ถนนภาระจำยอมชำรุด ใครต้องจ่ายค่าซ่อมทาง
เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · ตรวจข้อมูล 29 ตุลาคม 2569
ถนนที่ใช้ผ่านที่ดินข้างเคียงเป็นหลุมจนรถเข้าออกลำบาก คุณอยากซ่อมแต่เจ้าของที่ดินบอกว่าใครใช้ก็ต้องออกเอง อีกฝ่ายกลับเห็นว่าทุกคนควรหารเท่ากัน ก่อนจ้างช่างต้องตรวจสิทธิทางและแยกว่างานใดเป็นการซ่อมทางเดิม งานใดเป็นการขยายทางเพื่อใช้หนักกว่าเดิม
สำหรับทางภาระจำยอม มาตรา 1391 ให้เจ้าของที่ดินที่ได้ประโยชน์จากทางออกค่าใช้จ่ายในการทำสิ่งที่จำเป็นเพื่อรักษาและใช้สิทธิ และบำรุงรักษางานนั้นด้วย หากเจ้าของที่ดินที่รับภาระได้ประโยชน์จากงานด้วย ต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนประโยชน์ ไม่ใช่หารครึ่งทุกกรณี ต้องตรวจข้อตกลง ลักษณะงาน และประโยชน์ของแต่ละฝ่ายก่อนเรียกเงิน
กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย
บทความนี้เป็นแนวทางตรวจสิทธิและวางขั้นตอนซ่อมถนนที่อยู่ในที่ดินเอกชนซึ่งตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินอีกแปลง ไม่ใช่ถนนสาธารณะหรือถนนส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรรซึ่งอาจมีกฎหมายและผู้มีหน้าที่ดูแลต่างกัน
- ถนนภาระจำยอมเดิมชำรุด ต้องปรับพื้น ซ่อมผิวหรือแก้จุดที่ใช้ทางตามสิทธิไม่ได้ตามปกติ
- เจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่ายใช้ทางร่วมกัน แต่ยังไม่ตกลงว่าใครออกค่าซ่อมเท่าไร
- มีบ้านหรือที่ดินหลายแปลงได้ประโยชน์จากทางเดียวกัน และแต่ละรายใช้ไม่เท่ากัน
- เจ้าของที่ดินไม่ยอมให้ช่างเข้า หรือผู้ใช้ทางต้องการเทคอนกรีตและเพิ่มความกว้างพร้อมกัน
ถ้ายังโต้แย้งว่ามีภาระจำยอมหรือไม่ ต้องตรวจฐานสิทธิเป็นอันดับแรก การเดินผ่านมานานหรือการยินยอมให้ใช้ชั่วคราวไม่ได้ตอบขอบเขตงานที่ทำได้ทุกกรณี
สิ่งที่ควรทำก่อนจ้างช่าง
- ขอสำเนาโฉนด รายการจดทะเบียนและข้อตกลงภาระจำยอมของแปลงที่เกี่ยวข้อง ตรวจแนวทาง ความกว้าง และเงื่อนไขค่าบำรุงรักษา
- ถ่ายภาพจุดชำรุดพร้อมวันและตำแหน่ง ทำแผนผังง่าย ๆ ว่าช่วงใดใช้ร่วมกัน ช่วงใดมีเฉพาะบางแปลงใช้ อย่าเข้าไปสำรวจนอกขอบเขตโดยไม่ได้รับอนุญาต
- ให้ช่างทำรายการงานแยก “คืนสภาพทางเดิม” ออกจาก “ปรับปรุงเพิ่ม” ระบุวัสดุ ความกว้าง ระดับพื้น การระบายน้ำและระยะเวลาปิดทางเท่าที่ต้องใช้
- ขอใบเสนอราคาที่เปรียบเทียบได้ พร้อมหลักฐานว่าแต่ละงานจำเป็นต่อการใช้สิทธิอย่างไร หากมีเรื่องโครงสร้างหรือระดับน้ำ ให้ผู้มีความรู้ตรวจ
- ส่งแผนงานและข้อเสนอแบ่งค่าใช้จ่ายให้เจ้าของที่ดินกับผู้ได้ประโยชน์ที่เกี่ยวข้อง ขอให้ระบุข้อทักท้วงเป็นข้อ ๆ และบันทึกวันเข้าออกของช่าง
- หากตกลงไม่ได้ ให้ทนายตรวจสิทธิและความจำเป็นก่อนเริ่มงานที่ย้อนคืนยาก โดยเฉพาะการขุด เทคอนกรีต ยกพื้น หรือเปลี่ยนแนวทาง
ต้องรู้ก่อนว่าใครคือเจ้าของสามยทรัพย์และภารยทรัพย์
คำว่า “สามยทรัพย์” หมายถึงที่ดินที่ได้รับประโยชน์จากภาระจำยอม ส่วน “ภารยทรัพย์” คือที่ดินที่ต้องรับภาระให้ใช้ทางตามสิทธินั้น ตัวอย่างเช่น ที่ดินด้านในได้สิทธิผ่านที่ดินด้านหน้า ที่ดินด้านในคือฝ่ายได้ประโยชน์ ส่วนแปลงด้านหน้าคือฝ่ายรับภาระ
มาตรา 1387 วางหลักว่าภาระจำยอมเป็นประโยชน์แก่ทรัพย์อีกแปลง จึงควรทำรายการเป็นรายแปลงและเจ้าของผู้มีสิทธิ ไม่ใช้แค่จำนวนคนที่บังเอิญขับผ่านในวันหนึ่งเป็นฐานเรียกเก็บเงิน
มาตรา 1391 ให้เจ้าของสามยทรัพย์ทำสิ่งที่จำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมได้โดยเสียค่าใช้จ่ายของตน และต้องทำให้ภารยทรัพย์เสียหายน้อยที่สุด หากมีงานที่ทำขึ้น ต้องรักษางานนั้นให้เรียบร้อย หลักนี้ไม่ได้ให้อำนาจขุดหรือปรับถนนอย่างไรก็ได้เพราะมีชื่อเป็นผู้ใช้ทาง
แบ่งค่าซ่อมตามส่วนประโยชน์ ไม่ใช่ตามความรู้สึก
ถ้าเจ้าของภารยทรัพย์ใช้ถนนหรือได้รับประโยชน์จากงานซ่อมด้วย มาตรา 1391 ให้ร่วมออกค่าใช้จ่ายตามส่วนประโยชน์ที่ได้รับ จึงควรบันทึกว่าฝ่ายนั้นได้ใช้ช่วงใด ใช้เพื่ออะไร และงานส่วนไหนช่วยที่ดินของเขา
ไม่มีสูตรเดียวในมาตรานี้ว่าต้องแบ่งตามจำนวนบ้าน จำนวนรถ หรือความยาวถนนเท่ากันเสมอ ข้อมูลเหล่านั้นอาจช่วยเจรจาหรือพิสูจน์ประโยชน์ แต่ต้องสัมพันธ์กับลักษณะงาน เช่น การซ่อมช่วงหน้าที่ทุกแปลงใช้ร่วมกันอาจต่างจากการซ่อมช่วงท้ายซึ่งมีเพียงแปลงเดียวได้ประโยชน์
ตัวอย่างสมมติ: ถนนผ่านหน้าบ้านเจ้าของที่ดินก่อนแยกเข้าบ้านด้านใน หากจุดชำรุดอยู่หลังทางเข้าบ้านเจ้าของที่ดิน ต้องตรวจว่าเขายังได้ประโยชน์จากงานส่วนนั้นอย่างไร ไม่สรุปว่าเป็นเจ้าของพื้นดินแล้วต้องจ่ายครึ่งหนึ่งของทุกงาน
ถ้ามีผู้ได้ประโยชน์หลายแปลง ต้องอ่านสิทธิและข้อตกลงของแต่ละรายประกอบ การเรียกค่าใช้จ่ายจากเจ้าของสามยทรัพย์หลายคนไม่ควรถูกอธิบายว่าใช้สูตรตามมาตรา 1391 อย่างเดียวได้ทุกกรณี ควรทำข้อตกลงแบ่งงาน วิธีอนุมัติราคาและการตรวจรับไว้ให้ชัด
ซ่อมถนนเดิมกับขยายทาง เป็นคนละเรื่อง
มาตรา 1388 และ 1389 จำกัดการเปลี่ยนแปลงที่เพิ่มภาระแก่ที่ดินรับภาระ ความต้องการใช้ที่ดินด้านในเปลี่ยนไปไม่ได้ทำให้ขยายภาระจำยอมได้เอง หากเดิมเป็นทางเข้าบ้าน แต่จะใช้รถบรรทุกเข้ากิจการ ต้องตรวจว่าการใช้นั้นอยู่ในสิทธิเดิมเพียงใด
การเทคอนกรีตแทนพื้นเดิมหรือทำท่อระบายน้ำต้องพิจารณาความจำเป็น ข้อตกลงและผลต่อที่ดินข้างเคียง ไม่ใช่คำว่า “ซ่อม” แล้วทำได้ทั้งหมด โดยเฉพาะการยกพื้นจนกระทบน้ำไหล การตัดต้นไม้ หรือขยายความกว้างเกินแนวที่มีสิทธิ
การย้ายทางเป็นอีกประเด็นหนึ่งซึ่งมีเงื่อนไขและเรื่องค่าใช้จ่ายต่างหาก ดู ย้ายทางภาระจำยอมได้ไหม ต้องตกลงและเตรียมอะไร หากปัญหาแท้จริงคือมีคนปิดกั้นทางจนเข้าออกไม่ได้ ให้แยกตรวจตาม ทางภาระจำยอมถูกปิดกั้น ต้องทำอย่างไร ก่อนนำงบซ่อมไปแก้ปัญหาที่เป็นเรื่องขอบเขตสิทธิ
ซ่อมไปก่อนแล้วเรียกเงินย้อนหลังได้แน่นอนหรือไม่
ไม่ควรรับรองว่าจะเรียกคืนได้เต็มตามใบเสร็จ ต้องพิสูจน์ว่างานจำเป็น อยู่ในขอบเขตสิทธิ ราคาเกี่ยวข้องกับงานจริง และฝ่ายที่ถูกเรียกได้รับประโยชน์เพียงใด หากตกลงราคาและส่วนแบ่งกันไว้ก่อน หลักฐานจะชัดกว่าการแจ้งยอดหลังทำเสร็จ
หากทางเสียหายฉุกเฉินจนเสี่ยงอันตราย ให้บันทึกสภาพ แจ้งผู้เกี่ยวข้อง และประเมินมาตรการชั่วคราวที่จำเป็นและกระทบน้อยก่อน การเป็นเหตุเร่งด่วนไม่ได้ทำให้สามารถขยายทางหรือทำงานทุกชนิดได้โดยไม่ต้องพิจารณาสิทธิของเจ้าของ
ส่วนกรณีถนนเสียเพราะการกระทำของบุคคลใดโดยเฉพาะ เช่น รถหรือการก่อสร้าง ต้องตรวจความรับผิดจากการกระทำนั้นแยกจากการแบ่งค่าบำรุงรักษาตามปกติ อย่าใช้คำว่า “ใช้ทางร่วมกัน” กลบข้อพิพาทว่าใครทำให้เกิดความเสียหาย
เอกสารที่ควรเตรียม
- เอกสารผู้มีสิทธิ: รายชื่อเจ้าของแปลง หนังสือมอบอำนาจหรือหนังสือรับรองบริษัท ใช้ตรวจผู้ตกลงและรับผิดค่าใช้จ่าย
- เอกสารทรัพย์: โฉนด ข้อตกลงและรายการจดภาระจำยอม แผนผังแนวทาง ใช้ตรวจขอบเขตที่ทำงานได้
- เอกสารค่าใช้จ่าย: ใบเสนอราคา รายการวัสดุ สัญญาช่าง ใบเสร็จและหลักฐานจ่าย ใช้แยกต้นทุนงานจำเป็นจากงานเพิ่ม
- เอกสารข้อพิพาท: ภาพก่อนซ่อม หนังสือแจ้งงาน คำตอบ ข้อตกลงแบ่งค่าใช้จ่ายและข้อมูลการใช้แต่ละช่วง ใช้ตรวจความจำเป็นและส่วนประโยชน์
- ถ้าเจ้าของแปลงเสียชีวิต: เพิ่มมรณบัตร เอกสารทายาทและผู้จัดการมรดก ใช้ตรวจผู้มีอำนาจเจรจาหรือจัดการแทนกองมรดก
ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย
ระยะเวลาขึ้นอยู่กับเอกสารสิทธิ จำนวนผู้เกี่ยวข้อง และขนาดงาน หากต้องสำรวจระดับหรือพิสูจน์แนวเขตจะมีขั้นตอนเพิ่ม ไม่ควรกำหนดวันเริ่มช่างก่อนทราบว่าต้องขออนุญาตหรือทำข้อตกลงใดบ้าง
แยกค่าเอกสารราชการ ค่าสำรวจหรือผู้เชี่ยวชาญ ค่าช่างตามขอบเขตงาน และค่าทนายตรวจหรือเจรจา ไม่สามารถระบุต้นทุนซ่อมและส่วนแบ่งที่ใช้ได้ทุกทางจากความยาวถนนอย่างเดียว ต้องดูพื้นที่และเอกสารก่อน
ข้อผิดพลาดที่พบ
- ให้ช่างเริ่มงานก่อนตรวจแนวภาระจำยอม จนงานล้ำออกนอกเขตสิทธิ
- รวมงานขยายหรือยกระดับถนนกับงานซ่อม แล้วเรียกทุกคนจ่ายในอัตราเดียวกัน
- ไม่มีภาพก่อนซ่อมและรายการงาน ทำให้พิสูจน์ความจำเป็นย้อนหลังยาก
- ปิดทางบังคับให้คนอื่นจ่ายเงิน ซึ่งอาจกลายเป็นการรบกวนสิทธิใช้ทางตามมาตรา 1390
- ใช้ถนนของหมู่บ้านหรือถนนสาธารณะเหมือนภาระจำยอมเอกชน โดยไม่ตรวจผู้มีหน้าที่ดูแล
จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล
ควรให้ทนายตรวจเมื่อไม่มีเอกสารสิทธิชัดเจน มีผู้คัดค้านแผนซ่อม มีการขยายหรือย้ายแนวทาง หรือมีการเรียกค่าใช้จ่ายย้อนหลังจำนวนที่อีกฝ่ายไม่ยอมรับ หากจะมีงานถาวรที่แก้กลับยาก ควรตรวจข้อพิพาทก่อนสั่งวัสดุและเริ่มก่อสร้าง
ทนายช่วยอะไรได้บ้าง
ทนายตรวจทะเบียนและข้อตกลง แยกสิทธิใช้ทางกับหน้าที่ออกค่าใช้จ่าย ร่างหนังสือแจ้งงานและข้อตกลงแบ่งค่าซ่อม ประสานข้อมูลจากช่างหรือผู้สำรวจ และประเมินหลักฐานหากต้องเรียกเงินหรือขอให้ยุติการขัดขวาง โดยพิจารณาทั้งสิทธิและผลกระทบต่อการใช้ที่ดิน
ใช้ คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ฉบับสมบูรณ์ 2026 เป็นจุดเริ่มตรวจประเภทสิทธิที่ดิน และดูขอบเขตงานเมื่อมีข้อพิพาทใน คดีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์
คำถามที่พบบ่อย
เจ้าของที่ดินไม่ใช้ทางเลย ยังต้องจ่ายค่าซ่อมหรือไม่
ต้องดูว่าได้รับประโยชน์จากงานหรือไม่ และมีข้อตกลงอย่างไร ไม่ใช่ต้องจ่ายเพียงเพราะเป็นเจ้าของพื้นดิน หลักมาตรา 1391 ให้ร่วมออกตามส่วนประโยชน์เมื่อได้รับประโยชน์ด้วย
มีผู้ใช้ทางสี่บ้าน ต้องหารสี่เสมอไหม
ไม่เสมอ ต้องตรวจสิทธิและข้อตกลงของแต่ละแปลง รวมถึงงานแต่ละช่วงมีใครได้ประโยชน์ การหารเท่ากันทำได้เมื่อเป็นข้อตกลงที่ใช้กับกรณีนั้นจริง
เจ้าของไม่ยอมให้ซ่อม ต้องทนใช้ทางพังต่อไปหรือไม่
ผู้มีสิทธิมีหลักกฎหมายรองรับการทำสิ่งจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม แต่เมื่อโต้แย้งความจำเป็นหรือขอบเขต ควรใช้เอกสารและแผนงานให้ทนายตรวจเพื่อดำเนินการตามสิทธิ ไม่ใช้กำลังเปิดทางให้ช่างเข้าเอง
ติดต่อเพื่อตรวจเอกสาร
ส่งคำว่า “ค่าซ่อมทางภาระจำยอม” พร้อมจังหวัดที่ดินและลักษณะงานซ่อม ทาง LINE @thaichineselawfirm เพื่อรับรายการเอกสารสำหรับตรวจสิทธิและส่วนค่าใช้จ่าย
คำเตือน
เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ
แหล่งกฎหมายที่ใช้จัดทำบทความ
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387–1392 ตรวจข้อมูลวันที่ 29 ตุลาคม 2569
