สิทธิเหนือพื้นดินหมดอายุ บ้านเป็นของใคร รื้อได้ไหม

ผู้เขียน: นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · จัดทำ 28 ตุลาคม 2569

สร้างบ้านบนที่ดินของคนอื่นโดยจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินไว้ เมื่อใกล้ครบกำหนด เจ้าของที่ดินบอกว่าบ้านต้องตกเป็นของตน ส่วนเจ้าของบ้านต้องการรื้อออกไป ก่อนนัดช่างหรือส่งมอบกุญแจ ต้องตรวจทั้งรายการจดทะเบียนและข้อตกลงเกี่ยวกับอาคารเมื่อสิทธิสิ้นสุด

การสิ้นสุดสิทธิเหนือพื้นดินไม่ได้ทำให้สรุปได้ทันทีว่าบ้านตกเป็นของเจ้าของที่ดินโดยไม่ต้องชำระอะไร มาตรา 1416 ให้ผู้ทรงสิทธิรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของตนได้โดยต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิม แต่ถ้าเจ้าของที่ดินไม่ยอมให้รื้อและแสดงเจตนาซื้อตามราคาท้องตลาด ผู้ทรงสิทธิจะไม่ยอมขายไม่ได้ เว้นแต่มีเหตุอันสมควร ต้องตรวจว่ามีสิทธิเหนือพื้นดินจริง สิ้นสุดแล้วหรือยัง และมีข้อตกลงใดใช้บังคับก่อนตัดสินใจ

เรื่องแบบใดใช้แนวทางนี้ได้

บทความนี้เป็นแนวทางดำเนินการเมื่อสิทธิเหนือพื้นดินใกล้สิ้นสุดหรือมีข้อพิพาทหลังสิ้นสุดแล้ว ใช้กับผู้ทรงสิทธิที่เป็นเจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินผู้อื่น และเจ้าของที่ดินที่ต้องการรับคืนพื้นที่

ถ้ามีเพียงสัญญาเช่าหรือการอนุญาตให้ญาติปลูกบ้านโดยไม่ได้มีฐานสิทธิเหนือพื้นดิน อย่านำมาตรา 1416 มาใช้โดยอัตโนมัติ ต้องตรวจฐานสิทธิและความเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างก่อน อ่าน สิทธิเหนือพื้นดิน คืออะไร ก่อนสร้างบ้านบนที่คนอื่น เพื่อแยกการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินออกจากการเช่าที่ดิน

ชื่อในทะเบียนบ้านหรือชื่อผู้ขออนุญาตก่อสร้างเป็นเอกสารที่ต้องอ่านประกอบ แต่ไม่ควรใช้เอกสารชิ้นเดียวตัดสินกรรมสิทธิ์ หากกำลังซื้อทรัพย์ที่มีบ้านอยู่ ให้ดู ซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ต้องตรวจเจ้าของสิ่งปลูกสร้างอย่างไร เพื่อแยกเจ้าของที่ดินจากเจ้าของอาคาร

สิ่งที่ควรทำก่อนครบกำหนดสิทธิ

1. ขอสำเนาโฉนดและสารบัญจดทะเบียนฉบับปัจจุบันจากสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบ พร้อมสัญญาก่อตั้งสิทธิและเอกสารแนบ อย่าใช้เฉพาะสำเนาหน้าโฉนดที่ไม่เห็นรายการจดทะเบียน
2. ทำรายการกำหนดสิ้นสุด ว่ากำหนดวันแน่นอน ผูกกับชีวิตของใคร หรือไม่กำหนดเวลา แล้วเทียบหนังสือบอกเลิกและหลักฐานส่งถึง
3. รวบรวมหลักฐานความเป็นเจ้าของบ้านกับรายการทรัพย์ที่จะรื้อ แยกอาคารหลัก ส่วนต่อเติม เครื่องใช้ และของของผู้เช่าหรือบุคคลอื่น
4. ส่งหนังสือเสนอแนวทางหลังสิ้นสุดสิทธิ เช่น เจรจาซื้อขายอาคารหรือรื้อคืนพื้นที่ ขอคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมเงื่อนไขราคาและวันส่งมอบ
5. ถ้าเจ้าของที่ดินประสงค์ซื้อ ให้ตกลงวิธีประเมินราคาท้องตลาดและตรวจสภาพ โดยเก็บหลักฐานการเสนอซื้อและการนัดเข้าตรวจ
6. ก่อนว่าจ้างรื้อ ให้ตรวจว่ามีข้อโต้แย้งสิทธิหรือข้อเสนอซื้อตามมาตรา 1416 หรือไม่ และสอบถามองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเรื่องใบอนุญาตหรือขั้นตอนที่ใช้กับอาคารนั้น
7. จัดบันทึกส่งมอบพื้นที่ ระบุสภาพหลังรื้อหรือขายอาคาร การชำระเงิน และการจัดการสาธารณูปโภค หากตกลงต่อสิทธิให้ตรวจแบบและการจดทะเบียนก่อนใช้เพียงคำรับปาก

ต้องแน่ใจก่อนว่าสิทธิสิ้นสุดด้วยเหตุใด

วันครบสัญญาที่ผู้อ่านนึกถึงอาจเป็นวันหมดสัญญาเช่า ขณะที่สิทธิเหนือพื้นดินจดทะเบียนแยกไว้ ต้องตรวจเอกสารทั้งสองชุด การหมดสิทธิอย่างหนึ่งไม่ได้ตอบผลของอีกอย่างโดยไม่อ่านเงื่อนไข

หากไม่กำหนดเวลา มาตรา 1413 วางหลักการบอกเลิกล่วงหน้าตามสมควร และถ้ามีค่าเช่าที่ต้องให้แก่กัน กำหนดให้บอกล่วงหน้าปีหนึ่งหรือให้ค่าเช่าปีหนึ่ง จึงไม่ควรใช้หนังสือให้ออกทันทีโดยไม่ตรวจฐานนี้

มาตรา 1414 ยังมีกรณีบอกเลิกเมื่อผู้ทรงสิทธิละเลยเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญในนิติกรรมก่อตั้ง หรือมีค่าเช่าแต่ละเลยไม่ชำระถึงสองปีติดต่อกัน ต้องตรวจข้อเท็จจริงว่าครบองค์ประกอบ ไม่ใช่ทุกความผิดเล็กน้อยทำให้สิทธิสิ้นสุดทันที

ถ้าอาคารถูกไฟไหม้หรือพัง มาตรา 1415 ระบุว่าสิทธิเหนือพื้นดินไม่สิ้นไปเพียงเพราะสิ่งปลูกสร้างสลาย แม้เป็นเหตุสุดวิสัย จึงต้องแยกสิทธิในที่ดินออกจากสภาพอาคารที่ยังเหลืออยู่

รื้อถอนได้ แต่ต้องคืนที่ดินอย่างไร

มาตรา 1416 ให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของตนเมื่อสิทธิสิ้นไป พร้อมหน้าที่ทำที่ดินให้เป็นตามเดิม ควรทำขอบเขตงานช่างให้เห็นว่าจะจัดการฐานราก เศษวัสดุ และระบบที่เชื่อมต่อกับส่วนอื่นอย่างไร ไม่ควรคิดว่าขนเฉพาะของที่มีมูลค่าออกแล้วทิ้งส่วนอันตรายไว้ได้

หลักฐานสภาพที่ดินก่อนก่อสร้าง ภาพถ่ายเดิม และข้อตกลงส่งคืนช่วยลดข้อโต้แย้ง หากไม่มีภาพเดิม ให้ร่วมตรวจและบันทึกสภาพปัจจุบันกับงานที่จะทำ ไม่แต่งหลักฐานย้อนหลัง

การมีสิทธิรื้อไม่ได้ยกเว้นข้อกำหนดด้านความปลอดภัย การอนุญาต และสิทธิของผู้พักอาศัยหรือบุคคลอื่น หากมีผู้เช่าอยู่หรือมีข้อพิพาทการครอบครอง ให้จัดการสิทธิส่วนนี้ก่อนตัดน้ำไฟหรือสั่งช่างรื้อ

เจ้าของที่ดินเสนอซื้อบ้าน ผู้ทรงสิทธิปฏิเสธได้ไหม

มาตรา 1416 วรรคสองใช้เมื่อเจ้าของที่ดินไม่ยอมให้รื้อและแสดงเจตนาซื้อตามราคาท้องตลาด ผู้ทรงสิทธิจะไม่ยอมขายไม่ได้ เว้นแต่มีเหตุอันสมควร จึงต้องพิจารณาทั้งเจตนาซื้อ ราคา และเหตุที่คัดค้าน ไม่ใช่เจ้าของที่ดินกำหนดราคาใดก็ผูกพันอีกฝ่าย

ควรขอข้อเสนอซื้อที่ระบุรายการทรัพย์ ราคา วิธีชำระ และเงื่อนไขส่งมอบ หากไม่เห็นตรงเรื่องราคา ให้ตกลงผู้ประเมินหรือวิธีเทียบที่ตรวจได้ ราคาทุนก่อสร้างเดิม ราคาประเมินราชการ และราคาท้องตลาดอาจตอบคนละเรื่อง

คำว่าเหตุอันสมควรต้องพิจารณาข้อเท็จจริงเป็นรายกรณี การไม่พอใจราคาหรือไม่อยากขายเพียงคำเดียวไม่ควรถูกใช้เป็นข้อสรุป ต้องเก็บหลักฐานเหตุคัดค้านและให้ทนายประเมินก่อนเริ่มรื้อขณะที่มีข้อพิพาท

การตกลงขายบ้านกับการจดทะเบียนสิทธิหรือโอนสิ่งปลูกสร้างต้องตรวจรูปแบบให้ถูกต้องด้วย อย่าโอนเงินก้อนสุดท้ายหรือยอมลบสิทธิเดิมก่อนกำหนดเอกสารที่แต่ละฝ่ายต้องส่งมอบ

เอกสารที่ควรเตรียม

• เอกสารเจ้าของที่ดินและผู้ทรงสิทธิ: หลักฐานตัวบุคคล หนังสือรับรองบริษัทหรือเอกสารทายาทเมื่อเกี่ยวข้อง ใช้ตรวจผู้มีอำนาจเจรจาและลงนาม
• เอกสารสิทธิ: โฉนด สารบัญจดทะเบียน สัญญาก่อตั้งสิทธิ ฉบับต่ออายุและสัญญาเช่าที่เกี่ยวข้อง ใช้ตรวจเหตุและวันสิ้นสุด
• เอกสารสิ่งปลูกสร้าง: สัญญาก่อสร้าง หลักฐานจ่ายเงิน แบบ ใบอนุญาต และภาพสภาพ ใช้แยกเจ้าของกับรายการทรัพย์ที่จะขายหรือรื้อ
• เอกสารราคาและค่าใช้จ่าย: รายงานประเมิน ข้อเสนอซื้อ ใบเสนอรื้อและคืนสภาพ ใช้เจรจามูลค่าและขอบเขตงาน
• เอกสารข้อพิพาท: หนังสือบอกเลิก หลักฐานค่าเช่า คำคัดค้าน และข้อมูลผู้ครอบครอง ใช้ตรวจเหตุเลิกสิทธิกับภาระที่ยังต้องจัดการ

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

เวลาเตรียมส่งมอบขึ้นกับความชัดเจนของวันสิ้นสุด การประเมินราคา ขนาดอาคาร และผู้ที่ยังใช้พื้นที่ หากต้องรื้อจะมีขั้นตอนด้านช่างและหน่วยงานท้องถิ่น ส่วนข้อพิพาทราคาอาจต้องเจรจาหรือใช้กระบวนการศาล

ควรแยกค่าคัดทะเบียน ค่าผู้ประเมิน ค่าใบอนุญาตที่ใช้จริง ค่ารื้อและคืนสภาพ ออกจากค่าทนายและค่าใช้จ่ายจดทะเบียน ไม่มีราคากลางที่ใช้กับบ้านทุกหลังได้ ต้องเห็นขนาดอาคารและเอกสารก่อนประเมิน

ข้อผิดพลาดที่ทำให้เรื่องบานปลาย

• ถือว่าบ้านตกเป็นของเจ้าของที่ดินทันทีโดยไม่ตรวจมาตรา 1416 และข้อตกลง
• สั่งช่างรื้อทั้งที่เจ้าของที่ดินยื่นข้อเสนอซื้อและยังมีข้อพิพาทเรื่องสิทธิ
• ถือว่าวันหมดสัญญาเช่าคือวันสิ้นสุดสิทธิเหนือพื้นดินเสมอ
• เซ็นยกอาคารหรือยอมลบรายการสิทธิก่อนตกลงเงินและการส่งมอบให้ชัด
• รื้อหรือปิดสาธารณูปโภคขณะมีคนอยู่ โดยไม่จัดการสิทธิและความปลอดภัย

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

ควรให้ทนายตรวจเมื่อคู่กรณีไม่ยอมรับวันสิ้นสุด อ้างว่าบ้านเป็นของตน หรือโต้แย้งราคาท้องตลาด หากมีคนถือสิทธิในอาคารหลายคน มีผู้เช่า หรือมีคำสั่งศาลเกี่ยวกับพื้นที่ ต้องตรวจผลต่อบุคคลเหล่านั้นด้วย

กรณีใกล้นัดรื้อหรือถูกห้ามเข้าพื้นที่ ควรจัดเอกสารให้ทนายประเมินมาตรการรักษาสิทธิทันที ไม่ใช้การเข้าพื้นที่โดยกำลังเพื่อแก้ข้อพิพาท

ทนายช่วยอะไรได้บ้าง

ทนายตรวจทะเบียนและเหตุสิ้นสุดสิทธิ ร่างหนังสือเสนอซื้อหรือคัดค้าน ประสานเอกสารประเมินราคา จัดข้อตกลงโอนอาคารหรือรื้อคืนพื้นที่ และดำเนินคดีเมื่อมีข้อโต้แย้งที่ตกลงไม่ได้ โดยกำหนดงานตามปัญหาจริง

ดู คดีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ สำหรับงานข้อพิพาท และ คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ฉบับสมบูรณ์ 2026 สำหรับประเด็นสิทธิในที่ดินที่ควรอ่านประกอบ

คำถามที่พบบ่อย

หมดสิทธิแล้วเจ้าของที่ดินได้บ้านฟรีหรือไม่

สรุปเช่นนั้นไม่ได้ ต้องตรวจสัญญาและมาตรา 1416 ซึ่งมีทั้งการรื้อคืนสภาพและการซื้อโดยเจ้าของที่ดินตามเงื่อนไข

เจ้าของที่ดินไม่ซื้อ ผู้ทรงสิทธิทิ้งบ้านไว้ได้ไหม

ต้องตรวจข้อตกลงส่งคืนและภาระเกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้าง การเงียบหรือทิ้งไว้ไม่ทำให้ภาระทุกอย่างหมดไป ควรตกลงสภาพและการรับมอบเป็นหนังสือ

บ้านพังแล้วสิทธิเหนือพื้นดินหมดไปด้วยหรือไม่

มาตรา 1415 ระบุว่าไม่สิ้นไปเพียงเพราะโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างสลาย จึงต้องตรวจระยะเวลาและเหตุสิ้นสุดอย่างอื่นแยกต่างหาก

ติดต่อเพื่อตรวจเอกสาร

คำเตือน

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

แหล่งกฎหมายที่ใช้จัดทำบทความ

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410–1412 เรื่องสิทธิเหนือพื้นดินและกำหนดสิทธิ; มาตรา 1413–1415 เรื่องการบอกเลิกและอาคารสลาย; มาตรา 1416 เรื่องรื้อถอน คืนสภาพ และการซื้อตามราคาท้องตลาด

ตัวบทประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เผยแพร่โดย ศอ.บต. (มาตราที่ระบุในบทความ)

ตรวจมาตราที่อ้างและแหล่งข้อมูลเมื่อ 28 ตุลาคม 2569