เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดตล่าสุด กรกฎาคม 2026

ตอบสั้น ๆ: การส่งต่อที่ดินให้ลูกหลานทำได้หลายวิธี ทั้ง "ให้โดยเสน่หา" ตอนมีชีวิต "ขาย" หรือปล่อยเป็น "มรดก" เมื่อเสียชีวิต แต่ละวิธีมีค่าใช้จ่ายและความเสี่ยงต่างกัน จุดที่ควรรู้คือการโอนให้ "บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย" เสียค่าธรรมเนียมโอนประมาณ ร้อยละ 0.5 ของราคาประเมิน และได้รับ ยกเว้นภาษีเงินได้จากการรับให้เฉพาะส่วนที่ไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อปี (ส่วนเกินเสียภาษีในอัตราที่กฎหมายกำหนด) ขณะที่การให้บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือให้บุคคลอื่นมีภาระภาษีต่างออกไป การเลือกวิธีที่เหมาะสมจึงควรพิจารณาทั้งค่าใช้จ่าย ภาษี และความเสี่ยง บทความนี้อยู่ในชุด คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ให้ vs ขาย vs มรดก เทียบให้เห็นภาพ

ไม่มีวิธีใด "ดีที่สุด" สำหรับทุกคน ขึ้นกับเป้าหมาย เช่น ต้องการให้ลูกได้ทรัพย์ทันที ต้องการคงสิทธิใช้ประโยชน์ไว้ หรือต้องการแบ่งให้เป็นธรรมระหว่างลูกหลายคน การวางแผนควรดูภาพรวมทั้งค่าใช้จ่ายและความสัมพันธ์ในครอบครัว

ค่าใช้จ่ายเมื่อโอนให้ลูก-ญาติ

การโอนที่ดินมีค่าใช้จ่ายหลายส่วนที่ควรทราบล่วงหน้า การโอนให้บุตรชอบด้วยกฎหมายโดยทั่วไปเสียค่าธรรมเนียมโอนประมาณ 0.5% ของราคาประเมิน และมีการยกเว้นภาษีเงินได้จากการรับให้เฉพาะส่วนที่ไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อปี ส่วนเกินจึงเสียภาษีตามอัตราที่กฎหมายกำหนด ขณะที่การให้บุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือให้บุคคลอื่นอาจมีภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีเงินได้ที่ต่างออกไป ตัวเลขและอัตราเหล่านี้อาจปรับเปลี่ยนตามมาตรการรัฐในแต่ละปี จึงควรตรวจสอบกับกรมที่ดินและกรมสรรพากรก่อนดำเนินการ ภาพรวมค่าใช้จ่ายในการโอนดูที่ ค่าโอนที่ดิน 2569

บุตรชอบด้วยกฎหมาย vs ไม่ชอบด้วยกฎหมาย: สิทธิประโยชน์ทางค่าธรรมเนียมและภาษีมักใช้กับ "บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย" หากเป็นบุตรที่พ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกันหรือพ่อยังไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร ภาระอาจต่างออกไป การจดทะเบียนรับรองบุตรจึงมีผลต่อทั้งสิทธิมรดกและภาษี ดูที่ บุตรนอกสมรส รับรองบุตร

ให้ตอนมีชีวิต ระวังถอนคืนการให้-เสียการควบคุม

การยกที่ดินให้ลูกตอนมีชีวิตทำให้กรรมสิทธิ์โอนไปทันที ซึ่งมีข้อดีเรื่องความชัดเจน แต่ก็มีความเสี่ยงหากภายหลังผู้รับประพฤติเนรคุณ ผู้ให้อาจต้องฟ้องถอนคืนการให้ซึ่งมีเงื่อนไขและกรอบเวลาจำกัด อีกทั้งเมื่อโอนไปแล้วผู้ให้ก็เสียอำนาจควบคุมทรัพย์ ทางเลือกที่ปลอดภัยขึ้นคือการให้แบบมีเงื่อนไข เช่น สงวนสิทธิเก็บกินหรือสิทธิอาศัยไว้ตลอดชีวิต เรื่องการถอนคืนการให้เพราะเนรคุณดูที่ ยกที่ดินให้ลูกแล้วเนรคุณ ถอนคืนการให้ ม.531

ตรวจเอกสารสิทธิและกรรมสิทธิ์ก่อนโอน

ไม่ว่าจะเลือกวิธีใด ก่อนโอนควรตรวจสอบประเภทเอกสารสิทธิและกรรมสิทธิ์ให้ชัด เพราะที่ดินบางประเภทมีข้อจำกัดในการโอน เช่น ที่ดิน ส.ป.ก. ที่โอนให้บุคคลทั่วไปไม่ได้ และหากที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์รวมหรือติดจำนอง ก็ต้องจัดการให้เรียบร้อยก่อน ความรู้เรื่องประเภทเอกสารสิทธิดูที่ เอกสารสิทธิที่ดิน โฉนด/น.ส.3ก/ส.ป.ก. การให้ทนายตรวจสอบและวางแผนการโอนช่วยให้เลือกวิธีที่ประหยัดและปลอดภัยที่สุด

จังหวะเวลาโอนและการวางแผนล่วงหน้า

การโอนที่ดินให้ทายาทไม่ควรตัดสินใจแบบเร่งด่วนหน้าสำนักงานที่ดิน แต่ควรวางแผนล่วงหน้าโดยดูภาพรวมทั้งเรื่องภาษี ความสัมพันธ์ในครอบครัว และความมั่นคงของผู้ให้เอง หากมีที่ดินหรือทรัพย์มูลค่าสูงหลายแปลง การทยอยโอนหรือทยอยให้ในแต่ละปี อาจช่วยบริหารภาระภาษีการรับให้ที่มีเพดานยกเว้นต่อปีได้ดีกว่าการโอนก้อนใหญ่ครั้งเดียว ขณะเดียวกันผู้ให้ควรพิจารณาว่าหากโอนทรัพย์ส่วนใหญ่ให้บุตรไปหมดแล้ว ตนเองจะยังมีทรัพย์เพียงพอสำหรับใช้ชีวิตและค่ารักษาพยาบาลในบั้นปลายหรือไม่ บางครอบครัวจึงเลือกทำพินัยกรรมยกให้เมื่อเสียชีวิตแทนการโอนตอนมีชีวิต เพื่อคงสิทธิในทรัพย์ไว้กับตนจนวาระสุดท้าย การปรึกษาทนายและที่ปรึกษาภาษีก่อนตัดสินใจ ช่วยให้เลือกวิธีที่ทั้งประหยัดค่าใช้จ่าย ปลอดภัยต่อผู้ให้ และลดโอกาสพิพาทระหว่างพี่น้องในอนาคต

คำถามที่พบบ่อย

โอนที่ดินให้ลูกเสียค่าใช้จ่ายเท่าไหร่

การโอนให้บุตรชอบด้วยกฎหมายโดยทั่วไปเสียค่าธรรมเนียมโอนประมาณ 0.5% ของราคาประเมิน และได้รับยกเว้นภาษีเงินได้จากการรับให้เฉพาะส่วนที่ไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อปี ส่วนเกินเสียภาษีตามที่กฎหมายกำหนด ตัวเลขอาจเปลี่ยนตามมาตรการรัฐ ควรตรวจสอบกับกรมที่ดินและสรรพากร

ยกให้ตอนมีชีวิต หรือทำพินัยกรรมดีกว่ากัน

ขึ้นกับเป้าหมาย การยกให้ตอนมีชีวิตทำให้ลูกได้ทรัพย์ทันทีแต่เสียการควบคุมและเสี่ยงเรื่องเนรคุณ ส่วนพินัยกรรมช่วยให้ควบคุมทรัพย์ได้จนวาระสุดท้ายและแก้ไขได้ ควรพิจารณาร่วมกับภาพรวมมรดกและปรึกษาทนาย

โอนให้หลานหรือญาติ เสียเท่ากับให้ลูกไหม

สิทธิประโยชน์ค่าธรรมเนียมและภาษีบางอย่างใช้กับผู้สืบสันดานหรือบุตรชอบด้วยกฎหมาย การโอนให้ญาติที่ไม่ใช่ผู้สืบสันดานหรือบุคคลอื่นอาจมีภาระภาษีต่างออกไป จึงควรตรวจสอบสถานะความสัมพันธ์และเงื่อนไขก่อนโอน

ยกที่ดินให้ลูกแล้วขอคืนได้ไหมถ้าลูกไม่ดูแล

อาจถอนคืนการให้ได้หากเข้าเหตุเนรคุณตามกฎหมาย แต่มีเงื่อนไขและกรอบเวลาจำกัด และต้องพิสูจน์ได้ จึงควรพิจารณาให้รอบคอบก่อนโอน หรือเลือกให้แบบมีเงื่อนไขเพื่อคงสิทธิบางอย่างไว้ ควรปรึกษาทนายก่อนตัดสินใจ

📚 แหล่งอ้างอิงที่น่าเชื่อถือ (อ่านเพิ่มเติม)

• ค่าธรรมเนียมและการจดทะเบียนโอนที่ดิน — กรมที่ดิน
• ภาษีเงินได้และภาษีการรับให้ (การโอนให้บุพการี-ผู้สืบสันดาน) — กรมสรรพากร
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (การให้ · การถอนคืนการให้) — สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
• อ่านเพิ่มเติมจากไทย จีน ลอว์ เฟิร์ม: คู่มือกฎหมายที่ดิน (เสาหลัก) · ค่าโอนที่ดิน 2569 · ถอนคืนการให้ ม.531
• สำหรับบริการทางที่ดินเพิ่มจากพาร์ทเนอร์ ทนายความคดีที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์

ปรึกษาทนายความไทย-จีน ลอว์ เฟิร์ม