สัญญาเช่าพื้นที่เปิดร้าน ต้องตรวจอะไร ก่อนลงทุนตกแต่ง

เขียนโดย นายศรศักดา จิราพงษ์ · อัปเดตล่าสุด กันยายน 2026

ผู้เช่าจ่ายเงินจองพื้นที่ สั่งทำป้าย และเริ่มตกแต่งร้านแล้ว จึงพบว่าสัญญาให้ผู้ให้เช่าย้ายตำแหน่งร้านได้ เก็บค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมได้ และบอกเลิกเมื่อใดก็ได้ ทั้งที่เงินลงทุนตกแต่งคืนไม่ได้

สัญญาเช่าพื้นที่เปิดร้านต้องตรวจสิทธิของผู้ให้เช่า ระยะเวลา ค่าเช่ารวม ค่าใช้จ่ายแฝง ระยะตกแต่ง การส่งมอบ การต่ออายุ และเหตุบอกเลิกก่อนจ่ายเงิน หากเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ต้องตรวจเรื่องการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน มิฉะนั้นอาจบังคับได้เพียง 3 ปี

กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย

• ผู้เช่าร้านในอาคารพาณิชย์ ศูนย์การค้า ตลาด สำนักงาน หรือคลังสินค้า
• ธุรกิจต้องลงทุนตกแต่ง วางระบบไฟ ครัว ป้าย หรือเครื่องจักรก่อนเปิด
• เจ้าของพื้นที่ใช้สัญญามาตรฐานและกำหนดค่าบริการหลายรายการแยกจากค่าเช่า
• คู่สัญญาตกลงเช่าเกิน 3 ปี มีสิทธิต่ออายุ หรือขอให้ผู้เช่าโอนกิจการได้

บทความนี้เน้นพื้นที่เพื่อธุรกิจ ไม่ใช่การเช่าที่อยู่อาศัยซึ่งอาจมีประกาศควบคุมสัญญาเฉพาะ ตรวจหลักทั่วไปเพิ่มเติมใน สัญญาเช่าและเงินประกัน

สิ่งที่ควรทำตอนนี้

1. ขอสำเนาโฉนดหรือเอกสารสิทธิ หนังสือรับรองผู้ให้เช่า และหลักฐานอำนาจลงนามก่อนจ่ายเงินจอง
2. แนบแผนผังระบุตำแหน่ง ขนาด จุดเข้าออก ที่จอดรถ และพื้นที่ส่วนกลางให้เป็นส่วนหนึ่งของสัญญา
3. ทำตารางเงินทั้งหมด แยกค่าเช่า ค่าบริการ เงินประกัน เงินกินเปล่า ค่าส่วนกลาง ภาษี และค่าใช้จ่ายระบบ
4. กำหนดวันส่งมอบ สภาพพื้นที่ ระยะตกแต่ง วันเริ่มคิดค่าเช่า และหลักเกณฑ์อนุมัติแบบร้านเป็นวันที่ตรวจได้
5. ตรวจใบอนุญาตและข้อจำกัดอาคารว่ากิจการที่จะทำใช้พื้นที่นั้นได้ ก่อนลงทุนงานระบบถาวร
6. ถ้าเช่าเกิน 3 ปี ให้นัดสำนักงานที่ดินและระบุว่าใครรับผิดค่าธรรมเนียม ภาษี อากร และเอกสารจดทะเบียน

ข้อสัญญาที่ต้องตรวจ

พื้นที่และสิทธิใช้จริง

เขียนว่าผู้เช่าใช้พื้นที่ใด ทางขนของ ห้องน้ำ ป้าย ที่จอดรถ และสาธารณูปโภคส่วนใดได้ ถ้าผู้ให้เช่ามีสิทธิย้ายร้านหรือปิดพื้นที่ชั่วคราว ต้องกำหนดเหตุ ระยะเวลา และผลต่อค่าเช่า

การตกแต่งและทรัพย์สินเมื่อสัญญาจบ

ระบุแบบที่ต้องอนุมัติ ผู้รับผิดชอบความเสียหาย การประกันภัย และรายการของที่รื้อถอนได้ เมื่อสัญญาจบต้องเขียนว่าสิ่งปลูกติดอาคารตกเป็นของใคร ใครรื้อ และต้องคืนพื้นที่ในสภาพใด

ต่ออายุ โอนสิทธิ และเลิกสัญญา

สิทธิต่ออายุควรระบุวิธีแจ้ง กำหนดเวลา และหลักคำนวณค่าเช่ารอบใหม่ การโอนสิทธิหรือเปลี่ยนผู้ถือหุ้นของธุรกิจอาจต้องขอความยินยอม ควรแยกเหตุผิดสัญญาที่แก้ไขได้กับเหตุที่เลิกทันที และระบุเวลาบอกกล่าวให้เหมาะกับความเสียหาย

เอกสารที่ควรเตรียม

• ผู้ให้เช่าและผู้เช่า: หนังสือรับรอง มติ หนังสือมอบอำนาจ และเอกสารผู้ลงนาม ใช้ตรวจอำนาจ
• พื้นที่: โฉนด แผนผัง ภาพสภาพเดิม รายการระบบ และข้อบังคับอาคาร ใช้ยืนยันสิทธิและขอบเขต
• การเงิน: ใบเสนอราคา ตารางค่าใช้จ่าย เงินประกัน และหลักฐานจอง ใช้ตรวจยอดคืนและภาระชำระ
• งานตกแต่ง: แบบ BOQ ใบอนุญาต และกรมธรรม์ ใช้กำหนดวันส่งมอบกับความรับผิด
• ข้อพิพาท: อีเมลอนุมัติ หนังสือแจ้งผิดนัด และภาพความชำรุด ใช้ตรวจสิทธิบอกเลิกหรือเรียกค่าเสียหาย

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

ระยะเวลาขึ้นกับการตรวจสิทธิ การอนุมัติแบบ และการจดทะเบียน ค่าใช้จ่ายอาจมีค่าคัดเอกสาร ค่าจดทะเบียนการเช่า ภาษี อากร ค่าประกันภัย และค่าทนาย กรมที่ดินระบุค่าจดทะเบียนการเช่าในอัตราร้อยละ 1 โดยฐานคำนวณต้องตรวจจากค่าเช่าตลอดอายุสัญญาและเงินที่เกี่ยวข้องกับการเช่าจริง

ข้อผิดพลาดที่พบ

• จ่ายเงินจองก่อนเห็นสัญญาเต็มและเอกสารสิทธิ
• ดูเฉพาะค่าเช่า แต่ไม่รวมค่าบริการและเงื่อนไขปรับราคา
• เริ่มตกแต่งก่อนมีบันทึกส่งมอบและอนุมัติแบบ
• เช่าเกิน 3 ปีแต่ไม่จดทะเบียน แล้ววางแผนคืนทุนตามระยะเวลาทั้งหมด

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

ควรให้ทนายตรวจเมื่อเงินตกแต่งสูง เช่าระยะยาว มีเงินกินเปล่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิย้ายพื้นที่ หรือสัญญาจำกัดการขายกิจการ เพราะเงื่อนไขเลิกสัญญาเพียงข้อเดียวอาจกระทบเงินลงทุนทั้งหมด

ทนายช่วยอะไรได้บ้าง

ทนายช่วยตรวจสิทธิผู้ให้เช่า ทำตารางความเสี่ยง เจรจาค่าใช้จ่ายและเหตุเลิกสัญญา ร่างภาคผนวกแผนผัง เตรียมเอกสารจดทะเบียน และทำหนังสือบอกกล่าวเมื่อส่งมอบล่าช้าหรือผิดสัญญา ดูขั้นตอนการบอกกล่าวใน การบอกเลิกสัญญาให้ถูกต้อง

คำถามที่พบบ่อย

สัญญาเช่า 5 ปีไม่จดทะเบียนมีผลแค่ไหน

ตามมาตรา 538 การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน มิฉะนั้นจะฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี จึงไม่ควรวางเงินลงทุนระยะยาวโดยยังไม่ได้จัดการเรื่องจดทะเบียน

ผู้ให้เช่าขายอาคาร สัญญาเช่าหมดทันทีหรือไม่

การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าไม่ทำให้สัญญาเช่าระงับตามมาตรา 569 แต่ขอบเขตสิทธิที่ผู้เช่ายกขึ้นต่อผู้รับโอนยังต้องตรวจแบบ ระยะเวลา การจดทะเบียน และข้อความในสัญญา

แหล่งกฎหมาย

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537, 538, 540 และ 569 ตรวจฉบับปัจจุบันที่ สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
• คำอธิบายการเช่าเกิน 3 ปีและการจดทะเบียน ที่ กรมที่ดิน
• อัตราค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ที่ กรมที่ดิน

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

ดูภาพรวมที่ คู่มือร่างและตรวจสัญญาธุรกิจ และ บริการร่างและทบทวนสัญญาทางกฎหมาย