เช่าที่ดิน 30 ปี ต้องจดทะเบียนอย่างไร ต่ออายุได้ไหม

เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดตล่าสุด กันยายน 2026

ผู้เช่าจะลงทุนสร้างอาคารบนที่ดินของคนอื่นและต้องใช้พื้นที่หลายสิบปี เจ้าของเสนอให้เขียนสัญญา 30 ปี พร้อมข้อความว่าจะต่อให้อีก 30 ปี แต่ยังไม่ได้ตรวจโฉนด ผู้มีอำนาจให้เช่า หรือผลของสัญญาหากที่ดินถูกขายหรือเจ้าของเสียชีวิต

การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นบังคับได้เพียง 3 ปี การเช่าทั่วไปกำหนดได้ไม่เกิน 30 ปีและต่ออายุได้ แต่สิทธิในช่วงต่ออายุควรให้ทนายตรวจจากโครงสร้างและเอกสารจริง ไม่ควรจ่ายเงินก้อนใหญ่เพราะเห็นคำว่า 30+30 ปีเพียงอย่างเดียว

กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย

• เช่าที่ดินเพื่อสร้างโรงงาน โกดัง โรงแรม ร้านค้า หรือที่อยู่อาศัย
• ผู้เช่าต้องลงทุนสิ่งปลูกสร้างและต้องการเวลาคืนทุนหลายปี
• คู่สัญญาเสนออายุเช่า 30 ปี พร้อมสิทธิต่ออายุหรือคำมั่นจะให้เช่าต่อ
• ผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติหรือบริษัทที่มีผู้ถือหุ้นต่างชาติ

บทความนี้กล่าวถึงการเช่าทั่วไป หากเป็นการเช่าเพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่เข้าเงื่อนไขกฎหมายเฉพาะ หรือมีโครงสร้างสิทธิเหนือพื้นดินและสิทธิเก็บกิน ต้องประเมินแยกต่างหาก

สิ่งที่ควรทำตอนนี้

1. ตรวจโฉนดฉบับจริง สารบัญจดทะเบียน ผู้ถือกรรมสิทธิ์ จำนอง อายัด ภาระจำยอม และสิทธิของบุคคลอื่น
2. ตรวจว่าผู้ให้เช่ามีอำนาจลงนาม หากมีเจ้าของร่วมต้องกำหนดผู้ลงนามให้ครบ
3. ตรวจผังเมือง ทางเข้า การขออนุญาตก่อสร้าง และการใช้ที่ดินตามวัตถุประสงค์ก่อนจ่ายเงิน
4. กำหนดอายุเช่า วันส่งมอบพื้นที่ ค่าเช่า เงินก้อน การปรับค่าเช่า และเงื่อนไขต่ออายุ
5. เขียนสิทธิสร้างอาคาร ความเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง ภาษี ประกัน และการคืนพื้นที่เมื่อสิ้นสุด
6. นัดจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินและกำหนดว่าใครรับผิดค่าธรรมเนียม อากรและภาษี

ก่อนตกลงราคา ควรใช้ บริการตรวจสอบที่ดิน โฉนด ทางเข้าและผังเมือง หรือดำเนินการตรวจข้อมูลชุดเดียวกันให้ครบ

ข้อสัญญาที่มีผลต่อเงินลงทุน

การต่ออายุ

กำหนดเวลาใช้สิทธิ วิธีแจ้ง ค่าเช่าในรอบใหม่ และเงื่อนไขที่ต้องทำให้ครบ คำว่า "ต่อได้อีก 30 ปี" ยังไม่ตอบว่าต่อโดยอัตโนมัติหรือเป็นเพียงคำมั่นระหว่างคู่สัญญาเดิม

สิ่งปลูกสร้างและการคืนพื้นที่

ระบุว่าใครขออนุญาต ใครเป็นเจ้าของระหว่างสัญญา และเมื่อเลิกเช่าต้องรื้อ ส่งมอบ หรือโอนสิ่งปลูกสร้างอย่างไร หากปล่อยไว้กว้าง ๆ ค่าใช้จ่ายปลายสัญญาอาจสูงกว่าที่คำนวณไว้

โอนสิทธิและให้เช่าช่วง

ธุรกิจอาจต้องเปลี่ยนบริษัทผู้ดำเนินงาน หาผู้ร่วมทุน หรือให้ผู้ประกอบการรายย่อยใช้พื้นที่ สัญญาจึงควรกำหนดเงื่อนไขโอนสิทธิ ให้เช่าช่วง และการยินยอมของผู้ให้เช่าไว้ก่อน

สำหรับผู้เช่าต่างชาติ ให้ตรวจข้อจำกัดและรูปแบบถือสิทธิจาก ชาวต่างชาติซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้แค่ไหน

เอกสารที่ควรเตรียม

• ผู้ให้เช่าและผู้เช่า: บัตร หนังสือรับรอง มติ และหนังสือมอบอำนาจ ใช้ตรวจอำนาจลงนาม
• ที่ดิน: โฉนด สารบัญจดทะเบียน แผนที่ รูปรังวัด และข้อมูลทางเข้า ใช้ตรวจสิทธิและขอบเขต
• โครงการ: แบบ แผนธุรกิจ ใบอนุญาตและข้อมูลผังเมือง ใช้ตรวจว่าใช้พื้นที่ตามแผนได้หรือไม่
• เงิน: ตารางค่าเช่า เงินกินเปล่า เงินประกัน ภาษีและค่าใช้จ่ายจดทะเบียน ใช้คำนวณภาระตลอดสัญญา
• ข้อพิพาท: หนังสือทักท้วงจากเจ้าของร่วม ผู้รับจำนอง หรือเพื่อนบ้าน ใช้ตรวจอุปสรรคก่อนลงทุน

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

เวลาเตรียมขึ้นกับการตรวจสารบบ ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วม การปลดหรือขอความยินยอมจากผู้รับจำนอง และความพร้อมของแบบ ค่าใช้จ่ายมีค่าคัดเอกสาร ค่าตรวจที่ดิน ค่าจดทะเบียน อากร ภาษี ค่าแปล และค่าทนาย ต้องประเมินจากค่าเช่า อายุสัญญาและเอกสารจริง

ข้อผิดพลาดที่พบ

• จ่ายเงินก้อนก่อนตรวจโฉนดและอำนาจผู้ให้เช่า
• ทำสัญญาเกิน 3 ปีแต่ไม่จดทะเบียน
• นับรอบต่ออายุเป็นสิทธิที่แน่นอนโดยไม่ตรวจถ้อยคำและเงื่อนไข
• ลงทุนก่อสร้างก่อนตรวจผังเมือง ทางเข้าและใบอนุญาต

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

ควรให้ทนายตรวจเมื่อมีเงินกินเปล่าหรือค่าก่อสร้างสูง มีผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วม ที่ดินติดจำนอง ผู้เช่าเป็นต่างชาติ หรือโครงการต้องพึ่งสิทธิต่ออายุ เพราะความเสี่ยงไม่ได้อยู่ที่สัญญาเช่าอย่างเดียว แต่รวมถึงโฉนด ใบอนุญาตและเอกสารจดทะเบียน

ทนายช่วยอะไรได้บ้าง

ทนายตรวจโฉนดและผู้มีอำนาจ ร่างสัญญาเช่ากับภาคผนวกสิ่งปลูกสร้าง ประสานเงื่อนไขต่ออายุ โอนสิทธิและผิดนัด เตรียมเอกสารจดทะเบียน และตรวจค่าใช้จ่ายกับสำนักงานที่ดิน อ่านสิทธิทั่วไปเรื่องบอกเลิกกับเงินประกันได้ที่ สัญญาเช่า ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องรู้อะไร

คำถามที่พบบ่อย

สัญญาเช่า 30 ปีเขียนเองได้หรือไม่

เขียนได้ แต่ถ้าไม่จดทะเบียน สิทธิช่วงเกิน 3 ปีมีปัญหาในการบังคับ ผู้เช่าที่ลงทุนสูงควรตรวจโฉนด เงื่อนไขจดทะเบียน และเอกสารคู่สัญญาก่อนจ่ายเงิน

เขียน 30+30+30 ปีแล้วได้สิทธิครบ 90 ปีหรือไม่

ไม่ควรสรุปจากตัวเลขในสัญญาเพียงอย่างเดียว การเช่าทั่วไปมีเพดานตามกฎหมายและสิทธิต่ออายุต้องตรวจถ้อยคำ คู่สัญญา เหตุการณ์ในอนาคต และการจดทะเบียนแต่ละช่วง

แหล่งกฎหมาย

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 และมาตรา 540 ตรวจฉบับที่ สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
• คู่มือสำหรับประชาชน การจดทะเบียนเช่า จาก กรมที่ดิน
• บัญชีอัตราอากรแสตมป์สำหรับสัญญาเช่า จาก กรมสรรพากร

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

ดูภาพรวมที่ คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ และ บริการคดีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์