เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดตล่าสุด กรกฎาคม 2026

ตอบสั้น ๆ: สิทธิเก็บกิน (Usufruct) ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1417 คือสิทธิที่ให้ผู้ทรงสิทธิได้ครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น เช่น อยู่อาศัย ทำการเกษตร หรือเก็บค่าเช่า โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ยังเป็นเจ้าของที่ดินอยู่ สิทธิเก็บกินตามมาตรา 1418 อาจกำหนดระยะเวลาได้ (โดยหลักไม่เกิน 30 ปี) หรือกำหนดให้มีตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ และเป็นสิทธิเฉพาะตัว เมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย สิทธินั้นย่อมสิ้นไป เครื่องมือนี้นิยมใช้เมื่อพ่อแม่โอนที่ดินให้ลูกแต่ยังต้องการอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์ต่อจนตลอดชีวิต บทความนี้อยู่ในชุด ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

สิทธิเก็บกินให้สิทธิอะไรบ้าง

ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีสิทธิครอบครองและใช้สอยอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงเก็บดอกผลจากทรัพย์นั้น เช่น อยู่อาศัยในบ้าน ปลูกพืชผลและเก็บเกี่ยว หรือปล่อยเช่าและเก็บค่าเช่าเป็นของตน ผู้ทรงสิทธิยังมีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์ตามสมควร เสียค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาตามปกติ และคืนทรัพย์ในสภาพที่ควรเป็นเมื่อสิทธิสิ้นสุด ในทางกลับกัน เจ้าของกรรมสิทธิ์ยังคงเป็นเจ้าของที่ดิน มีสิทธิขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ได้ แต่ผู้รับโอนก็ต้องรับไปทั้งภาระสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนไว้ กล่าวคือสิทธิเก็บกินติดไปกับตัวทรัพย์ ไม่สิ้นไปเพราะการเปลี่ยนเจ้าของ

ระยะเวลาและการสิ้นสุดของสิทธิเก็บกิน

ตามมาตรา 1418 สิทธิเก็บกินอาจตั้งขึ้นโดยมีกำหนดเวลา หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิก็ได้ ถ้าไม่ได้กำหนดเวลาไว้ กฎหมายสันนิษฐานว่าให้มีอยู่ตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ กรณีกำหนดเป็นระยะเวลา โดยหลักจะกำหนดได้ไม่เกิน 30 ปี และหากผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย สิทธินั้นย่อมสิ้นไปเสมอ เพราะเป็นสิทธิเฉพาะตัว ไม่ตกทอดเป็นมรดกและโอนต่อให้ผู้อื่นไม่ได้ ด้วยลักษณะนี้สิทธิเก็บกินจึงเหมาะกับการวางแผนให้บุคคลใดบุคคลหนึ่งได้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์ไปจนตลอดชีวิต โดยไม่กระทบกรรมสิทธิ์ของผู้เป็นเจ้าของที่ดิน

สิทธิเก็บกิน vs สัญญาเช่า: สัญญาเช่าเป็นสิทธิตามสัญญาที่มักมีกำหนดเวลาและสิ้นสุดตามสัญญา ส่วนสิทธิเก็บกินเป็นทรัพยสิทธิที่จดทะเบียนติดกับตัวทรัพย์ อยู่ได้ยาวถึงตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ และผูกพันเจ้าของใหม่หากมีการโอนที่ดิน จึงมั่นคงกว่าการเช่าในแง่การอยู่อาศัยระยะยาว แต่ก็สิ้นสุดทันทีเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต

จดทะเบียนสิทธิเก็บกินอย่างไร

สิทธิเก็บกินในอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจึงจะบริบูรณ์และใช้ยันบุคคลภายนอกได้ คู่กรณีคือเจ้าของกรรมสิทธิ์ (ผู้ให้สิทธิ) และผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ต้องเตรียมโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ บัตรประชาชน และระบุเงื่อนไขให้ชัด เช่น กำหนดเวลาหรือให้มีตลอดชีวิต ขอบเขตการใช้ประโยชน์ และหน้าที่ค่าใช้จ่าย เมื่อจดทะเบียนแล้วเจ้าพนักงานจะบันทึกสิทธิเก็บกินไว้ในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด การตรวจสอบว่าที่ดินติดสิทธิเก็บกินหรือภาระผูกพันใดจึงควรดูจากเอกสารสิทธิ ดูประเภทเอกสารสิทธิที่ดินที่ เอกสารสิทธิที่ดิน โฉนด/น.ส.3ก/ส.ป.ก.

ใช้สิทธิเก็บกินในการวางแผนโอนที่ดินให้ลูก

สิทธิเก็บกินเป็นเครื่องมือยอดนิยมในการวางแผนส่งต่อทรัพย์ในครอบครัว พ่อแม่ที่ต้องการยกที่ดินหรือบ้านให้ลูกตั้งแต่ยังมีชีวิต แต่กังวลว่าจะเสียที่อยู่หรือถูกทอดทิ้ง สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกพร้อมจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้ตนเองไว้ตลอดชีวิต วิธีนี้ทำให้ลูกได้กรรมสิทธิ์ทันทีแต่พ่อแม่ยังมีสิทธิอยู่อาศัยและเก็บผลประโยชน์จนวันสุดท้าย ลดความเสี่ยงเมื่อเทียบกับการยกให้ขาดที่อาจนำไปสู่การถอนคืนการให้ภายหลัง การเลือกวิธีโอนที่เหมาะสม ทั้งการให้ ขาย มรดก หรือให้พร้อมสงวนสิทธิเก็บกิน ควรพิจารณาร่วมกัน ดูภาพรวมที่ โอนที่ดินให้ลูก-ญาติ ให้/ขาย/มรดก และเทียบกับจำนอง-ขายฝากที่ จำนอง vs ขายฝากที่ดิน

ข้อควรระวังก่อนทำสิทธิเก็บกิน

แม้สิทธิเก็บกินจะมีประโยชน์ แต่ก็มีข้อควรระวัง เจ้าของกรรมสิทธิ์ (เช่น ลูกที่รับโอน) จะขายที่ดินได้ยากขึ้น เพราะผู้ซื้อต้องรับภาระสิทธิเก็บกินไปด้วย ทำให้มูลค่าและสภาพคล่องลดลงตราบที่สิทธิยังอยู่ ในทางกลับกัน ผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องดูแลรักษาทรัพย์และใช้ประโยชน์ตามขอบเขต หากใช้เกินสิทธิหรือปล่อยให้ทรัพย์เสียหายก็อาจถูกเรียกให้รับผิด นอกจากนี้ควรกำหนดเงื่อนไขในหนังสือจดทะเบียนให้ชัด เช่น ใครรับผิดชอบภาษีที่ดิน ค่าซ่อมแซมใหญ่ และการปล่อยเช่าช่วง เพื่อป้องกันข้อพิพาทในอนาคต การปรึกษาทนายและร่างเอกสารให้รัดกุมก่อนไปจดทะเบียนจึงเป็นขั้นตอนที่ไม่ควรมองข้าม

คำถามที่พบบ่อย

สิทธิเก็บกินอยู่ได้นานแค่ไหน

ตามมาตรา 1418 กำหนดเป็นระยะเวลาได้ (โดยหลักไม่เกิน 30 ปี) หรือให้มีตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิก็ได้ ถ้าไม่กำหนดเวลาให้สันนิษฐานว่าตลอดชีวิต และเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต สิทธิย่อมสิ้นไปทันทีเพราะเป็นสิทธิเฉพาะตัว

โอนที่ดินให้ลูกแล้ว พ่อแม่ยังอยู่ต่อได้ไหม

ได้ โดยโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกพร้อมจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้พ่อแม่ไว้ตลอดชีวิต พ่อแม่จะมีสิทธิอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์ในที่ดินต่อไป แม้กรรมสิทธิ์จะเป็นของลูกแล้วก็ตาม

สิทธิเก็บกินต่างจากสัญญาเช่าอย่างไร

สิทธิเก็บกินเป็นทรัพยสิทธิที่จดทะเบียนติดกับตัวทรัพย์ อยู่ได้ยาวถึงตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิและผูกพันเจ้าของใหม่ ส่วนสัญญาเช่าเป็นสิทธิตามสัญญาที่มีกำหนดเวลาและผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเป็นหลัก สิทธิเก็บกินจึงมั่นคงกว่าในการอยู่อาศัยระยะยาว

มีสิทธิเก็บกินแล้ว เจ้าของขายที่ดินได้ไหม

เจ้าของกรรมสิทธิ์ขายหรือโอนที่ดินได้ แต่ผู้รับโอนต้องรับภาระสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนไว้ไปด้วย สิทธิเก็บกินไม่สิ้นไปเพราะการเปลี่ยนเจ้าของ ทำให้ที่ดินขายยากขึ้นและมูลค่าลดลงตราบที่สิทธิยังมีอยู่

📚 แหล่งอ้างอิงที่น่าเชื่อถือ (อ่านเพิ่มเติม)

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417-1428 (สิทธิเก็บกิน) — สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
• การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสิทธิเก็บกิน — กรมที่ดิน
• แนวคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องสิทธิเก็บกิน — ระบบสืบค้นคำพิพากษาศาลฎีกา
• อ่านเพิ่มเติมจากไทย จีน ลอว์ เฟิร์ม: ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ (เสาหลัก) · โอนที่ดินให้ลูก-ญาติ · เอกสารสิทธิที่ดิน
• สำหรับบริการทางที่ดินเพิ่มจากพาร์ทเนอร์ ทนายความคดีที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์

ปรึกษาทนายความไทย-จีน ลอว์ เฟิร์ม