เช่าที่ดินทำโรงงาน ต้องตรวจอะไร ก่อนจ่ายเงิน

เขียนโดย นายศรศักดา จิราพงษ์ · เผยแพร่ 25 กันยายน 2569

บริษัทเจอที่ดินริมถนนใหญ่ เจ้าของพร้อมให้เช่ายาว ผู้บริหารอยากวางเงินจองก่อนคู่แข่ง แต่แบบโรงงานยังไม่เสร็จและยังไม่รู้ว่าผังเมืองให้ทำกิจการประเภทนั้นหรือไม่ หากจ่ายเงินไปก่อนแล้วขออนุญาตไม่ได้ ใครจะรับความเสี่ยง

ก่อนเช่าที่ดินทำโรงงาน ให้ตรวจสิทธิในที่ดิน การใช้ประโยชน์ตามผังเมือง และความเป็นไปได้ของใบอนุญาตสำหรับกิจการที่จะทำ แล้วจึงตกลงระยะเช่า การก่อสร้าง และเงื่อนไขคืนเงิน กฎหมายเรื่องการเช่าและใบอนุญาตมีขั้นตอนต่างกัน การมีสัญญาเช่าไม่ได้แปลว่าใช้ที่ดินทำโรงงานได้

กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย

• ผู้ประกอบการจะสร้างโรงงานใหม่บนที่ดินที่ไม่ได้เป็นเจ้าของ
• บริษัทกำลังย้ายฐานผลิตและต้องติดตั้งเครื่องจักรหรือทำอาคารถาวร
• ผู้ให้เช่าเสนอระยะเช่ายาวและให้ผู้เช่าจ่ายค่าปรับพื้นที่หรือก่อสร้างเอง

หากเช่าอาคารโรงงานที่สร้างเสร็จและมีใบอนุญาตเดิมอยู่แล้ว ต้องตรวจการโอนหรือการเปลี่ยนผู้ประกอบกิจการแยกต่างหาก บทความนี้เน้นที่ดินเพื่อเริ่มโครงการใหม่

สิ่งที่ควรทำตอนนี้

1. ขอสำเนาโฉนดทุกหน้าและตรวจสารบัญจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินท้องที่ ดูชื่อเจ้าของ จำนอง ภาระจำยอม และข้อจำกัดอื่น
2. ระบุประเภทกิจการ เครื่องจักร กำลังการผลิต ขนาดอาคาร และทางรถเข้าออกให้ชัด ข้อมูลนี้จำเป็นต่อการสอบถามหน่วยงานอนุญาต
3. ตรวจผังเมืองผ่านระบบกรมโยธาธิการและผังเมือง หากจะลงทุนสูงให้ยื่นขอหนังสือตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดิน พร้อมโฉนดและแผนที่ตั้ง
4. สอบถามสำนักงานอุตสาหกรรมจังหวัดหรือกรมโรงงานอุตสาหกรรมว่ากิจการเข้าประเภทใดและต้องมีใบอนุญาตใด อย่าอนุมานจากกิจการของผู้เช่าเดิม
5. ใส่เงื่อนไขในสัญญาว่าเมื่อใดเริ่มจ่ายค่าเช่า ใครรับผิดชอบการปรับพื้นที่ และจะคืนเงินอย่างไรหากผลตรวจผังเมืองหรือใบอนุญาตไม่ผ่านตามเงื่อนไขที่ตกลง
6. หากเช่าเกินสามปี ให้เตรียมจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมาย ระบุสิ่งปลูกสร้างเมื่อหมดสัญญา การรื้อถอน และการส่งมอบพื้นที่

ประเด็นระยะเช่าและการจดทะเบียนอธิบายแยกไว้ใน เช่าที่ดิน 30 ปี ต้องจดทะเบียนอย่างไร ส่วนการตรวจโฉนดขั้นต้นดู รายการตรวจโฉนดและภาระก่อนทำดีล

เอกสารที่ควรเตรียม

• ผู้ให้เช่าและผู้เช่า: บัตรหรือหนังสือรับรองบริษัท เอกสารอำนาจลงนาม และหนังสือยินยอมที่จำเป็น ใช้ตรวจคนทำสัญญา
• ที่ดิน: โฉนดทุกหน้า แผนที่ รูปแปลง ทางเข้าและข้อมูลสาธารณูปโภค ใช้ตรวจพื้นที่ที่จะได้ใช้จริง
• โครงการ: ประเภทกิจการ แบบอาคาร ผังเครื่องจักร และหนังสือตรวจผังเมืองเมื่อมี ใช้ตรวจความเป็นไปได้ในการอนุญาต
• เงินและข้อพิพาท: ร่างสัญญา ใบเสนอค่าเช่า หลักฐานจ่ายเงิน หนังสือโต้แย้งหรือคำสั่งหน่วยงาน ใช้กำหนดทางออกหากเริ่มโครงการไม่ได้

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

ระยะตรวจขึ้นกับความพร้อมของแบบ ประเภทโรงงาน การขอหนังสือผังเมือง และภาระบนโฉนด ค่าใช้จ่ายมีค่าตรวจข้อมูลหรือคำขอของหน่วยงาน ค่าผู้เชี่ยวชาญด้านแบบและสิ่งแวดล้อมเมื่อจำเป็น ค่าจดทะเบียนเช่า และค่าทนาย ไม่มีตัวเลขเดียวใช้ได้กับทุกแปลง ควรประเมินหลังเห็นโฉนดและรายละเอียดกิจการ

ข้อผิดพลาดที่พบ

• ดูเพียงสีผังเมืองในภาพหน้าจอ โดยไม่ตรวจว่ากิจการและแบบอาคารเข้าข้อกำหนดของพื้นที่จริงหรือไม่
• จ่ายเงินก้อนใหญ่ก่อนกำหนดสิทธิคืนเมื่อขออนุญาตไม่ได้
• ปล่อยให้สัญญาไม่บอกว่าอาคาร เครื่องจักร และงานปรับพื้นที่เป็นของใครเมื่อสิ้นสุดการเช่า

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

ให้ทนายร่วมตรวจเมื่อสัญญาเช่ายาว มีการลงทุนก่อสร้างสูง ที่ดินติดจำนอง ผู้ให้เช่าเป็นนิติบุคคลหลายชั้น หรือเงื่อนไขใบอนุญาตยังไม่แน่ชัด เพราะสิทธิใช้พื้นที่ การเลิกสัญญา และการคืนเงินต้องทำงานร่วมกัน

ทนายช่วยอะไรได้บ้าง

ทนายตรวจโฉนดและอำนาจผู้ให้เช่า ประสานคำถามกับผู้ทำแบบและหน่วยงาน ร่างเงื่อนไขก่อนเริ่มเช่า การจดทะเบียน สิ่งปลูกสร้าง และสิทธิเลิกสัญญา จากนั้นตรวจฉบับที่จะลงนามตาม เช็กลิสต์ตรวจสัญญาก่อนเซ็น

คำถามที่พบบ่อย

มีสัญญาเช่าแล้ว สร้างโรงงานได้เลยไหม

ไม่ได้ ต้องตรวจการใช้ที่ดินตามผังเมืองและขั้นตอนอนุญาตสำหรับอาคารกับกิจการนั้นก่อน สัญญาเช่าจัดการสิทธิระหว่างคู่สัญญา แต่ไม่แทนการอนุญาตจากรัฐ

ผู้เช่าขอหนังสือตรวจผังเมืองเองได้ไหม

ระบบกรมโยธาธิการและผังเมืองมีช่องยื่นคำขอ แต่ต้องดูชุดเอกสารและสถานะผู้ยื่นในกรณีนั้น หากต้องใช้สำเนาโฉนดหรือหนังสือมอบอำนาจ ให้ขอความร่วมมือเจ้าของตั้งแต่ก่อนวางเงิน

ดูภาพรวมที่ คู่มือสัญญาธุรกิจ และ คู่มือกฎหมายที่ดิน

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

แหล่งกฎหมายและข้อมูลราชการ

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 และ 540 เรื่องการเช่าอสังหาริมทรัพย์: คู่มือจดทะเบียนเกี่ยวกับเช่าของกรมที่ดิน
• กรมโยธาธิการและผังเมือง: บริการตรวจการใช้ประโยชน์ที่ดินและขอหนังสือตรวจผังเมือง
• กรมโรงงานอุตสาหกรรม: ระบบติดตามการพิจารณาอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน