว่าโฉนดติดอายัด ผู้ขายไม่มีอำนาจโอน หรือคู่สมรสไม่ยินยอม

ภาษีและค่าใช้จ่ายในการโอน

การโอนอสังหาริมทรัพย์มีค่าใช้จ่ายหลายประเภทที่คู่สัญญาควรตกลงกันให้ชัดในสัญญาว่าใครรับผิดชอบส่วนใด ได้แก่ ค่าธรรมเนียมโอน โดยทั่วไปร้อยละ 2 ของราคาประเมิน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (บุคคลธรรมดาคำนวณตามราคาประเมิน ระยะถือครอง และหลักเกณฑ์ประมวลรัษฎากร ส่วนนิติบุคคลโดยทั่วไปหักร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า) ภาษีธุรกิจเฉพาะ ร้อยละ 3.3 ของฐานภาษี (รวมภาษีท้องถิ่น) ในกรณีขายเชิงการค้าหรือไม่เข้าเงื่อนไขยกเว้น และ อากรแสตมป์ ร้อยละ 0.5 ในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยหลักไม่เสียทั้งสองอย่างซ้ำกันในธุรกรรมเดียว นอกจากนี้ยังมีค่าจดทะเบียนจำนองหากกู้ธนาคาร และ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นภาษีรายปีของเจ้าของหลังรับโอน

มาตรการลดค่าธรรมเนียมปัจจุบัน: รัฐมีมาตรการลดค่าจดทะเบียนโอนจากร้อยละ 2 และค่าจดทะเบียนจำนองจากร้อยละ 1 ให้เหลือร้อยละ 0.01 สำหรับที่อยู่อาศัย (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคาร) ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท สำหรับผู้ซื้อสัญชาติไทย มีผลในช่วง 22 เมษายน 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569 เนื่องจากเป็นมาตรการชั่วคราวที่มีกำหนดสิ้นสุดและเงื่อนไขเฉพาะ ควรตรวจสอบสถานะล่าสุดและให้สำนักงานที่ดินคำนวณค่าใช้จ่ายจริงก่อนวันโอนเสมอ

สัญญาเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องรู้

สัญญาจะซื้อจะขายและมัดจำ: เป็นสัญญาก่อนวันโอนที่กำหนดเงื่อนไขล่วงหน้า ควรระบุรายละเอียดทรัพย์ให้ตรงโฉนด ราคา เงินมัดจำ วันโอน ผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียม/ภาษี เงื่อนไขสินเชื่อ และผลเมื่อฝ่ายใดผิดนัด ควรระบุให้ชัดว่าเงินที่ชำระเป็น "มัดจำ" "เงินจอง" หรือ "เงินชำระราคาบางส่วน" เพราะผลต่างกัน หากเป็นมัดจำโดยแท้ ฝ่ายที่วางมัดจำผิดสัญญาอาจถูกริบ ส่วนฝ่ายรับมัดจำผิดสัญญาต้องคืนและอาจต้องรับผิดเพิ่ม และควรเขียนเงื่อนไขคืนมัดจำให้ละเอียด เช่น กู้ไม่ผ่าน ตรวจพบจำนอง/ผู้บุกรุก หรือผังเมืองไม่อนุญาตจะคืนหรือไม่

สัญญาเช่า: ผู้เช่าได้สิทธิใช้ทรัพย์ ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนด "เกิน 3 ปี" ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นบังคับได้เพียงเท่าที่กฎหมายรับรอง (ไม่เกิน 3 ปี) จึงไม่ควรลงทุนก่อสร้างหรือปรับปรุงจำนวนมากโดยอาศัยสัญญาเช่าระยะยาวที่ไม่จดทะเบียน และควรระวังเรื่องการเช่าช่วง ซึ่งต้องตรวจว่าสัญญาเช่าหลักอนุญาตหรือไม่

ขายฝากและจำนอง: จำนองคือนำทรัพย์เป็นหลักประกันหนี้โดยกรรมสิทธิ์ยังอยู่กับเจ้าของ แต่ "ขายฝาก" กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้รับซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียน ผู้ขายฝากมีเพียงสิทธิไถ่คืนภายในกำหนด หากไม่ไถ่อาจเสียทรัพย์อย่างเด็ดขาด จึงเป็นธุรกรรมเสี่ยงสูง ทั้งสองต้องจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดินจึงสมบูรณ์

ภาระจำยอม ทางจำเป็น และทรัพยสิทธิอื่น: ภาระจำยอมทำให้ที่ดินแปลงหนึ่ง (ภารยทรัพย์) ต้องรับภาระเพื่อประโยชน์ที่ดินอีกแปลง (สามยทรัพย์) เช่น ทางผ่าน วางท่อ ควรจดทะเบียนให้ชัด ส่วน "ทางจำเป็น" เป็นสิทธิของที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะที่อาจต้องใช้สิทธิทางศาล นอกจากนี้ยังมีสิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย และสิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งอาจทำให้ที่ดินและอาคารเป็นของคนละคนได้ ทั้งหมดควรตรวจจากหน้าสารบัญจดทะเบียนก่อนซื้อ

ผังเมืองและการใช้ประโยชน์ที่ดิน

การมีกรรมสิทธิ์ไม่ได้แปลว่าจะใช้ที่ดินทำอะไรก็ได้ ที่ดินแต่ละแปลงอยู่ภายใต้ผังเมืองรวม ข้อบัญญัติท้องถิ่น กฎหมายควบคุมอาคาร และกฎหมายสิ่งแวดล้อม ผังเมืองแบ่งการใช้ประโยชน์เป็นประเภท เช่น เขตที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม ชนบทและเกษตรกรรม หรือเขตอนุรักษ์ การดูเพียง "สีผังเมือง" ไม่พอ ต้องอ่าน "ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน" ประกอบ เพราะในสีเดียวกันอาจอนุญาตอยู่อาศัยแต่ห้ามโรงแรม จำกัดประเภทโรงงาน จำกัดความสูง จำนวนชั้น อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) อัตราส่วนพื้นที่ว่าง (OSR) หรือกำหนดความกว้างถนนก่อนขออนุญาต ก่อนซื้อเพื่อพัฒนาโครงการจึงควรสรุปให้ได้ว่า "ใช้ทำอะไรได้ ทำอะไรไม่ได้ และต้องมีเงื่อนไขใดเพิ่ม"

ก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้อาคาร และ EIA

ต้องแยก "สิทธิในที่ดิน" ออกจาก "สิทธิในการก่อสร้าง" เพราะแม้ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินถูกต้อง ก็ไม่ได้แปลว่าก่อสร้างหรือใช้อาคารได้ทุกประเภท การก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคารต้องขออนุญาตหรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามกฎหมายควบคุมอาคาร และอาคารบางประเภท (อาคารสูง อาคารขนาดใหญ่ อาคารชุด โรงแรม ห้างสรรพสินค้า) ต้องขอใบรับรองการใช้อาคารก่อนเปิดใช้จริง การดัดแปลงที่กระทบโครงสร้าง ความปลอดภัย จำนวนชั้น ที่จอดรถ หรือทางหนีไฟ ก็ต้องขออนุญาตก่อน

สำหรับโครงการพัฒนาขนาดใหญ่บางประเภท เช่น อาคารชุด โรงแรม อาคารขนาดใหญ่ และการจัดสรรที่ดินที่เข้าเกณฑ์ ต้องจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) และได้รับความเห็นชอบก่อนจึงจะดำเนินการบางขั้นตอนได้ โครงการอาจผ่านผังเมืองแต่ติด EIA หรือกลับกัน จึงควรตรวจตั้งแต่ช่วงออกแบบแนวคิด ไม่ใช่รอจนซื้อที่ดินแล้ว เพราะข้อกำหนดเรื่องระยะร่น ที่จอดรถ FAR/OSR และ EIA อาจทำให้พื้นที่ขายหรือจำนวนห้องลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

อาคารชุด คอนโด และนิติบุคคลอาคารชุด

ผู้ซื้อคอนโดไม่ได้ซื้อแค่ห้อง แต่ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดพร้อมสิทธิร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง การโอนห้องชุดต้องมี "หนังสือรับรองการปลอดหนี้" จากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง มิฉะนั้นเจ้าหน้าที่อาจไม่รับจดทะเบียนโอน จึงควรกำหนดในสัญญาว่าผู้ขายต้องชำระค่าส่วนกลางค้างและจัดหาหนังสือปลอดหนี้ให้ก่อนหรือในวันโอน นอกจากนี้ควรตรวจข้อบังคับนิติบุคคล งบการเงิน รายงานการประชุมใหญ่ เงินกองทุน และประวัติข้อพิพาท เพราะหากนิติบุคคลบริหารไม่ดีหรือมีหนี้ค้างมาก ผู้ซื้อจะแบกรับความเสี่ยงระยะยาว

ชาวต่างชาติกับอสังหาริมทรัพย์ไทย (บริการเด่นไทย-จีน)

โดยหลักชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ "ที่ดิน" ในไทยไม่ได้ เว้นแต่ข้อยกเว้นตามประมวลกฎหมายที่ดิน เช่น มาตรา 96 ทวิ ที่อนุญาตให้ต่างชาติซึ่งนำเงินมาลงทุนไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาทในกิจการที่กำหนดและคงการลงทุนตามเงื่อนไข ถือที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย สำหรับ "ห้องชุด" ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้แต่รวมกันไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งอาคาร และต้องมีหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาตามหลักเกณฑ์ ส่วนทางเลือกที่นิยมคือการ "เช่า" ระยะยาว 30 ปี ซึ่งต่ออายุได้ตามที่ตกลง

กรณีทายาทต่างชาติรับมรดกที่ดิน โดยทั่วไปรับได้ในฐานะทายาทโดยธรรม แต่เมื่อไม่อาจถือครองตามเงื่อนไขก็ต้องจำหน่ายที่ดินนั้นภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด ประเด็นเหล่านี้ซับซ้อนและมีเอกสารทางการเงินที่ต้องเตรียม บริษัท ไทย จีน ลอว์ เฟิร์ม ให้บริการได้ทั้งภาษาไทย จีน และอังกฤษ จึงช่วยประสานเอกสารและขั้นตอนได้สะดวก

ข้อพิพาทที่ดินที่พบบ่อย พร้อมแนวคำพิพากษาศาลฎีกา

ข้อพิพาทที่ดินมีหลายรูปแบบ ทั้งบุกรุก แนวเขต ทางเข้าออก ครอบครองปรปักษ์ ผิดสัญญาซื้อขาย เช่า ขับไล่ และเจ้าของรวม แต่ละประเภทใช้พยานหลักฐานต่างกัน หัวข้อที่ผู้ซื้อและเจ้าของที่ดินควรเข้าใจที่สุดมีดังนี้

ทางจำเป็น กับ ภาระจำยอม

"ทางจำเป็น" เกิดจากที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ (หรือมีแต่ไม่พอ) ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ส่วน "ภาระจำยอม" เป็นทรัพยสิทธิที่ผูกพันที่ดิน เกิดจากนิติกรรมจดทะเบียนหรือโดยอายุความ และผูกพันผู้รับโอนรายใหม่หากจดทะเบียนไว้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2621/2559: ข้อตกลงว่าผู้ขายจะให้ทางออกแก่ที่ดินอีกแปลงของผู้ซื้อมีลักษณะเป็น "สัญญา" ไม่ใช่เพียงความยินยอม จึงเกิดภาระจำยอมโดยนิติกรรม ผู้รับโอนภารยทรัพย์ที่รู้อยู่แล้วว่าที่ดินตกอยู่ใต้ภาระจำยอม ถือว่ารับโอนโดยไม่สุจริต จะยกขึ้นต่อสู้เพื่อให้ภาระจำยอมสิ้นไปไม่ได้ การทำกำแพงปิดทางเป็นการทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมเสื่อม (มาตรา 1390) ต้องรื้อออก ทั้งนี้ที่ดินที่มีทางออกทางน้ำ (ลำกระโดงสาธารณะ) ใช้เรือสัญจรได้ ถือว่ามีทางออกสู่สาธารณะแล้ว จึงอ้างทางจำเป็นตามมาตรา 1349 ไม่ได้

ครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนด

การได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 ต้องครอบครองที่ดินของผู้อื่น "โดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ" ติดต่อกันเกิน 10 ปี (สำหรับที่ดินมีโฉนด) ไม่ใช่เพียงอยู่นาน ๆ แล้วได้กรรมสิทธิ์เสมอไป

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5725/2562: ผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดได้รับข้อสันนิษฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตามมาตรา 1373 ผู้ที่อ้างว่าได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 จึงมีภาระการพิสูจน์ว่าตนครอบครองโดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเกิน 10 ปีจริง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9788/2553: กรณีปลูกบ้านในที่ดินผู้อื่นแบบชุมชนแออัด สภาพบ้านไม่ถาวร พร้อมรื้อถอน ใช้บ้านเลขที่เดิมของบิดามารดามาสวมเพื่อขอน้ำ-ไฟ ไม่เคยเสียภาษีบำรุงท้องที่ และเพิ่งมาฟ้องแย้งขอแสดงกรรมสิทธิ์เมื่อถูกฟ้องขับไล่ พฤติการณ์ฟังไม่ได้ว่าครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์ — ย้ำว่าต้องพิสูจน์ "เจตนาเป็นเจ้าของ" ที่แท้จริง ไม่ใช่แค่อยู่อาศัย

ผู้ซื้อ/ผู้รับจำนองโดยสุจริต และโฉนดปลอม

หลักคือผู้ขายต้องมีสิทธิหรืออำนาจขาย หากผู้ขายไม่ใช่เจ้าของหรือใช้โฉนด/หนังสือมอบอำนาจปลอม ผู้ซื้ออาจไม่ได้กรรมสิทธิ์แม้สุจริตและชำระราคาแล้ว คำว่า "สุจริต" ไม่ใช่แค่บอกว่าไม่รู้ แต่ต้องตรวจสอบตามสมควร เช่น โฉนดตัวจริง บัตรประชาชน หนังสือรับรองบริษัท อำนาจกรรมการ และราคาที่ผิดปกติ ควรระวังเป็นพิเศษกรณีราคาถูกผิดปกติ ผู้ขายเร่งโอน หรือทรัพย์โอนหลายทอดในเวลาใกล้กัน เพราะอาจเกี่ยวพันกับการหลอกลวง อ่านแนวทางแยกแยะและดำเนินคดีได้ที่ คู่มือคดีฉ้อโกงและยักยอกทรัพย์ในธุรกิจ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5641/2548: ผู้รับจำนองที่ดินไว้โดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ย่อมเป็นบุคคลภายนอกที่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1299 วรรคสอง ผู้ที่อ้างว่าได้ที่ดินมาโดยครอบครองปรปักษ์จะยกขึ้นต่อสู้ผู้รับจำนองสุจริตไม่ได้ ผู้รับจำนองจึงบังคับจำนองได้ — สะท้อนความสำคัญของการตรวจสอบและจดทะเบียนโดยสุจริต

ส่วน "ขายฝาก" ที่จริงเป็นการกู้ยืมเงินโดยมีที่ดินเป็นหลักประกัน อาจถูกอ้างว่าเป็น "นิติกรรมอำพราง" สัญญากู้ยืม ซึ่งศาลจะพิจารณาเจตนาที่แท้จริงจากพฤติการณ์การชำระเงิน ราคาขายฝากเทียบราคาตลาด การคิดผลตอบแทน และการครอบครองทรัพย์หลังทำสัญญา จึงเป็นธุรกรรมที่ควรให้ทนายตรวจก่อนลงนาม

การฟ้องขับไล่

เมื่อผู้เช่าหรือผู้ครอบครองไม่มีสิทธิอยู่ต่อ เจ้าของไม่ควรใช้กำลังยึดทรัพย์ เปลี่ยนกุญแจ หรือตัดน้ำตัดไฟเอง เพราะอาจมีความรับผิดทางแพ่งหรืออาญา แนวทางที่ปลอดภัยคือส่งหนังสือบอกกล่าวให้ส่งมอบพื้นที่ ให้เวลาตามสมควร แล้วจึงฟ้องขับไล่พร้อมเรียกค่าเสียหาย ทั้งนี้คดีขับไล่ไม่ใช่เพียงพิสูจน์ว่าใครเป็นเจ้าของ แต่ต้องพิสูจน์ด้วยว่าจำเลยไม่มีสิทธิอยู่ต่อ และโจทก์ได้บอกกล่าวหรือเลิกสัญญาตามขั้นตอนครบถ้วน

มรดกที่ดินและการโอนมรดก

เมื่อเจ้าของที่ดินเสียชีวิต ที่ดินตกทอดแก่ทายาทหรือผู้รับพินัยกรรม แต่ชื่อในโฉนดไม่เปลี่ยนเอง ทายาทหรือผู้จัดการมรดกต้องไปจดทะเบียนโอนมรดกที่สำนักงานที่ดิน กรณีไม่มีผู้จัดการมรดก ทายาทยื่นคำขอพร้อมเอกสารและเจ้าหน้าที่จะประกาศมรดกตามขั้นตอน หากไม่มีผู้คัดค้านจึงจดทะเบียนโอนได้ กรณีมีผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาลหรือพินัยกรรม สามารถลงชื่อผู้จัดการมรดกและโอนให้ทายาทได้โดยทั่วไปไม่ต้องประกาศ 30 วัน ทั้งนี้ทรัพย์มรดกอาจมีภาระผูกพันเดิม เช่น จำนอง เช่า หรือข้อพิพาทแนวเขต ซึ่งไม่หมดไปเพราะเจ้าของตาย จึงต้องตรวจก่อนโอน อ่านเพิ่มได้ที่ คู่มือจัดการมรดกและทำพินัยกรรม และ รับมรดกที่ดินช้าแค่ไหนก็ยังมีสิทธิ์ แต่มี 4 ความเสี่ยง

คำถามที่พบบ่อย

ซื้อที่ดินที่มีแค่ ส.ค.1 หรือ ภ.บ.ท.5 ได้ไหม

เสี่ยงสูงมาก เพราะ ส.ค.1 และ ภ.บ.ท.5 ไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์และจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ ผู้ซื้ออาจได้เพียงการครอบครองตามข้อเท็จจริงซึ่งถูกโต้แย้งได้ และอาจทับซ้อนที่ดินรัฐ ก่อนตัดสินใจควรตรวจกับสำนักงานที่ดินว่ามีโอกาสออกเอกสารสิทธิได้จริงหรือไม่

เช่าที่ดิน 30 ปี ต้องจดทะเบียนไหม

ต้องจดทะเบียน การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นบังคับได้เพียงเท่าที่กฎหมายรับรอง (ไม่เกิน 3 ปี) โดยเฉพาะการเช่าเพื่อธุรกิจที่ต้องลงทุนมากหรือใช้ประกอบการขอใบอนุญาต

ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้ไหม

ได้ แต่สัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดโดยต่างชาติรวมกันต้องไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งอาคาร และต้องมีหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาตามหลักเกณฑ์ ก่อนรับมัดจำจากผู้ซื้อต่างชาติควรตรวจหนังสือรับรองโควตาต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุดให้ชัดเจน

📚 แหล่งอ้างอิงที่น่าเชื่อถือ (อ่านเพิ่มเติม)

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (มาตรา 1299, 1349, 1373, 1382, 1390, 1391 และทรัพยสิทธิที่เกี่ยวข้อง) และประมวลกฎหมายที่ดิน (มาตรา 96 ทวิ การถือครองของต่างชาติ) — สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
• การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม การโอน การรับมรดกที่ดิน และการถือครองของคนต่างด้าว — กรมที่ดิน
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ในการโอนอสังหาริมทรัพย์ — กรมสรรพากร
• คำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง (ฎ. 2621/2559 ภาระจำยอม · 5725/2562 และ 9788/2553 ครอบครองปรปักษ์ · 5641/2548 ผู้รับจำนองสุจริต) — ระบบสืบค้นคำพิพากษาศาลฎีกา
• อ่านเพิ่มเติมจากไทย จีน ลอว์ เฟิร์ม: คู่มือจัดการมรดกและทำพินัยกรรม · รับมรดกที่ดินช้า 4 ความเสี่ยง · คดีฉ้อโกงและยักยอกทรัพย์

ปรึกษาทนายความไทย-จีน ลอว์ เฟิร์ม