ที่ดินติดอายัด ซื้อขายได้ไหม ต้องตรวจและแก้อย่างไร

เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · เผยแพร่ 25 กันยายน 2569

ผู้ซื้อวางมัดจำแล้ว นัดโอนสัปดาห์หน้า พอไปตรวจสารบัญจดทะเบียนกลับพบรายการอายัด ผู้ขายบอกว่า “อีกไม่นานก็หลุด” และขอให้จ่ายเงินส่วนที่เหลือตามกำหนดเดิม ก่อนตัดสินใจควรรู้ก่อนว่าใครอายัด เพราะเหตุใด และมีเอกสารใดทำให้สำนักงานที่ดินรับจดทะเบียนโอนได้

หากที่ดินยังมีการอายัดที่ขัดขวางการจดทะเบียน ผู้ซื้อไม่ควรจ่ายราคาเต็มหรือไปโอนโดยหวังว่ารายการจะหายเอง ต้องตรวจชนิดและฐานของการอายัดที่สำนักงานที่ดินก่อน การอายัดตามมาตรา 83 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินมีกรอบเวลาเฉพาะ แต่คำสั่งศาลหรือการบังคับคดีต้องตรวจแยก อย่านำกำหนดเวลาแบบหนึ่งไปใช้กับอีกแบบ

กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย

• ผู้ซื้อพบคำว่า “อายัด” หรือ “ระงับการจดทะเบียน” ระหว่างตรวจโฉนดก่อนซื้อ
• ผู้ซื้อวางเงินไปแล้ว แต่ผู้ขายยังแสดงเอกสารปลดอายัดไม่ได้
• ผู้ขายอ้างว่ารายการอายัดหมดเวลาแล้ว แต่สำนักงานที่ดินยังไม่ยืนยันว่าจะรับโอน

ถ้าขายผ่านการบังคับคดีหรือขายทอดตลาด ต้องอ่านเงื่อนไขการขายและสถานะการยึดทรัพย์โดยเฉพาะ ไม่ใช้ขั้นตอนซื้อขายปกติในบทความนี้แทน

สิ่งที่ควรทำตอนนี้

1. ขอคัดสารบัญจดทะเบียนและสอบถามสำนักงานที่ดินท้องที่ว่าเป็นอายัดตามมาตรา 83 คำสั่งศาล หรือรายการจากหน่วยงานอื่น พร้อมเลขหนังสือและวันที่
2. ขอผู้ขายแสดงสำเนาคำขออายัด คำสั่ง หรือเอกสารที่เกี่ยวกับข้อพิพาท อย่าอาศัยคำบอกเล่าเรื่องวันสิ้นสุด
3. เทียบกำหนดโอนในสัญญาจะซื้อจะขายกับสถานะจริง ถ้าต้องเลื่อน ให้ทำข้อตกลงเป็นหนังสือเรื่องวันใหม่ เงินมัดจำ และผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย
4. กำหนดให้ผู้ขายจัดการให้สำนักงานที่ดินรับจดทะเบียนได้ก่อนจ่ายราคาในส่วนหลัก หากแก้ไม่ได้ภายในวันกำหนด ต้องมีทางออกเรื่องคืนเงินและเอกสารที่ใช้พิสูจน์
5. ตรวจซ้ำก่อนวันโอน เพราะรายการทะเบียนอาจเปลี่ยนหลังวันที่คัดเอกสารครั้งแรก

การตรวจรายการทะเบียนขั้นพื้นฐานดู วิธีตรวจโฉนดก่อนซื้อ ส่วนถ้าพบจำนองแทนอายัด ให้ใช้ ขั้นตอนซื้อที่ดินติดจำนองให้ปลอดภาระ เพราะการปลดจำนองเป็นคนละเรื่อง

เอกสารที่ควรเตรียม

• คู่สัญญา: บัตรประชาชนหรือหนังสือรับรองบริษัท ใช้ตรวจชื่อผู้ขายและอำนาจลงนาม
• ที่ดิน: โฉนดทุกหน้า สารบัญจดทะเบียนฉบับล่าสุด และแผนที่แปลง ใช้ระบุทรัพย์ที่ถูกอายัด
• เงิน: สัญญาจะซื้อจะขาย ใบรับเงิน และสลิป ใช้ตรวจเงื่อนไขมัดจำกับวันโอน
• ข้อพิพาท: สำเนาคำขออายัด คำสั่งศาล หนังสือหน่วยงาน และข้อความแจ้งระหว่างคู่สัญญา ใช้แยกฐานและวิธีแก้

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

กรมที่ดินระบุว่าการรับอายัดตามมาตรา 83 มีผล 30 วันนับแต่เจ้าพนักงานที่ดินสั่งรับ และขอซ้ำในกรณีเดียวกันไม่ได้ ข้อนี้ไม่ใช่คำยืนยันว่าทุกแปลงจะโอนในวันที่ 31 เพราะอาจมีคำสั่งศาลหรือรายการอื่นตามมา ค่าใช้จ่ายในการคัดเอกสาร การเลื่อนดีล และค่าทนายขึ้นกับข้อพิพาทและสัญญา ต้องประเมินจากเอกสารจริง

ข้อผิดพลาดที่พบ

• ถือว่าอายัดทุกชนิดหมดใน 30 วันโดยไม่ดูเอกสารต้นเรื่อง
• จ่ายราคาเต็มให้ผู้ขายก่อนตรวจว่าสำนักงานที่ดินรับโอนได้จริง
• ตกลงเลื่อนวันโอนด้วยโทรศัพท์อย่างเดียว ทำให้เถียงกันภายหลังว่าใครผิดนัด

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

ให้ทนายดูทันทีเมื่ออายัดเกี่ยวกับคดี ผู้ขออายัดอ้างสิทธิจะซื้อที่ดินแปลงเดียวกัน ผู้ขายไม่ให้เอกสาร หรือวันโอนใกล้ถึง เพราะต้องรักษาสิทธิตามสัญญาและกำหนดทางออกเรื่องเงินก่อนผิดนัด

ทนายช่วยอะไรได้บ้าง

ทนายอ่านคำสั่งและสารบัญจดทะเบียน เทียบกับ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ร่างหนังสือขอเอกสารหรือข้อตกลงเลื่อนโอน ตรวจเงื่อนไขคืนเงิน และดำเนินคดีหรือเจรจาเมื่อมีผู้กล่าวอ้างสิทธิซ้อน

คำถามที่พบบ่อย

รอให้ครบ 30 วันแล้วซื้อได้เลยหรือไม่

ไม่ได้สรุปเช่นนั้น กำหนด 30 วันใช้กับการอายัดตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 83 ตามที่กรมที่ดินอธิบาย ต้องตรวจรายการทะเบียนปัจจุบันและคำสั่งอื่นก่อนจ่ายเงินหรือโอน

ใครเป็นผู้ขออายัดตามมาตรา 83 ได้

กรมที่ดินระบุว่าต้องเป็นผู้มีส่วนได้เสียโดยตรงในที่ดินที่อาจฟ้องบังคับให้จดทะเบียนหรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ เจ้าหนี้ตามสัญญากู้ทั่วไปไม่ได้ขออายัดด้วยฐานนี้เพียงเพราะมีหนี้เงิน

อ่าน คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ หรือดูขอบเขต บริการตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

แหล่งกฎหมายและข้อมูลราชการ

• ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83: คู่มือการอายัดที่ดินของกรมที่ดิน
• กรมที่ดิน: คำถาม-คำตอบเรื่องการอายัดที่ดินและสำนักงานที่รับคำขอ