ผู้ขายทำโฉนดหายก่อนโอน ผู้ซื้อต้องทำอย่างไร
วางเงินไว้แล้วและใกล้วันโอน ผู้ขายกลับแจ้งว่าหาโฉนดตัวจริงไม่พบ พร้อมขอรับเงินเพิ่มเพื่อไปดำเนินการ ผู้ซื้อควรตรวจสถานะที่ดินก่อนตกลงจ่ายหรือเซ็นเลื่อนนัด เพราะคำว่าโฉนดหายยังไม่บอกว่าเอกสารอยู่ที่ใครและมีปัญหาอื่นหรือไม่
คำตอบสั้น: โฉนดหายมีช่องทางขอใบแทนตามมาตรา 63 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน แต่ผู้ซื้อไม่ควรถือว่าใบแจ้งความหรือสำเนาโฉนดใช้แทนเอกสารสำหรับโอนได้ทันที ให้ผู้ขายตรวจขั้นตอนกับสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบ พร้อมตรวจทะเบียนสิทธิและข้อตกลงวันโอนแยกกัน หากโฉนดอยู่กับธนาคาร ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วม หรือมีคนคัดค้าน เรื่องจะต่างจากเอกสารสูญหายจริง
เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดตเนื้อหา 9 ตุลาคม 2569
บทความนี้อยู่ในชุด คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ฉบับสมบูรณ์ 2026
กรณีใดใช้แนวทางนี้ได้
บทความนี้สำหรับผู้ซื้อที่ยังไม่ได้รับโอนและเพิ่งทราบว่าโฉนดฉบับเจ้าของที่ดินหาย รวมถึงผู้ขายที่ต้องประสานเรื่องใบแทนก่อนส่งมอบกรรมสิทธิ์ หากเป็นเพียงเอกสารชำรุดแต่ข้อมูลสำคัญยังอ่านและตรวจสอบได้ ขั้นตอนอาจต่างออกไป ต้องให้เจ้าหน้าที่ดูฉบับจริง
ไม่ใช้การขอใบแทนเป็นทางแก้กรณีมีคนถือโฉนดไว้โดยมีข้อพิพาทกัน ผู้ซื้อควรให้ผู้ขายอธิบายข้อเท็จจริงตรงตามที่เกิดขึ้น ไม่แนะนำให้แจ้งหายทั้งที่รู้ว่าเอกสารอยู่กับใคร
สิ่งที่ผู้ซื้อควรทำตอนนี้
- ขอให้ผู้ขายแจ้งเป็นข้อความว่าเอกสารใดหาย พบครั้งสุดท้ายเมื่อไร ใครเป็นผู้เก็บ และได้ตรวจสอบกับธนาคารหรือเจ้าของร่วมแล้วหรือยัง เก็บคำตอบกับหลักฐานการติดต่อไว้
- นำสำเนาโฉนดที่มีและข้อมูลแปลงไปประสานสำนักงานที่ดินในพื้นที่ ขอให้ผู้ขายร่วมตรวจชื่อผู้มีสิทธิและรายการจดทะเบียนล่าสุดตามขั้นตอนที่สำนักงานกำหนด อย่าตรวจจากภาพหน้าแรกอย่างเดียว
- ขอหลักฐานว่าผู้มีสิทธิยื่นคำขอใบแทนแล้ว เช่น สำเนาคำขอหรือข้อมูลรับเรื่องที่ตรวจสอบได้ แยกวันยื่นคำขอออกจากวันที่จะได้รับเอกสารจริง
- อ่านสัญญาจะซื้อจะขายและหลักฐานเงินที่จ่าย โดยเฉพาะวันโอน เงื่อนไขเอกสาร ภาระผูกพัน และผลเมื่อฝ่ายใดทำไม่ครบ หากต้องเลื่อนนัด ให้ตกลงเป็นหนังสือก่อนวันเดิม
- กำหนดเงื่อนไขการจ่ายเงินที่สัมพันธ์กับสิ่งที่ตรวจได้ เช่น การได้รับใบแทนและความพร้อมจดทะเบียน แก้ตารางจ่ายด้วยความตกลง ไม่หยุดจ่ายหรือจ่ายเพิ่มเพียงตามคำบอกโดยไม่ตรวจสัญญา
- ก่อนวันโอนใหม่ ตรวจทะเบียนและภาระล่าสุดอีกครั้ง พร้อมตรวจว่าบุคคลที่จะลงนามมีอำนาจจริง และเตรียมการชำระเงินตามเงื่อนไขที่ตกลง
ใครยื่นขอใบแทน และต้องไปที่ไหน
หลักตามมาตรา 63 ให้เจ้าของขอใบแทนได้เมื่อโฉนดชำรุดหรือสูญหาย ผู้ซื้อที่เพียงทำสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้กลายเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์และยื่นแทนในฐานะเจ้าของได้เองโดยอัตโนมัติ ส่วนผู้รับมอบอำนาจ ทายาท ผู้จัดการมรดก หรือผู้มีสิทธิตามคำพิพากษา ต้องแสดงฐานะและเอกสารตามกรณี
คู่มือกรมที่ดินระบุให้ติดต่อสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบพื้นที่ สำหรับกรณีสูญหายมีการสอบสวนผู้ขอและพยานที่น่าเชื่อถืออย่างน้อย 2 คน พร้อมประกาศ 30 วัน หากหายจากการกระทำผิดอาญา เช่น ถูกขโมย ต้องมีหลักฐานแจ้งความประกอบ การแจ้งความอย่างเดียวจึงไม่ใช่ขั้นตอนออกใบแทนทั้งหมด
ได้ใบแทนแล้ว ไม่ได้แปลว่าภาระทุกอย่างหายไป
เมื่อออกใบแทน โฉนดเดิมเป็นอันยกเลิกตามมาตรา 63 เว้นแต่ศาลสั่งเป็นอย่างอื่น แต่ใบแทนไม่ได้ลบจำนอง สิทธิเก็บกิน หรือข้อพิพาทที่มีอยู่เพียงเพราะเป็นเอกสารใหม่ ผู้ซื้อยังต้องตรวจรายการสิทธิและเงื่อนไขที่ตกลงว่าจะรับโอน
หากผู้ขายบอกว่าธนาคารเก็บโฉนดไว้ ให้ตรวจเรื่องหนี้และการไถ่ถอนตามจริง ไม่จัดเรื่องนี้เป็นโฉนดหายแล้วข้ามขั้นตอนกับเจ้าหนี้ หากพบโฉนดเดิมภายหลังออกใบแทน ให้แจ้งสำนักงานที่ดินและทำตามคำแนะนำ ไม่ถือเอกสารสองฉบับไปใช้สลับกัน
จะเลื่อนวันโอนหรือขอเงินคืน ต้องดูข้อความใด
เหตุเอกสารหายไม่ได้ให้คำตอบเดียวว่าผู้ขายผิดสัญญาทันที หรือผู้ซื้อต้องยอมรอไม่มีกำหนด ต้องดูหน้าที่จัดเตรียมเอกสาร ความสำคัญของวันโอน การแจ้งเหตุ และความพร้อมปฏิบัติของแต่ละฝ่าย กรณีจะบอกเลิกหรือเรียกคืนเงินต้องให้ทนายตรวจเงื่อนไขและขั้นตอนเฉพาะก่อน
ข้อตกลงเลื่อนนัดควรระบุวันเดิม เหตุที่เลื่อน ผู้รับผิดชอบดำเนินการ และวันหรือเงื่อนไขนัดใหม่ กำหนดวิธีส่งหลักฐานความคืบหน้า ผลถ้าไม่ได้ใบแทนหรือมีผู้คัดค้าน และสิทธิเรื่องเงินที่จ่ายไว้ หลีกเลี่ยงข้อความว่าไม่ติดใจทุกประการหากยังต้องการรักษาข้อเรียกร้อง
ตัวอย่างสถานการณ์สมมติ: ผู้ขายยื่นคำขอแล้วแต่ยังอยู่ระหว่างประกาศ ผู้ซื้อสามารถเสนอให้กำหนดวันโอนใหม่สัมพันธ์กับวันที่เอกสารพร้อม และตกลงชะลอเงินงวดที่เกี่ยวข้องเป็นหนังสือได้ ตัวอย่างนี้ไม่ใช่สิทธิให้ฝ่ายใดเปลี่ยนสัญญาเอง อีกฝ่ายต้องยินยอมหรือมีฐานสิทธิตามสัญญาและกฎหมาย
เอกสารที่ควรเตรียม
- คู่สัญญา: เอกสารผู้ขาย ผู้ซื้อ หนังสือรับรองนิติบุคคล และหนังสือมอบอำนาจถ้ามี เพื่อเช็กผู้ลงนามและผู้ยื่นเรื่อง
- ทรัพย์สิน: สำเนาโฉนดทุกหน้า เลขที่ดิน ข้อมูลตำแหน่งแปลง และรายการจดทะเบียนที่ขอตรวจได้ เพื่อให้ระบุที่ดินตรงกัน
- เงินและหนี้: สัญญาจะซื้อจะขาย ใบรับเงิน สลิป ตารางจ่าย และข้อมูลเจ้าหนี้จำนอง เพื่อแยกเงินที่จ่ายแล้วจากเงินที่ยังไม่ถึงกำหนด
- ข้อพิพาทและการขอใบแทน: ข้อความแจ้งหาย หลักฐานแจ้งความเมื่อเกี่ยวข้อง สำเนาคำขอ ประกาศ และหนังสือคัดค้านถ้ามี เพื่อดูว่าติดอยู่ขั้นใด
- เจ้ามรดกและทายาท: ใช้เฉพาะเมื่อผู้มีชื่อในโฉนดเสียชีวิต เช่น มรณบัตร หลักฐานทายาท และคำสั่งตั้งผู้จัดการมรดกตามกรณี เพื่อไม่ให้ตกลงกับคนที่ไม่มีอำนาจ
ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย
กรณีสูญหายที่ต้องประกาศ มีช่วงประกาศ 30 วันตามคู่มือ แต่ไม่ใช่คำรับรองว่าโอนได้ในวันที่ 31 ยังมีการสอบสวน ตรวจเอกสาร และออกใบแทน หากมีผู้คัดค้านหรือฐานะผู้ขอไม่ชัด ต้องตรวจขั้นตอนเพิ่ม ควรขอข้อมูลกำหนดดำเนินการจากสำนักงานเจ้าของเรื่องก่อนนัดธนาคารหรือช่างเข้าพื้นที่
ค่าใช้จ่ายแยกเป็นค่าธรรมเนียมราชการสำหรับคำขอ ใบแทนและรายการที่ใช้จริง ค่าเดินทางหรือเอกสารของบุคคลภายนอก และค่าทนายสำหรับตรวจสัญญาหรือจัดการข้อพิพาท ค่าโอนและภาษีการซื้อขายเป็นอีกส่วน ไม่ใช่ค่าออกใบแทน ต้องประเมินจากเอกสารและสอบถามยอดปัจจุบันก่อนชำระ
ข้อผิดพลาดที่ทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบ
- รับรองให้ผู้ขายแจ้งหายทั้งที่ยังไม่ได้ตรวจว่าโฉนดอยู่กับเจ้าหนี้หรือเจ้าของร่วม
- จ่ายเงินส่วนที่เหลือเพราะเห็นใบแจ้งความ โดยยังไม่ได้ตรวจทะเบียนที่ดินและความพร้อมโอน
- ยอมเลื่อนนัดด้วยวาจาแล้วไม่มีหลักฐานว่าปรับกำหนดชำระเงินด้วยหรือไม่
- ถือว่าการออกใบแทนรับรองว่าไม่มีภาระผูกพันหรือข้อพิพาท
- ส่งภาพบัตรประชาชนและโฉนดเต็มฉบับลงกลุ่มสาธารณะเพื่อขอความเห็น
จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล
ควรให้ทนายตรวจเมื่อคำอธิบายที่มาของเอกสารเปลี่ยนไป มีคนอ้างว่าเป็นผู้เก็บโฉนด มีเจ้าของร่วมไม่ยอมดำเนินการ ผู้ขายขอเงินเพิ่มทั้งที่ไม่มีหลักฐานรับเรื่อง หรือวันโอนใกล้ถึงและคู่สัญญาไม่ยอมแก้ข้อตกลง หากสงสัยเอกสารหรือบุคคลแอบอ้าง ให้ตรวจต่อกับหน่วยงานก่อนใช้เงินหรือเอกสารส่วนตัว
ทนายช่วยอะไรได้บ้าง
ทนายตรวจสัญญาจะซื้อจะขายและผลของการเลื่อนนัด ตรวจอำนาจผู้ขายกับเอกสารคำขอ ประสานการตรวจทะเบียน ร่างข้อตกลงเงื่อนไขจ่ายเงินและการคืนเงิน และประเมินหนังสือบอกกล่าวหรือแนวทางคดีเมื่ออีกฝ่ายไม่ปฏิบัติ งานตรวจที่ดินก่อนซื้อควรระบุขอบเขตว่าได้ตรวจทะเบียนอะไรและยังมีประเด็นใดรอเอกสาร
ขอบเขตบริการที่เกี่ยวข้อง: บริการตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ เช็กโฉนด ทางเข้า และผังเมือง
คำเชิญให้ติดต่อ
ส่งคำว่า 'โฉนดหายก่อนโอน' พร้อมจังหวัดที่ตั้งที่ดินและวันนัดโอน ทาง LINE @thaichineselawfirm เพื่อรับรายการเอกสารเบื้องต้น
คำเตือน
เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ
แหล่งกฎหมายที่ใช้จัดทำบทความ
ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 63 และคู่มือกรมที่ดินเรื่องการออกใบแทนหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ตรวจข้อความที่เกี่ยวข้องเมื่อ 9 ตุลาคม 2569
คำถามที่พบบ่อย
ผู้ซื้อเอาสำเนาโฉนดไปขอใบแทนเองได้ไหม
การเป็นคู่สัญญาผู้ซื้อเพียงอย่างเดียวไม่ทำให้ยื่นในฐานะเจ้าของได้อัตโนมัติ ต้องตรวจผู้มีสิทธิยื่นและอำนาจดำเนินการกับสำนักงานที่ดิน
มีใบแจ้งความแล้วนัดโอนได้เลยหรือไม่
ยังสรุปไม่ได้ ต้องดำเนินการเรื่องใบแทนและเตรียมเอกสารจดทะเบียนให้ครบตามที่สำนักงานที่ดินตรวจ ใบแจ้งความไม่แทนโฉนด
โฉนดหาย ผู้ซื้อยกเลิกและได้เงินคืนแน่นอนไหม
ไม่แน่นอนจากเหตุนี้อย่างเดียว ต้องตรวจสัญญา การผิดหน้าที่ การแจ้งให้ปฏิบัติ และเงื่อนไขของเงินที่จ่าย ก่อนบอกเลิกหรือยอมให้ริบเงิน
