สัญญารับเหมาก่อสร้าง ต้องมีอะไร ป้องกันงานช้าและงบบาน

เขียนโดย นายศรศักดา จิราพงษ์ · อัปเดตล่าสุด กันยายน 2026

เจ้าของอาคารตกลงราคากับผู้รับเหมาแล้ว แต่แบบยังไม่ครบ วัสดุบางรายการเขียนเพียงว่า "เทียบเท่า" และงวดสุดท้ายต้องจ่ายก่อนทดสอบระบบ เมื่อเกิดงานเพิ่มหรือส่งช้า ทั้งสองฝ่ายจึงไม่มีเอกสารชุดเดียวกันใช้ตัดสินว่าใครต้องรับผิด

สัญญารับเหมาก่อสร้างควรผูกแบบ รายการวัสดุ ราคา งวดงาน การตรวจรับ งานเพิ่ม และความรับผิดหลังส่งมอบไว้ด้วยกัน ชื่อผู้รับเหมาและยอดเงินในใบเสนอราคาไม่พอ หากเอกสารขัดกัน ต้องกำหนดลำดับเอกสารและผู้มีอำนาจสั่งเปลี่ยนงานให้ชัดก่อนเริ่มก่อสร้าง

กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย

• เจ้าของบ้าน อาคาร โรงงาน หรือร้านค้าที่กำลังเลือกผู้รับเหมา
• ผู้รับเหมาที่รับงานแบบเหมารวม เหมาค่าแรง หรือออกแบบพร้อมก่อสร้าง
• โครงการมีผู้ควบคุมงาน สถาปนิก หรือผู้รับเหมาช่วงหลายราย
• งานเริ่มแล้วแต่เอกสารสั่งงานเพิ่มและอนุมัติงวดยังไม่ชัด

ถ้าเกิดการทิ้งงานแล้ว บทความนี้ใช้ตรวจเอกสารตั้งต้นได้ แต่ขั้นตอนรักษาสิทธิให้ดู ผู้รับเหมาทิ้งงานต้องทำอย่างไร ก่อนจ้างรายใหม่เข้าทำต่อ

สิ่งที่ควรทำตอนนี้

1. รวมแบบก่อสร้าง รายการประกอบแบบ BOQ ใบเสนอราคา และแผนงานเป็นภาคผนวกที่มีเลขฉบับกับวันที่
2. ตรวจชื่อคู่สัญญา ใบอนุญาตที่เกี่ยวข้อง ผู้ควบคุมงาน ผู้รับเหมาช่วง และผู้มีอำนาจลงนาม
3. กำหนดวันเริ่ม วันส่งมอบ เหตุขยายเวลา และหลักฐานที่ต้องแจ้งเมื่อเกิดความล่าช้า
4. แบ่งงวดจ่ายตามงานที่ตรวจวัดได้ พร้อมสิทธิหักเงินประกันผลงานตามที่ตกลง
5. กำหนดแบบคำสั่งเปลี่ยนงานที่ระบุราคาและเวลาที่เพิ่ม ก่อนผู้รับเหมาเริ่มทำงานเพิ่ม
6. เขียนขั้นตอนตรวจรับ รายการแก้ไข การรับประกัน และการส่งมอบแบบ as-built คู่มือกับกุญแจหรือบัญชีระบบ

ข้อสัญญาที่ต้องเขียนให้เห็นภาพ

ขอบเขตและลำดับเอกสาร

กำหนดว่าเมื่อแบบ BOQ และใบเสนอราคาขัดกัน เอกสารใดมีลำดับสูงกว่า คำว่า "วัสดุเทียบเท่า" ต้องมีเกณฑ์และผู้อนุมัติ มิฉะนั้นอาจเถียงกันภายหลังว่างานลดสเปกหรือไม่

งวดงานและการตรวจรับ

อย่าผูกงวดกับเปอร์เซ็นต์กว้าง ๆ ให้ระบุรายการงาน หลักฐาน และผู้ตรวจแต่ละงวด หากมีงานระบบควรกำหนดวิธีทดสอบและผลที่ต้องผ่านก่อนรับงาน

งานเพิ่มและขยายเวลา

คำสั่งผ่านแชตมักไม่บอกราคาและเวลาที่เปลี่ยน สัญญาควรกำหนดว่าใครสั่งได้ ผู้รับเหมาจะเสนอราคาเมื่อใด และการทำงานโดยยังไม่อนุมัติมีผลอย่างไร

งานก่อสร้างเป็นงานที่มุ่งผลสำเร็จ จึงควรอ่านหลักแยกประเภทสัญญาที่ สัญญาจ้างทำของต่างจากสัญญาบริการอย่างไร

เอกสารที่ควรเตรียม

• คู่สัญญา: หนังสือรับรอง บัตรผู้ลงนาม และข้อมูลผู้รับเหมาช่วง ใช้ตรวจอำนาจกับผู้รับผิด
• งาน: แบบ BOQ สเปก แผนงาน ใบเสนอราคา และใบอนุญาต ใช้กำหนดผลสำเร็จ
• เงิน: ตารางงวด หลักประกัน ประกันภัย และภาษี ใช้วางเงื่อนไขการจ่าย
• ข้อพิพาท: รายงานประชุม ภาพหน้างาน หนังสือทักท้วง คำสั่งเปลี่ยนงาน และหลักฐานจ่ายเงิน ใช้ตรวจผิดนัดกับความเสียหาย

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

เวลาร่างขึ้นกับความครบของแบบ จำนวนผู้รับช่วง และวิธีตรวจรับ งานออกแบบพร้อมก่อสร้างใช้เวลาตรวจมากกว่างานที่แบบเสร็จแล้ว ค่าใช้จ่ายอาจมีค่าทนาย ค่าสถาปนิกหรือวิศวกร ค่าประกัน และอากรตามลักษณะตราสาร ต้องประเมินจากมูลค่างานกับเอกสารจริง

ข้อผิดพลาดที่พบ

• เซ็นสัญญาก่อนแบบและ BOQ พร้อม แล้วปล่อยให้ตีความราคาเหมารวมภายหลัง
• จ่ายงวดใหญ่เกินกว่างานที่ตรวจรับได้
• ยอมให้งานเพิ่มเริ่มก่อนตกลงราคาและเวลา
• บอกเลิกทันทีโดยไม่ตรวจสิทธิ ขั้นตอนแจ้ง และหลักฐานสภาพงาน

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

ควรให้ทนายตรวจเมื่อมูลค่างานสูง มีแบบหลายชุด มีผู้รับเหมาช่วง เจ้าของต้องใช้พื้นที่ตามกำหนด หรือเริ่มโต้แย้งเรื่องงานเพิ่มและความล่าช้า เพราะเงื่อนไขการจ่าย เบี้ยปรับ บอกเลิก และส่งมอบงานค้างต้องสอดคล้องกัน

ทนายช่วยอะไรได้บ้าง

ทนายจัดลำดับเอกสาร ร่างเงื่อนไขงวดงานกับคำสั่งเปลี่ยนงาน ตรวจเบี้ยปรับและสิทธิบอกเลิก ประสานข้อกฎหมายกับแบบของสถาปนิกหรือวิศวกร และร่างหนังสือเมื่อมีการผิดนัด หากกำลังจะยุติสัญญา ให้ตรวจ ขั้นตอนบอกเลิกสัญญาให้ถูกต้อง

คำถามที่พบบ่อย

ไม่มี BOQ ทำสัญญาได้หรือไม่

ทำได้ แต่ความเสี่ยงเรื่องขอบเขตและราคาจะสูงขึ้น ควรกำหนดสเปก วิธีวัดปริมาณ ราคาต่อหน่วย และขั้นตอนอนุมัติงานเพิ่มแทนข้อความเหมารวม

เจ้าของหักเงินผู้รับเหมาเมื่อส่งงานช้าได้เลยหรือไม่

ต้องตรวจวันส่งมอบ เหตุขยายเวลา การแจ้งเตือน และข้อเบี้ยปรับก่อน การหักเงินโดยไม่มีฐานในสัญญาหรือหลักฐานคำนวณอาจกลายเป็นข้อพิพาทเรื่องค้างชำระ

แหล่งกฎหมาย

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 587 เป็นต้นไป เรื่องจ้างทำของ ตรวจฉบับที่ สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
• บัญชีอัตราอากรแสตมป์สำหรับตราสารจ้างทำของ จาก กรมสรรพากร

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

ดูภาพรวมที่ คู่มือร่างและตรวจสัญญาธุรกิจ และ บริการร่างและทบทวนสัญญาทางกฎหมาย