ผู้ขายรับมัดจำแล้วขายที่ดินให้คนอื่น ผู้ซื้อทำอย่างไร

เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์

ผู้ซื้อโอนเงินมัดจำที่ดินและนัดโอนเดือนหน้า แต่เห็นป้ายใหม่ประกาศว่าที่แปลงเดียวกันขายให้คนอื่นแล้ว ผู้ขายบอกว่าจะคืนมัดจำให้ภายหลัง ผู้ซื้อจึงไม่รู้ว่าควรรอเงินหรือรีบไปสำนักงานที่ดินก่อน

การวางมัดจำและทำสัญญาจะซื้อจะขายอาจให้สิทธิเรียกร้องต่อผู้ขาย แต่ยังไม่ทำให้ผู้ซื้อเป็นเจ้าของที่ดินเอง ต้องตรวจทะเบียนที่ดินทันทีว่าโอนให้บุคคลอื่นแล้วหรือยัง หากยังไม่โอน อาจมีช่องทางขออายัดตามเงื่อนไขกรมที่ดินและดำเนินคดีให้โอน หากโอนแล้ว สิทธิต่อผู้รับโอนรายใหม่และเงินที่เรียกจากผู้ขายต้องประเมินจากเอกสารและความสุจริตของผู้เกี่ยวข้อง

กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย

ใช้กับผู้ซื้อที่มีสัญญาจะซื้อจะขายหรือหลักฐานตกลงซื้อที่ดินและจ่ายเงินไว้แล้ว เมื่อทราบว่าผู้ขายเสนอขายหรือโอนแปลงเดียวกันให้ผู้อื่น เรื่องนี้ต่างจากกรณี ผู้ขายไม่มาโอนตามนัดแต่ยังไม่พบการขายซ้ำ และต่างจากกรณีผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านซึ่งต้องดูเงื่อนไขสินเชื่อ

สิ่งที่ควรทำตอนนี้

1. เก็บสัญญา ใบรับมัดจำ สลิปโอน แชต และประกาศขายซ้ำ พร้อมบันทึกวันที่ทราบเหตุ อย่าลบข้อความหรือแก้ไฟล์ต้นฉบับ
2. นำเลขโฉนดและข้อมูลแปลงไปสอบถามสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบถึงรายการจดทะเบียนล่าสุด ภาระผูกพัน และวิธีขอสำเนาที่ผู้มีสิทธิดำเนินการได้
3. ถ้ายังไม่โอนให้ผู้อื่นและต้องการให้โอนตามสัญญา ให้ทนายตรวจว่ามีฐานะเป็นผู้มีส่วนได้เสียโดยตรงและเอกสารพอขออายัดที่ดินหรือไม่ การอายัดไม่ใช่สิทธิอัตโนมัติของทุกคน
4. ตรวจวันนัดโอน เงื่อนไขการชำระที่เหลือ และหนังสือบอกกล่าว เตรียมหลักฐานว่าผู้ซื้อพร้อมปฏิบัติตามสัญญา ก่อนเลือกบังคับโอน เลิกสัญญา หรือเรียกเงิน
5. หากที่ดินถูกโอนไปแล้ว ให้ทนายตรวจลำดับการโอนและหลักฐานความรู้ของผู้รับโอนรายใหม่ก่อนตั้งคำขอในคดี อย่ารับรองกับตัวเองว่าจะเพิกถอนทะเบียนได้แน่

อ่านขั้นทำสัญญาที่ลดความเสี่ยงใน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และหากมีรายการอายัดอยู่ก่อนแล้ว ดู วิธีตรวจที่ดินติดอายัด

เอกสารที่ควรเตรียม

• ผู้ขายและผู้ซื้อ: บัตรหรือหนังสือรับรองบริษัท และหลักฐานอำนาจลงนาม ใช้ยืนยันคู่สัญญา
• ที่ดิน: สำเนาโฉนด เลขแปลง และข้อมูลทะเบียนล่าสุด ใช้ดูว่าใครเป็นผู้มีชื่อและมีการโอนหรือยัง
• เงินและหนี้: สัญญาจะซื้อจะขาย ใบรับมัดจำ สลิปโอน และยอดราคาที่เหลือ ใช้คำนวณสิทธิและความพร้อมชำระ
• ข้อพิพาท: ประกาศขายซ้ำ แชต นัดโอน หนังสือทวงถาม และคำตอบ ใช้เรียงเหตุการณ์และการรับรู้ของแต่ละฝ่าย

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

ความเร่งด่วนขึ้นกับว่าที่ดินยังอยู่ชื่อผู้ขายหรือจดทะเบียนไปแล้ว การตรวจทะเบียนและเตรียมคำขออายัดต้องทำโดยไม่ชักช้า แต่ผลและระยะเวลาตามกระบวนการต้องตรวจสำนักงานที่ดินและเอกสาร ค่าคัดเอกสาร ค่าธรรมเนียมดำเนินคดี และค่าทนายแยกกัน โดยประเมินหลังเห็นสัญญาและสถานะทะเบียนจริง

ข้อผิดพลาดที่พบ

เชื่อคำบอกของผู้ขายว่า “ยังไม่โอน” โดยไม่ตรวจทะเบียน ปล่อยเวลาจนมีการจดทะเบียน หรือเซ็นหนังสือรับเงินคืนบางส่วนที่ระบุสละสิทธิทั้งหมดโดยยังไม่ตรวจความเสียหาย อีกอย่างคือขออายัดโดยไม่มีฐานะผู้มีส่วนได้เสียหรือเอกสารรองรับ ทำให้เสียเวลาในช่วงสำคัญ

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

ให้ทนายเข้าดูแลทันทีเมื่อมีข่าวขายซ้ำ นัดโอนใกล้ถึง ที่ดินถูกโอนแล้ว หรือผู้ขายเสนอให้เซ็นยุติเรื่อง เงื่อนไขการอายัดและสิทธิต่อผู้รับโอนต้องอาศัยสถานะทะเบียนกับหลักฐานละเอียด หากปัญหาจริงเป็นกู้ไม่ผ่าน ดู สิทธิขอคืนมัดจำเมื่อกู้ไม่ผ่าน

ทนายช่วยอะไรได้บ้าง

ทนายตรวจสัญญาและประวัติทะเบียน ประเมินคำขออายัดตามหลักฐาน ร่างหนังสือบอกกล่าว เตรียมคำฟ้องบังคับโอนหรือเรียกเงินตามสิทธิที่มี และเจรจาโดยไม่ตัดสิทธิผู้ซื้อโดยไม่ตั้งใจ หากต้องดำเนินคดีที่ดิน ดู บริการคดีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

คำถามที่พบบ่อย

จ่ายมัดจำแล้วถือเป็นเจ้าของที่ดินหรือยัง

ยังไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน การซื้อขายเสร็จเด็ดขาดต้องทำตามรูปแบบกฎหมายและจดทะเบียน

ขออายัดที่ดินได้ทันทีทุกกรณีไหม

ไม่ได้ ต้องเป็นผู้มีส่วนได้เสียโดยตรงที่อาจฟ้องให้จดทะเบียนหรือเปลี่ยนทะเบียนได้ และเจ้าพนักงานพิจารณาจากหลักฐานที่ยื่น

ภาพรวมปัญหาซื้อขายอยู่ใน คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

แหล่งกฎหมาย

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 เรื่องรูปแบบการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 377–378 เรื่องมัดจำ และมาตรา 391 เรื่องผลการเลิกสัญญา ตรวจตัวบทจาก ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่เทศบาลนครสุราษฎร์ธานีเผยแพร่ และ คู่มือการอายัดที่ดินของกรมที่ดิน