เช่าช่วงร้านค้า ต้องให้เจ้าของยินยอมไหม ก่อนจ่ายเงิน
คนเช่าร้านเดิมเสนอให้คุณเช่าพื้นที่ต่อ พร้อมรับเงินประกันและส่งกุญแจ แต่ไม่ยอมให้ดูสัญญาที่ทำกับเจ้าของอาคาร หากเจ้าของไม่ยอมรับการเช่าช่วง เงินตกแต่งร้านที่จ่ายไปอาจกลายเป็นข้อพิพาทก่อนเปิดขาย
คำตอบสั้น: เช่าช่วงร้านค้าได้เมื่อสิทธิของผู้เช่าหลักและข้อตกลงกับผู้ให้เช่าเดิมรองรับ มาตรา 544 วางหลักว่าผู้เช่าให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิทั้งหมดหรือบางส่วนไม่ได้ เว้นแต่ตกลงไว้เป็นอย่างอื่น การฝ่าฝืนทำให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกได้ จึงต้องอ่านสัญญาเช่าหลักและยืนยันการอนุญาตก่อนจ่ายเงิน การมีคนถือกุญแจไม่ได้พิสูจน์ว่าคนนั้นมีสิทธิให้เช่าช่วง
เขียนโดย นายศรศักดา จิราพงษ์ · อัปเดตเนื้อหา 9 ตุลาคม 2569
บทความนี้อยู่ในชุด คู่มือร่างและตรวจสัญญาธุรกิจ ฉบับสมบูรณ์ 2026
กรณีใดควรตรวจเรื่องเช่าช่วง
ใช้กับการเช่าร้าน สำนักงาน หรือพื้นที่เชิงพาณิชย์จากผู้เช่าอีกทอดหนึ่ง รวมถึงการแบ่งบางส่วนของร้านให้ผู้ประกอบการรายอื่นใช้โดยคิดค่าเช่า ต้องดูการใช้พื้นที่และข้อตกลงจริง ไม่สรุปจากคำเรียกว่า 'ร่วมธุรกิจ' หรือ 'แบ่งรายได้' เพียงอย่างเดียว
หากผู้ให้เช่าเป็นตัวแทนของเจ้าของและคุณทำสัญญากับเจ้าของโดยตรง ประเด็นหลักจะเป็นอำนาจตัวแทน ไม่ใช่เช่าช่วง ส่วนการเซ้งกิจการอาจรวมเครื่องมือ สินค้า และสิทธิอื่นนอกเหนือจากพื้นที่ ต้องแยกรายการราคาออกจากกัน บทความนี้ไม่ใช้แทนการตรวจธุรกิจเช่าที่อยู่อาศัยที่อาจมีกฎเฉพาะ
สิ่งที่ควรทำก่อนจ่ายค่าเช่าหรือค่าเซ้ง
- ขอสำเนาสัญญาเช่าหลักทุกหน้าและเอกสารแก้ไข ตรวจชื่อผู้ให้เช่า ผู้เช่า เลขที่อาคาร พื้นที่ และวันที่เริ่มกับสิ้นสุด
- อ่านข้อห้ามเช่าช่วง โอนสิทธิ เปลี่ยนผู้ประกอบกิจการ และข้อที่ต้องขออนุมัติล่วงหน้า ตรวจว่าการอนุญาตครอบคลุมคนที่จะทำสัญญาและกิจการที่คุณจะทำจริง
- ให้ผู้เช่าหลักประสานยืนยันกับผู้ให้เช่าเดิมผ่านช่องทางที่ตรวจสอบตัวตนได้ ขอหนังสือยินยอมหรือข้อตกลงสามฝ่ายเมื่อเหมาะสม อย่าเชื่อข้อความส่งต่อที่ไม่รู้ผู้ส่งต้นทาง
- ขอหลักฐานค่าเช่าหลักงวดล่าสุดและหนังสือทวงถามที่ยังค้าง เพื่อดูว่าคุณกำลังรับพื้นที่ซึ่งเสี่ยงถูกบอกเลิกอยู่แล้วหรือไม่
- ตกลงวันส่งมอบ ค่าใช้จ่าย เงินประกัน การซ่อม และสิทธิขนทรัพย์สินออกเมื่อสัญญาจบ ให้ช่วงเช่าช่วงสัมพันธ์กับสิทธิที่เหลืออยู่ตามสัญญาหลัก
- จ่ายตามเงื่อนไขที่ตรวจได้ และทำบัญชีรับมอบพื้นที่พร้อมภาพสภาพเดิม เลขมิเตอร์ อุปกรณ์และกุญแจ เก็บหลักฐานว่าเงินแต่ละก้อนจ่ายแก่ใครเพื่ออะไร
ความยินยอมควรระบุเรื่องใด
หนังสือยินยอมควรระบุพื้นที่ ผู้เช่าช่วง ระยะเวลา และวัตถุประสงค์การใช้ที่ตรงกับสัญญาหลัก ถ้าเจ้าของยอมให้เช่าช่วงบางส่วน อย่าใช้เอกสารนั้นอ้างสิทธิทั้งอาคาร หากสัญญาหลักกำหนดให้อนุมัติเป็นหนังสือก่อน การคุยทางโทรศัพท์ไม่ช่วยให้เห็นว่าทำตามเงื่อนไขครบแล้ว
ข้อตกลงสามฝ่ายช่วยแยกว่าผู้ให้เช่าเดิมรับรู้สิ่งใด ใครรับค่าเช่า และใครถือเงินประกัน แต่ต้องเขียนผลทางกฎหมายจริงให้ชัด การลงชื่อรับทราบอย่างเดียวไม่ควรถูกตีความล่วงหน้าว่าเจ้าของยอมรับทุกเงื่อนไขของสัญญาเช่าช่วง
ตรวจอำนาจผู้ลงนามด้วย ถ้าอาคารเป็นของบริษัท หนังสือยินยอมจากพนักงานดูแลตึกอาจยังไม่เพียงพอ หากมีเจ้าของร่วม ต้องตรวจผู้มีอำนาจอนุญาตตามเอกสารและลักษณะการจัดการทรัพย์
จ่ายผู้เช่าหลักแล้ว ทำไมยังต้องตรวจสิทธิผู้ให้เช่าเดิม
มาตรา 545 กำหนดความรับผิดโดยตรงของผู้เช่าช่วงต่อผู้ให้เช่าเดิมเมื่อเป็นการเช่าช่วงโดยชอบ และระบุว่าผู้เช่าช่วงไม่อาจอ้างการจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าแก่ผู้เช่าหลักเป็นข้อต่อสู้ผู้ให้เช่าเดิมได้ จึงไม่ควรจ่ายล่วงหน้ายาวเพียงเพราะได้ส่วนลด โดยยังไม่เห็นสถานะค่าเช่าหลัก
ให้แยกตารางค่าเช่าสองชั้นและกำหนดวิธีตรวจการนำส่งเงิน หากจะให้จ่ายตรงเจ้าของ ต้องให้ผู้เกี่ยวข้องตกลงว่าเงินนั้นตัดยอดใดและออกหลักฐานแก่ใคร ไม่เปลี่ยนผู้รับเงินเองจนกลายเป็นผิดนัดตามสัญญาอีกฉบับ
การจ่ายค่าเซ้งกิจการหรือซื้ออุปกรณ์จากผู้เช่าหลักไม่ใช่หลักฐานว่าเจ้าของอาคารรับเป็นผู้ให้เช่าของคุณโดยตรง เงินแต่ละประเภทต้องมีผู้รับผิดคืนหรือส่งมอบสิ่งตอบแทนชัดเจน
ระยะเช่าช่วงกับสัญญาหลักต้องไปด้วยกัน
ตรวจวันสิ้นสุดของทั้งสองฉบับ รวมทั้งเหตุบอกเลิกสัญญาหลักและผลต่อผู้เช่าช่วง อย่าคิดว่าข้อสัญญาเช่าช่วงที่ให้เวลาใช้นานกว่าจะผูกพันผู้ให้เช่าเดิมได้เอง หากต้องการเช่าต่อโดยตรงหลังผู้เช่าหลักออก ต้องตกลงกับผู้มีอำนาจให้เช่าเป็นอีกเรื่อง
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องตรวจหลักฐานเป็นหนังสือตามมาตรา 538 และกรณีเช่าเกินสามปีต้องตรวจเรื่องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน มิฉะนั้นบังคับได้เพียงสามปีตามเงื่อนไขของมาตรา คำยินยอมให้เช่าช่วงไม่ได้ทดแทนขั้นตอนจดทะเบียนที่จำเป็น
เอกสารที่ควรเตรียม
- คู่สัญญา: เอกสารเจ้าของ ผู้เช่าหลัก ผู้เช่าช่วง และอำนาจผู้ลงนาม เพื่อตรวจว่าใครผูกพันใครได้
- ทรัพย์สิน: หลักฐานสิทธิในอาคาร สัญญาเช่าหลัก แผนผังพื้นที่และรายการอุปกรณ์ เพื่อแยกสิทธิใช้พื้นที่จากการซื้อกิจการ
- หนี้: ใบเสร็จค่าเช่าหลัก เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภคและค่าใช้จ่ายที่ยังค้าง เพื่อป้องกันรับภาระที่ไม่ได้ตกลง
- ข้อพิพาท: หนังสือยินยอม หนังสือทวงถาม บอกเลิก และข้อความเจรจา เพื่อตรวจสถานะก่อนรับช่วง
- กรณีเจ้าของหรือผู้มีสิทธิเสียชีวิต: เอกสารเจ้ามรดกและอำนาจทายาทหรือผู้จัดการมรดกใช้เฉพาะเมื่อเกี่ยวข้อง อย่าให้ผู้รับค่าเช่ารายใหม่ลงนามแทนโดยไม่ตรวจฐานอำนาจ
ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย
การตรวจสัญญาเช่าช่วงขึ้นกับการได้สัญญาหลักฉบับครบ การยืนยันตัวผู้ให้เช่า และการตกลงเรื่องเงินประกัน หากมีการจดทะเบียนต้องตรวจเอกสารและนัดหมายกับสำนักงานที่ดินก่อนกำหนดวันเปิดร้าน ไม่ควรผูกวันเริ่มจ่ายค่าเช่ากับวันที่ลงชื่ออย่างเดียวถ้ายังส่งมอบพื้นที่ไม่ได้
ค่าเช่า เงินประกัน และค่าเซ้งเป็นเงินตามดีล แยกจากค่าธรรมเนียมราชการเมื่อมีรายการที่ต้องจดทะเบียน ค่าออกแบบหรือตรวจสภาพเป็นค่าใช้จ่ายบุคคลภายนอก ส่วนค่าทนายประเมินตามงานตรวจ ร่าง และเจรจา ไม่มีตัวเลขเดียวที่ใช้กับร้านทุกแห่ง
ข้อผิดพลาดที่พบ
- ดูแต่สัญญาเช่าช่วง แต่ไม่อ่านข้อห้ามในสัญญาหลัก
- จ่ายค่าเช่าล่วงหน้าหลายปีโดยไม่มีวิธีตรวจว่าผู้เช่าหลักยังจ่ายเจ้าของอยู่
- ลงทุนตกแต่งก่อนอนุญาตให้ใช้พื้นที่หรือทำกิจการนั้น
- เข้าใจว่าต่อสัญญากับผู้เช่าหลักแล้วเจ้าของต้องให้เช่าต่อเสมอ
- ไม่ตกลงว่าใครคืนเงินประกันหากสัญญาหลักถูกบอกเลิก
จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล
ควรให้ทนายตรวจเมื่อผู้เช่าหลักไม่ยอมเปิดสัญญา เจ้าของปฏิเสธว่าเคยอนุญาต มีหนังสือบอกเลิกอยู่ก่อน หรือเงินลงทุนตกแต่งสูงจนการย้ายร้านกระทบกิจการ หากจ่ายค่าเซ้งแล้วต้องแยกสิทธิเรียกร้องจากผู้รับเงินออกจากสิทธิอยู่ในอาคาร อย่าเปลี่ยนกุญแจหรือยึดทรัพย์แทนการใช้สิทธิทางกฎหมาย
ทนายช่วยอะไรได้บ้าง
ทนายเทียบสัญญาสองชั้น ตรวจอำนาจให้เช่าช่วงและเหตุบอกเลิก ร่างหนังสือยินยอมหรือข้อตกลงสามฝ่าย กำหนดเงินประกันและการส่งคืนพื้นที่ และเจรจาทางออกเมื่อสัญญาหลักมีปัญหา การตรวจใบอนุญาตประกอบกิจการหรือแบบอาคารอาจต้องประสานหน่วยงานและผู้เชี่ยวชาญตามประเภทร้าน
ขอบเขตบริการที่เกี่ยวข้อง: บริการร่างและทบทวนสัญญาทางกฎหมาย
คำเชิญให้ติดต่อ
ส่งคำว่า 'ตรวจเช่าช่วงร้าน' พร้อมจังหวัดและระยะเวลาที่ต้องการเช่า ทาง LINE @thaichineselawfirm เพื่อรับรายการเอกสารเบื้องต้น
คำเตือน
เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ
แหล่งกฎหมายที่ใช้จัดทำบทความ
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 และ 544–545 ตรวจข้อความที่เกี่ยวข้องเมื่อ 9 ตุลาคม 2569
คำถามที่พบบ่อย
เจ้าของเห็นเปิดร้านแล้วไม่ว่า ถือว่ายอมให้เช่าช่วงไหม
ต้องตรวจพฤติการณ์และข้อสัญญาทั้งหมด การนิ่งเฉยอย่างเดียวไม่ใช่หลักฐานแน่นอนว่าอนุญาตครบเงื่อนไข ควรขอให้ยืนยันขอบเขตการยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร
แบ่งเคาน์เตอร์เล็ก ๆ ให้คนอื่น ยังต้องขออนุญาตไหม
มาตรา 544 ครอบคลุมการให้เช่าช่วงบางส่วนด้วย ต้องดูว่าสิ่งที่ตกลงเป็นการเช่าช่วงหรือรูปแบบใช้พื้นที่อื่น และสัญญาหลักอนุญาตไว้อย่างไร
สัญญาหลักเหลือสั้น แต่ผู้เช่าหลักสัญญาว่าจะต่อให้ เชื่อได้ไหม
คำรับรองนั้นต้องตรวจว่าผู้ให้เช่าเดิมผูกพันด้วยหรือไม่ ควรกำหนดเงื่อนไขก่อนจ่ายเงินและผลเมื่อเช่าต่อไม่ได้ โดยไม่ถือว่าความหวังต่ออายุเท่ากับสิทธิที่ได้แล้ว
