โอนที่ดินมรดกที่กรมที่ดิน ใช้เวลานานไหม เสียค่าอะไรบ้าง

หลังจากได้คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดกมาแล้ว ขั้นตอนต่อไปที่ทายาทหลายคนรอคอยคือการโอนที่ดินมรดกให้เรียบร้อย แต่พอจะเริ่มดำเนินการก็มีคำถามผุดขึ้นมากมาย ต้องเตรียมอะไรบ้าง ใช้เวลานานแค่ไหน และที่กังวลที่สุดคือ ต้องเสียค่าธรรมเนียมเท่าไร บทความนี้จะอธิบายให้เห็นภาพชัดเจน

สองเส้นทางของการรับมรดกที่ดิน

การจดทะเบียนรับมรดกที่ดินมีสองเส้นทางหลัก

เส้นทางแรก กรณีมีผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล ซึ่งเป็นวิธีที่ใช้กันมากที่สุด โดยเฉพาะเมื่อมีทายาทหลายคนหรือทรัพย์มีมูลค่าสูง ผู้จัดการมรดกจะนำคำสั่งศาลไปจดทะเบียนลงชื่อตนเป็นผู้จัดการมรดกในโฉนด แล้วจึงดำเนินการโอนที่ดินให้แก่ทายาทตามส่วน

เส้นทางที่สอง กรณีทายาทยื่นขอรับมรดกเอง โดยไม่มีผู้จัดการมรดก ซึ่งใช้ได้ในบางกรณีที่ไม่ซับซ้อน เจ้าหน้าที่ที่ดินจะทำการประกาศการขอรับมรดกมีกำหนดระยะเวลาหนึ่ง เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียคัดค้าน หากไม่มีผู้คัดค้านภายในกำหนด จึงจะจดทะเบียนโอนให้ได้ วิธีนี้อาจมีข้อจำกัดหากมีข้อโต้แย้งระหว่างทายาท

ค่าธรรมเนียมที่ต้องเตรียม

เรื่องที่ทุกคนอยากรู้มากที่สุดคือค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนมรดกที่ดินขึ้นอยู่กับว่าผู้รับมรดกเป็นทายาทประเภทใด

หากผู้รับมรดกเป็น ผู้สืบสันดาน บิดามารดา หรือคู่สมรส ของเจ้ามรดก ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนมรดกอยู่ที่ ร้อยละ 0.5 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ แต่หากผู้รับมรดกเป็นทายาทประเภทอื่น เช่น พี่น้อง หรือลุงป้าน้าอา ค่าธรรมเนียมจะอยู่ที่ ร้อยละ 2 ของราคาประเมิน ซึ่งต่างกันพอสมควร นอกจากนี้ยังมีค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในโฉนด ซึ่งเป็นค่าธรรมเนียมเล็กน้อยหลักสิบบาท

สิ่งที่ควรทราบคือ การโอนมรดกโดยหลักไม่ถือเป็นการขาย จึงไม่มีภาษีเงินได้และอากรแสตมป์แบบการซื้อขายทั่วไป แต่หากกองมรดกมีมูลค่าสูงมาก อาจเข้าข่ายภาษีการรับมรดกในส่วนที่เกินเกณฑ์ ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดิน (อ่านรายละเอียดในบทความเรื่องภาษีมรดก)

ใช้เวลานานแค่ไหน

ระยะเวลาขึ้นอยู่กับเส้นทางที่เลือกและความพร้อมของเอกสาร หากมีคำสั่งตั้งผู้จัดการมรดกและเอกสารครบถ้วน การไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินในวันนัดมักดำเนินการได้ภายในวันเดียว แต่หากเป็นกรณีทายาทยื่นรับมรดกเองที่ต้องมีการประกาศ ก็ต้องรอจนพ้นกำหนดประกาศเสียก่อน

สิ่งที่ทำให้ล่าช้าจริง ๆ มักไม่ใช่ขั้นตอนที่กรมที่ดิน แต่เป็นขั้นตอนก่อนหน้า คือการตั้งผู้จัดการมรดกที่ต้องผ่านศาล ดังนั้นการเตรียมเอกสารให้ครบและดำเนินการอย่างถูกต้องตั้งแต่ต้น จึงช่วยให้ภาพรวมเร็วขึ้นมาก

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ถาม: ราคาประเมินที่ใช้คิดค่าธรรมเนียม ดูจากที่ไหน

ตอบ: ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการ ซึ่งสอบถามได้ที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ ราคานี้มักต่ำกว่าราคาตลาด และเป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียม

ถาม: มีทายาทหลายคน ต้องโอนใส่ชื่อทุกคนเลยไหม

ตอบ: ทำได้หลายแบบ เช่น โอนใส่ชื่อรวมทุกคนในฐานะเจ้าของรวม หรือถ้าตกลงกันได้อาจแบ่งแยกโฉนดหรือให้บางคนรับไปแล้วชดเชยกันเป็นเงิน ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของทายาทและการจัดการของผู้จัดการมรดก

ถาม: ที่ดินติดจำนองอยู่ โอนมรดกได้ไหม

ตอบ: โอนมรดกได้ แต่ภาระจำนองยังติดไปกับที่ดิน ทายาทที่รับไปต้องรับภาระนั้นต่อ ควรตรวจสอบยอดหนี้และเงื่อนไขกับเจ้าหนี้ก่อน

บทความที่เกี่ยวข้อง

• พ่อเพิ่งเสีย บ้านยังติดชื่อพ่อ ต้องตั้งผู้จัดการมรดกก่อน 
• มรดกเกิน 100 ล้าน เสียภาษีมรดกเท่าไร วางแผนลดได้ไหม (บทความ A030)
• พ่อเสียทิ้งหนี้ไว้ ลูกต้องใช้หนี้แทนไหม 
• บริการทนายความจัดการมรดกและพินัยกรรม กรุงเทพมหานคร และทั่วราชอาณาจักร ติดต่อ

ที่ดินผืนที่พ่อแม่เก็บไว้ให้ ควรส่งต่อถึงมือลูกหลานอย่างถูกต้องและสบายใจ รู้ค่าใช้จ่ายและขั้นตอนไว้ก่อน จะได้ไม่มีอะไรมาสะดุด