ผู้ขายไม่มาโอนที่ดินตามนัด ผู้ซื้อต้องทำอย่างไร

เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์

ผู้ซื้อเตรียมแคชเชียร์เช็คและไปสำนักงานที่ดินตามวันในสัญญา แต่ผู้ขายไม่มา โทรศัพท์ก็ไม่รับ ผ่านไปอีกวันมีคนบอกว่าผู้ขายอาจเอาที่ดินไปขายให้คนอื่น ผู้ซื้อควรรีบทำอะไร และจะถือว่าสัญญาเลิกแล้วได้เลยหรือไม่

ให้เก็บหลักฐานว่าผู้ซื้อพร้อมชำระราคาและไปตามนัด ตรวจสถานะโฉนด แล้วส่งหนังสือบอกกล่าวตามสัญญาและกฎหมายก่อนเลือกว่าจะเรียกให้โอนหรือบอกเลิกเพื่อเรียกเงินคืน การไม่มาวันนัดอาจเป็นการผิดสัญญา แต่สิทธิและขั้นตอนต่อไปขึ้นกับข้อความเรื่องกำหนดโอน การบอกกล่าว และความพร้อมของผู้ซื้อด้วย

กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย

ใช้กับผู้ซื้อที่มีสัญญาจะซื้อจะขายระบุทรัพย์ ราคาและวันโอน และได้เตรียมเงินตามข้อตกลงแล้ว หากผู้ซื้อยังไม่มีเงินส่วนที่เหลือ ต้องตรวจการผิดนัดของตนด้วย บทความนี้ไม่ใช่กรณีซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดหรือการโอนมรดก ซึ่งมีขั้นตอนต่างกัน

สิ่งที่ควรทำตอนนี้

1. เก็บสัญญา หลักฐานจ่ายมัดจำ หลักฐานเงินพร้อมชำระ และข้อความยืนยันวันเวลาและสำนักงานที่ดินที่นัดกัน
2. หากอยู่ที่สำนักงานที่ดินแล้ว ขอคำแนะนำเจ้าหน้าที่เรื่องหลักฐานการไปติดต่อในวันนั้น เก็บใบคิวหรือเอกสารที่ออกให้จริง อย่าขอให้เจ้าหน้าที่รับรองข้อเท็จจริงที่เขาไม่ได้เห็น
3. ตรวจโฉนดและสารบัญจดทะเบียนล่าสุดที่สำนักงานที่ดินท้องที่ ดูว่ามีการจำนอง อายัด หรือโอนให้ผู้อื่นหรือไม่
4. ให้ทนายตรวจข้อกำหนดวันโอน แล้วส่งหนังสือบอกกล่าวไปยังที่อยู่ตามสัญญา ระบุความพร้อมของผู้ซื้อ ข้อเรียกร้อง และกำหนดตอบหรือโอนที่เหมาะสมตามข้อเท็จจริง
5. เลือกทางดำเนินการ หากยังต้องการที่ดิน ให้ตรวจเงื่อนไขฟ้องบังคับโอน หากไม่ต้องการต่อ ให้ตรวจสิทธิบอกเลิกและเรียกคืนเงินพร้อมความเสียหายที่พิสูจน์ได้

ถ้าสงสัยว่าผู้ขายพยายามโอนให้คนอื่น ต้องปรึกษาทนายทันที กรมที่ดินอธิบายหลักเกณฑ์การอายัดที่ดินตามมาตรา 83 ไว้โดยเฉพาะ ผู้จะซื้อที่มีสิทธิบังคับจดทะเบียนอาจยื่นคำขอได้เมื่อเข้าเงื่อนไข แต่มีข้อจำกัดเรื่องหลักฐาน เวลาการอายัด และการยื่นฟ้อง

เอกสารที่ควรเตรียม

• คู่สัญญา: บัตรหรือหนังสือรับรองบริษัทและที่อยู่ในสัญญา ใช้ระบุตัวผู้ขายและที่ส่งหนังสือ
• ทรัพย์สิน: โฉนด สำเนาสารบัญจดทะเบียนล่าสุด และเลขที่ดิน ใช้ตรวจว่ายังโอนได้หรือมีภาระใหม่
• เงินและหนี้: ใบรับมัดจำ หลักฐานเงินส่วนที่เหลือ และเอกสารยอดไถ่ถอนจำนองถ้ามี ใช้พิสูจน์ความพร้อมของผู้ซื้อ
• ข้อพิพาท: สัญญาทุกฉบับ ข้อความนัดโอน ใบคิว หนังสือทวงถาม และหลักฐานการรับหรือปฏิเสธ ใช้เรียงเหตุการณ์

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

การเจรจาและตรวจสารบัญอาจทำได้เร็ว แต่หากมีการโอนทรัพย์ต่อ ฟ้องคดี หรือเอกสารเงินไม่พร้อม ระยะเวลาจะยาวขึ้น ค่าคัดเอกสาร ค่าธรรมเนียมศาล และค่าทนายให้ประเมินจากสำนักงานที่ดิน ศาล และเอกสารคดีจริง ไม่มีตัวเลขเดียวใช้ได้ทุกเรื่อง

ข้อผิดพลาดที่พบ

บางคนส่งแชตว่า “เลิกซื้อแล้ว” ทันที ทั้งที่ยังไม่ได้ตรวจสิทธิบอกเลิก บางคนส่งหนังสือบอกกล่าวแต่ไม่มีหลักฐานการส่ง และบางคนจ่ายเงินเพิ่มให้บุคคลกลางเพื่อ “เร่งโอน” โดยไม่ตรวจอำนาจ สิ่งเหล่านี้ทำให้ฐานเรียกเงินหรือบังคับโอนซับซ้อนขึ้น

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

ให้ทนายเข้าดูทันทีเมื่อพบการโอนให้คนอื่น ที่ดินติดอายัด ผู้ขายติดจำนองแต่ไม่มีแผนไถ่ถอน หรือหนังสือจากผู้ขายกล่าวหาว่าผู้ซื้อผิดนัดก่อน อ่านข้อจำกัดของ ที่ดินติดอายัด และ ที่ดินติดจำนอง ก่อนตกลงจ่ายเพิ่ม

ทนายช่วยอะไรได้บ้าง

ทนายตรวจสัญญาและหลักฐานความพร้อมจ่าย คัดสถานะทะเบียน ร่างหนังสือบอกกล่าว ประเมินทางเลือกบังคับโอนหรือคืนเงิน ยื่นคำขอหรือคำร้องที่กฎหมายเปิดให้เมื่อเข้าเงื่อนไข และว่าความหากตกลงกันไม่ได้ หลักทั่วไปเรื่องการบอกเลิกดู วิธีบอกเลิกสัญญาให้ถูกต้อง

คำถามที่พบบ่อย

ผู้ขายไม่มาวันโอน ฟ้องได้เลยไหม

ต้องตรวจสัญญาและความพร้อมของผู้ซื้อก่อน บางกรณีต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้โอนภายในเวลาพอสมควร บางกรณีวันโอนเป็นสาระสำคัญตามข้อตกลง

ขออายัดที่ดินด้วยการโทรแจ้งสำนักงานที่ดินได้ไหม

ไม่ได้ กรมที่ดินกำหนดให้ผู้มีส่วนได้เสียยื่นคำขอพร้อมหลักฐานต่อสำนักงานที่ดินท้องที่ และมีเงื่อนไขอื่นต้องตรวจ

ดู คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ และ ข้อควรเขียนในสัญญาจะซื้อจะขาย

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

แหล่งกฎหมาย

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 และมาตรา 386 ถึง 391 ตรวจจาก ประมวลกฎหมายที่หน่วยงานรัฐเผยแพร่; ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 และ คำอธิบายกรมที่ดินเรื่องการอายัด