ซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ต้องตรวจเจ้าของสิ่งปลูกสร้างอย่างไร
เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดตล่าสุด 1 ตุลาคม 2569
ประกาศขายเขียนว่า “บ้านพร้อมที่ดิน” แต่ร่างสัญญาที่ผู้ขายส่งมาใช้คำว่า “ขายเฉพาะที่ดิน” เมื่อถามเรื่องบ้าน ผู้ขายตอบว่าบ้านอยู่บนแปลงอยู่แล้วจึงไม่ต้องเขียนเพิ่ม คำตอบนี้ยังไม่พอสำหรับการจ่ายมัดจำ
ก่อนซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ให้เทียบโฉนด สัญญา หลักฐานการได้มาของบ้าน และรายการที่จะจดทะเบียนวันโอน อย่าสรุปว่าผู้ขายเป็นเจ้าของบ้านจากการมีชื่อในโฉนดเพียงอย่างเดียว แม้หลักส่วนควบมีผลต่อกรรมสิทธิ์ แต่สิ่งปลูกสร้างบางกรณีอาจแยกสิทธิจากที่ดินได้ และข้อความ “ขายเฉพาะที่ดิน” อาจทำให้รายการที่คุณคิดว่าจะได้ไม่ตรงเอกสาร
กรณีใดต้องตรวจเพิ่ม
บทความนี้ใช้กับบ้านมือสอง บ้านบนที่ดินครอบครัว หรือการขายที่ดินที่มีอาคารอยู่แต่เอกสารการปลูกสร้างไม่ชัด หากเป็นบ้านโครงการใหม่ ยังต้องตรวจเอกสารโครงการและสัญญาตาม แนวทางซื้อบ้านจากโครงการ หากมีสิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิของบุคคลอื่นบนแปลง ต้องอ่าน เรื่องสิทธิเหนือพื้นดิน เพิ่มด้วย
ตรวจอะไรตามลำดับก่อนจ่ายเงิน
- ขอโฉนดและตรวจสารบัญจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินท้องที่ ดูเจ้าของ ภาระ และสิทธิที่อาจเกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้าง
- เดินดูทรัพย์จริงพร้อมผู้ขาย ทำรายการบ้าน อาคารต่อเติม รั้ว ระบบสาธารณูปโภค และของที่รวมในราคา ถ่ายภาพลงวันที่ไว้
- ขอหลักฐานการได้มาของบ้าน เช่น สัญญาซื้อเดิม เอกสารก่อสร้าง หรือหลักฐานอื่นที่ผู้ขายมี แล้วถามตรง ๆ ว่าใครเป็นผู้ปลูกและมีผู้อื่นอ้างสิทธิหรือไม่
- เทียบประกาศขาย ใบเสนอราคา และสัญญาจะซื้อจะขาย หากตกลงซื้อทั้งบ้านและที่ดิน ให้ระบุสิ่งปลูกสร้างเป็นรายการขาย พร้อมเงื่อนไขว่าผู้ขายต้องแสดงหลักฐานหรือแก้เอกสารก่อนโอน
- ก่อนวันโอน นำชุดเอกสารไปสอบถามสำนักงานที่ดินว่าจะจดทะเบียนรายการใด ต้องใช้หลักฐานสิ่งปลูกสร้างอะไร และค่าธรรมเนียมคำนวณจากทรัพย์รายการไหน อย่ารอถามหลังจ่ายราคาเต็ม
กรมที่ดินมีคำอธิบายกรณีโอนสิ่งปลูกสร้างโดยไม่มีหลักฐานการได้มาชัดเจน ซึ่งแสดงว่าประเด็นกรรมสิทธิ์บ้านและรายการจดทะเบียนต้องตรวจตามข้อเท็จจริง ไม่ควรใช้คำตอบเดียวกับทุกแปลง หลักส่วนควบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 ต้องอ่านประกอบข้อยกเว้นในมาตรา 146
เอกสารที่ควรเตรียม
- โฉนดและสารบัญจดทะเบียน ใช้ดูเจ้าของที่ดินและสิทธิที่ผูกแปลง
- สัญญาซื้อขายเดิมหรือหลักฐานการปลูกสร้าง ใช้ตรวจที่มาของสิทธิในบ้าน หากไม่มี ให้จดข้อเท็จจริงนี้ไว้ก่อนทำสัญญา
- แบบอาคาร ใบอนุญาตก่อสร้างหรือเอกสารบ้านที่มี ใช้เทียบสิ่งปลูกสร้างจริงกับสิ่งที่ผู้ขายอ้าง ไม่ใช่หลักฐานยืนยันกรรมสิทธิ์โดยลำพัง
- ประกาศขาย ภาพถ่าย ร่างสัญญาและรายการทรัพย์ ใช้พิสูจน์ว่าตกลงซื้อสิ่งใด
- เอกสารสิทธิเหนือพื้นดิน สัญญาเช่า หรือหนังสือยินยอมให้ปลูกสร้าง หากมี ใช้ตรวจบุคคลอื่นที่อาจมีสิทธิในอาคาร
เวลา ค่าใช้จ่าย และข้อผิดพลาด
การตรวจอาจช้าหากเอกสารบ้านสูญหาย มีผู้ปลูกเป็นคนละราย หรือสิ่งปลูกสร้างไม่ตรงรายการที่จะจดทะเบียน ค่าคัดหลักฐาน ค่าตรวจสภาพ ค่าธรรมเนียมราชการ และค่าทนายต้องประเมินจากรายการทรัพย์กับสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง ไม่ควรใช้ราคาจากกรณีที่ขายแต่ที่ดินเปล่า
ข้อพลาดที่พบคือรับปากจ่ายราคา “บ้านพร้อมที่ดิน” แต่สัญญาระบุขายเฉพาะที่ดิน ไม่ขอเอกสารบ้าน และเข้าใจว่าทะเบียนบ้านเป็นหลักฐานกรรมสิทธิ์ในบ้าน ควรให้ทนายเข้าดูเมื่อผู้ขายกับผู้ปลูกเป็นคนละคน มีผู้เช่าหรือผู้อยู่อาศัยที่อ้างสิทธิ หรือสำนักงานที่ดินต้องการเอกสารเพิ่มเติม ทนายช่วยเทียบหลักฐานสิทธิ ร่างรายการทรัพย์และเงื่อนไขคืนมัดจำ ประสานคำถามกับสำนักงานที่ดิน และตรวจสัญญาก่อนลงนาม
คำถามที่พบบ่อย
โฉนดไม่มีชื่อบ้าน แปลว่าบ้านไม่มีเจ้าของหรือไม่
ไม่ใช่ โฉนดเป็นหลักฐานสิทธิในที่ดิน ต้องดูที่มาของสิ่งปลูกสร้างและสิทธิที่บุคคลอื่นอาจมีประกอบ จึงจะตอบได้ว่าควรจดทะเบียนขายอะไร
ทะเบียนบ้านชื่อผู้ขาย ใช้ยืนยันว่าเขาเป็นเจ้าของบ้านได้ไหม
ใช้ดูข้อมูลทะเบียนราษฎรได้ แต่ไม่ควรใช้แทนเอกสารการได้มาหรือหลักฐานสิทธิในสิ่งปลูกสร้าง ต้องตรวจเอกสารและข้อเท็จจริงอื่นร่วมกัน
คำเตือนและแหล่งกฎหมาย
เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ
- กรมที่ดิน เรื่องที่ 18 การโอนสิ่งปลูกสร้างกรณีไม่ปรากฏหลักฐานการได้มา
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144, 146 และ 456: ตัวบทที่หน่วยงานรัฐเผยแพร่
- การตรวจทรัพย์ก่อนซื้อใน คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ และ รายการตรวจโฉนด
ส่งคำว่า “บ้านพร้อมที่ดิน” พร้อมร่างสัญญาและรายการสิ่งปลูกสร้างที่ผู้ขายระบุทาง LINE @thaichineselawfirm เพื่อขอรายการเอกสารที่ควรตรวจ
