ผู้ขายฝากที่ดินเสียชีวิต ทายาทไถ่คืนอย่างไร

ผู้เขียน: นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · จัดทำ 28 ตุลาคม 2569

พ่อหรือแม่ขายฝากที่ดินไว้แล้วเสียชีวิตก่อนครบกำหนดไถ่ ครอบครัวมีเงินเตรียมไว้แต่ยังไม่ได้ตั้งผู้จัดการมรดก ผู้รับซื้อฝากบอกให้รอเอกสารให้ครบก่อน หากรอต่อโดยไม่ตรวจวันครบกำหนด สิทธิไถ่อาจผ่านไปก่อนเรื่องมรดกเสร็จ

สิทธิไถ่ที่ดินขายฝากตกทอดแก่ทายาทได้ตามมาตรา 497 และสำหรับการขายฝากที่อยู่ในกฎหมายคุ้มครองปี 2562 มีมาตรา 14 รับรองไว้ด้วย การเสียชีวิตของผู้ขายฝากไม่ได้เริ่มกำหนดไถ่ใหม่ ทายาทต้องรีบตรวจสิทธิ ผู้ที่จะใช้สิทธิแทนกองมรดก ยอดสินไถ่ และกำหนดที่ใช้จริง หากผู้รับซื้อฝากไม่รับไถ่ ต้องตรวจช่องทางวางทรัพย์ให้ถูกต้อง ไม่ใช่เพียงแจ้งความหรือส่งหนังสือแล้วถือว่าไถ่สำเร็จ

กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย

บทความนี้เป็นวิธีดำเนินการสำหรับทายาทหรือผู้จัดการมรดกของผู้ขายฝากที่เสียชีวิตขณะที่ยังมีสิทธิไถ่ เน้นการรักษาสิทธิไถ่ควบคู่กับการพิสูจน์ฐานะผู้ดำเนินการ ไม่ใช่การแบ่งที่ดินให้ทายาทแต่ละคนทันที

ต้องตรวจว่ารายการที่จดทะเบียนเป็นขายฝากจริง หากเป็นจำนอง สัญญากู้ หรือขายขาดแล้วให้ซื้อคืนอย่างอื่น ผลทางกฎหมายอาจต่างกัน ดู จำนอง vs ขายฝากที่ดิน ต่างกันอย่างไร เสี่ยงเสียที่แค่ไหน ก่อนนำกำหนดไถ่มาใช้

ถ้าพ้นกำหนดในสัญญาแล้ว ยังต้องตรวจว่ามีกำหนดตามกฎหมายเฉพาะหรือการขยายเวลาที่ใช้ได้หรือไม่ แต่ไม่ควรรับรองว่าทายาทมีเวลาเพิ่มเสมอ หรืออาศัยเหตุเพิ่งทราบเรื่องเพียงอย่างเดียว

สิ่งที่ควรทำทันทีเมื่อพบสัญญาขายฝาก

1. นำโฉนดหรือเลขที่ดินไปขอสำเนาสัญญาขายฝาก สัญญาขยายเวลา และรายการจดทะเบียนจากสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบ จดวันครบกำหนดทุกฉบับไว้ในตารางเดียว
2. ตรวจวันเสียชีวิต รายชื่อผู้มีสิทธิในมรดก พินัยกรรม และคำสั่งตั้งผู้จัดการมรดกถ้ามี แยกผู้ติดต่อประสานงานออกจากผู้มีอำนาจใช้สิทธิและลงนาม
3. แจ้งสำนักงานที่ดินหรือสำนักงานวางทรัพย์ที่เกี่ยวข้องว่าผู้ขายฝากเสียชีวิต พร้อมถามรายการหลักฐานของทายาทหรือผู้จัดการมรดกที่จะใช้ในกรณีจริง อย่ารอให้ใกล้วันสุดท้ายจึงสอบถาม
4. รวบรวมหนังสือเตือนครบกำหนด ซองไปรษณีย์ หลักฐานรับหรือส่งคืน และการติดต่อผู้ซื้อฝาก เพื่อให้ตรวจได้ว่าเข้ากฎหมายเฉพาะและได้รับแจ้งอย่างไร
5. ขอให้ผู้ซื้อฝากยืนยันยอดสินไถ่ ผู้รับเงินและวันนัดไถ่เป็นหนังสือ เทียบกับสัญญาและยอดที่เคยชำระ ไม่ตกลงยอดเพิ่มที่ไม่มีที่มาก่อนตรวจ
6. จัดเงินและผู้มีอำนาจให้พร้อมสำหรับการไถ่ หากผู้ซื้อฝากปฏิเสธหรือมีอุปสรรค ให้ทนายกับเจ้าหน้าที่ตรวจการวางทรัพย์โดยสละสิทธิถอนตามช่องทางที่ใช้กับเรื่องนั้น
7. เมื่อชำระหรือวางทรัพย์แล้ว เก็บหลักฐานทั้งหมดและดำเนินการทางทะเบียนต่อ การใช้เงินของทายาทคนใดไถ่ควรบันทึกที่มาของเงินและสิทธิภายในกองมรดกไว้แยกกัน

ทายาทต้องรอตั้งผู้จัดการมรดกเสร็จก่อนหรือไม่

สิทธิไถ่ตกทอดได้เมื่อผู้ขายฝากเสียชีวิต กรมบังคับคดีอธิบายว่าสิทธิของทายาทเกิดโดยไม่ต้องรอการรับโอนมรดกก่อน แต่การยื่นคำขอและการลงนามยังต้องพิสูจน์ฐานะและอำนาจให้ตรงกับข้อเท็จจริง ไม่ได้แปลว่าญาติคนใดถือเงินไปก็ใช้สิทธิแทนทุกคนได้

กรณีมีทายาทหลายคน มีพินัยกรรม หรือมีผู้จัดการมรดกแล้ว ต้องตรวจว่าใครดำเนินการได้และต้องใช้เอกสารใด หากมีข้อขัดข้องในการจัดการกองมรดก อาจต้องพิจารณาการตั้งผู้จัดการมรดกตามเงื่อนไข อ่าน ตั้งผู้จัดการมรดก ทำอย่างไร ใครมีสิทธิ ใช้เอกสารอะไร ประกอบ

การขอตั้งผู้จัดการมรดกกับการรักษาสิทธิไถ่ควรเดินพร้อมกันตามความจำเป็น อย่าคาดว่าการยื่นคำร้องหรือรอวันนัดศาลจะหยุดกำหนดไถ่ให้โดยอัตโนมัติ ต้องมีแผนใช้สิทธิภายในกำหนดที่ตรวจแล้ว

ต้องแยกขายฝากทั่วไปกับกฎหมายคุ้มครองปี 2562

พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ใช้กับการขายฝากตามขอบเขตของกฎหมาย โดยผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา ต้องตรวจการใช้ที่ดินและวัตถุประสงค์ในเวลาขายฝากตามมาตรา 4 และ 6 ไม่ใช่ดูชื่อรายการในโฉนดเพียงอย่างเดียว

มาตรา 14 ระบุว่าสิทธิไถ่โอนทางนิติกรรมหรือตกทอดแก่ทายาทได้ และผู้รับโอนรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ จึงต้องตรวจเงื่อนไขเดิมทั้งหมด ไม่เลือกเฉพาะสิทธิที่จะได้ที่ดินคืน

มาตรา 17 กำหนดให้ผู้ซื้อฝากแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่พร้อมสำเนาสัญญาทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับก่อนครบกำหนดไม่น้อยกว่าสามเดือนแต่ไม่มากกว่าหกเดือน ถ้าไม่แจ้งตามกำหนดหรือไม่แนบสำเนาสัญญา กฎหมายให้สิทธิไถ่ภายในหกเดือนนับจากวันครบกำหนดตามสัญญา

เงื่อนไขนี้ต้องตรวจจริง โดยเฉพาะเมื่อผู้ขายฝากเสียชีวิตแล้วมีหนังสือส่งไปที่อยู่เดิม การที่ทายาทบอกว่าไม่เห็นหนังสือยังไม่เพียงพอให้สรุปว่าการแจ้งไม่ชอบ ต้องดูผู้รับ วิธีส่ง และข้อเท็จจริงที่เกี่ยวข้อง สัญญาที่ทำก่อนกฎหมายใช้บังคับยังต้องตรวจบทเฉพาะกาลมาตรา 20 ด้วย

ผู้ซื้อฝากไม่รับเงิน ต้องทำอย่างไร

สำหรับขายฝากทั่วไป มาตรา 492 กล่าวถึงการชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนด โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่วางไว้ ต้องใช้ขั้นตอนและจำนวนเงินที่ถูกต้อง การฝากเงินไว้ในบัญชีของตนหรือบอกว่ามีเงินพร้อมยังไม่ใช่การวางทรัพย์ตามบทนี้

ถ้าอยู่ในกฎหมายคุ้มครองปี 2562 มาตรา 18 กำหนดช่องทางสำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝาก โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ มีกรณีเฉพาะที่ผู้ขายฝากไม่อาจไถ่กับผู้ซื้อฝากด้วยเหตุที่มิใช่ความผิดของตน ซึ่งกฎหมายกำหนดช่วงสามสิบวันตามเหตุเริ่มนับที่ระบุไว้

อย่าตีความว่าทุกคนสามารถรออีกสามสิบวันหลังครบกำหนดได้ ต้องพิสูจน์เหตุและตรวจวันเริ่มนับให้ถูกต้อง ถ้าทราบอุปสรรคก่อนครบกำหนด ควรประสานเจ้าหน้าที่และทนายทันที พร้อมหลักฐานติดต่อหรือการปฏิเสธ

หลังไถ่หรือวางทรัพย์ ต้องจัดการหลักฐานและทะเบียนให้เรียบร้อย หากไม่ได้โฉนดจากผู้ซื้อฝาก ให้สอบถามสำนักงานที่ดินเรื่องการบันทึกหลักฐานการวางทรัพย์และขั้นตอนที่ทำได้ แทนการรอให้ผู้ซื้อฝากยอมส่งเอกสารอย่างเดียว

เอกสารที่ควรเตรียม

• เอกสารเจ้ามรดก: มรณบัตร หลักฐานชื่อและการเปลี่ยนชื่อ ใช้เชื่อมบุคคลในสัญญากับผู้เสียชีวิต
• เอกสารทายาท: หลักฐานความสัมพันธ์ พินัยกรรมถ้ามี คำสั่งตั้งผู้จัดการมรดกและหลักฐานที่เจ้าหน้าที่กำหนด ใช้ตรวจผู้มีสิทธิไถ่และอำนาจดำเนินการ
• เอกสารทรัพย์: โฉนด สัญญาขายฝาก ฉบับขยายเวลา และข้อมูลการใช้ที่ดินเมื่อขายฝาก ใช้ตรวจวันครบกำหนดกับขอบเขตกฎหมายเฉพาะ
• เอกสารเงินและสินไถ่: ใบรับเงิน รายการชำระ ข้อตกลงยอด และหลักฐานแหล่งเงินที่จะใช้ไถ่ ใช้คำนวณยอดและจัดบัญชีระหว่างทายาท
• เอกสารข้อพิพาท: หนังสือแจ้งครบกำหนด ซอง หลักฐานไปรษณีย์ แชตนัดไถ่ และเอกสารปฏิเสธรับเงิน ใช้ตรวจสิทธิที่ต้องรักษาและเหตุวางทรัพย์

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

กำหนดไถ่เป็นเรื่องที่ต้องตรวจทันที ส่วนเวลาจัดการเอกสารมรดกขึ้นกับจำนวนทายาท พินัยกรรม ผู้คัดค้าน และเอกสารที่ขาด ไม่ควรเอาระยะเวลาคดีมรดกมาแทนกำหนดไถ่ในสัญญา

ต้องแยกสินไถ่ออกจากค่าธรรมเนียมทะเบียน ค่าคัดเอกสาร ค่าแปลหรือรับรองเอกสารเมื่อทายาทอยู่ต่างประเทศ และค่าทนาย การระบุตัวเลขต้องอาศัยสัญญาและประเภทคำขอจริง ไม่ควรรวมเป็นแพ็กเกจโดยยังไม่ตรวจยอด

ถ้าทายาทคนหนึ่งออกเงินเอง ควรตกลงและเก็บหลักฐานว่าจะจัดการเงินนั้นในกองมรดกอย่างไร การออกเงินไถ่ไม่ได้ตอบโดยอัตโนมัติว่าที่ดินทั้งหมดเป็นของผู้จ่ายคนเดียว

ข้อผิดพลาดที่อาจทำให้เสียสิทธิ

• คิดว่าผู้ขายฝากเสียชีวิตแล้วเริ่มนับกำหนดไถ่ใหม่
• รอคดีตั้งผู้จัดการมรดกโดยไม่วางแผนรักษาสิทธิไถ่ควบคู่กัน
• เชื่อคำรับปากขยายเวลาโดยไม่ตรวจหลักฐานและผลต่อบุคคลภายนอก
• ถือว่าทุกกรณีมีเวลาเพิ่มหกเดือนหรือสามสิบวัน โดยไม่ตรวจเงื่อนไขกฎหมายเฉพาะ
• จ่ายสินไถ่ให้คนที่ไม่มีอำนาจรับ หรือมีเพียงข้อความบอกว่าจะไถ่แต่ไม่ได้ชำระหรือวางทรัพย์ตามกฎหมาย
• เซ็นให้ทายาทคนที่ออกเงินรับที่ดินทั้งหมดโดยยังไม่เข้าใจผลต่อสิทธิของคนอื่น

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

ควรให้ทนายตรวจทันทีเมื่อใกล้หรือผ่านกำหนดในสัญญา ผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับไถ่ มีการโอนต่อ หรือทายาทไม่เห็นตรงกันว่าใครมีสิทธิ หากไม่พบหนังสือเตือน ต้องรวบรวมข้อมูลการส่งและรับก่อนยืนยันผลตามมาตรา 17

กรณีทายาทเป็นผู้เยาว์ อยู่ต่างประเทศ หรือมีพินัยกรรมโต้แย้ง ต้องตรวจอำนาจและแบบเอกสารเพิ่มเติมให้ทันกำหนด ไม่ใช้เอกสารยินยอมทั่วไปแทนทุกขั้นตอน

ทนายช่วยอะไรได้บ้าง

ทนายตรวจสัญญาและกำหนดไถ่ แยกกฎหมายทั่วไปกับกฎหมายเฉพาะ ตรวจฐานะทายาท ประสานหลักฐานกับสำนักงานที่ดินหรือสำนักงานวางทรัพย์ ร่างหนังสือนัดไถ่ และจัดการข้อพิพาทเรื่องยอดหรือการปฏิเสธรับเงิน รวมถึงงานมรดกที่จำเป็นต่อการใช้สิทธิ

ดู คดีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ สำหรับข้อพิพาทเกี่ยวกับที่ดิน และ คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ฉบับสมบูรณ์ 2026 สำหรับประเด็นสิทธิและเอกสารที่ดินที่เกี่ยวข้อง

คำถามที่พบบ่อย

เพิ่งรู้ว่าพ่อขายฝากไว้ ขอเริ่มนับวันไถ่ใหม่ได้ไหม

การเพิ่งทราบหรือการเสียชีวิตไม่ได้เริ่มกำหนดใหม่ ต้องตรวจสัญญา การขยายเวลา และสิทธิจากกฎหมายเฉพาะตามข้อเท็จจริง

มีเงินแล้วแต่ผู้ซื้อฝากไม่มา แค่แจ้งความพอไหม

ไม่พอให้ถือว่าไถ่สำเร็จ ต้องตรวจการชำระหรือวางทรัพย์ตามช่องทาง เงื่อนไข และกำหนดที่ใช้กับเรื่องนั้น

ไถ่แล้วที่ดินเป็นของทายาทที่จ่ายเงินทั้งหมดหรือไม่

ต้องตรวจสิทธิในกองมรดกกับข้อตกลงภายในแยกจากการไถ่ การใช้เงินส่วนตัวไม่ได้ทำให้สัดส่วนมรดกเปลี่ยนตามจำนวนเงินโดยอัตโนมัติ

ติดต่อเพื่อตรวจเอกสาร

คำเตือน

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

แหล่งกฎหมายที่ใช้จัดทำบทความ

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 492, 496–498 เรื่องการไถ่ การขยายเวลา และผู้มีสิทธิไถ่; พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 มาตรา 4, 6, 14–18 และ 20; คู่มือกรมบังคับคดีเรื่องทายาทผู้ขายฝาก; คู่มือบริการวางทรัพย์ของกรมที่ดิน

ตัวบทประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เผยแพร่โดย ศอ.บต. (มาตราที่ระบุในบทความ)

กรมที่ดิน: พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝาก พ.ศ. 2562

กรมบังคับคดี: สิทธิไถ่ของทายาทผู้ขายฝาก

คู่มือประชาชน: การวางทรัพย์สินไถ่ตามกฎหมายขายฝาก พ.ศ. 2562

ตรวจมาตราที่อ้างและแหล่งข้อมูลเมื่อ 28 ตุลาคม 2569