ซื้อที่ดินแล้วเนื้อที่ขาด ขอลดราคาหรือเลิกสัญญาได้ไหม
ผู้เขียน: นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · ตรวจข้อมูล 8 ตุลาคม 2569
ตกลงซื้อที่ดินตามเนื้อที่ในสัญญา แต่เมื่อรังวัดกลับเหลือน้อยกว่าเดิม ผู้ขายบอกว่าขายเหมาและโอนแล้วจบ ผู้ซื้อจะเรียกเงินคืนตามพื้นที่ที่หายไป หรือเลิกสัญญาได้เลยหรือไม่?
อาจขอปรับราคาหรือเลิกสัญญาได้ แต่ต้องตรวจว่าสัญญากำหนดเนื้อที่และวิธีคิดราคาอย่างไร พื้นที่ขาดจริงเพราะเหตุใด และมีเงื่อนไขรับความคลาดเคลื่อนหรือไม่ มาตรา 466 มีหลักสำหรับการส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุเนื้อที่ไว้ ส่วนสิทธิฟ้องตามฐานนี้มีกรอบเวลาตามมาตรา 467 จึงไม่ควรรอเพียงการเจรจาจนล่วงเลยกำหนด
กรณีใดเข้าข่าย และกรณีใดต้องแยกตรวจ
บทความนี้เป็นบทความอธิบายสิทธิของผู้ซื้อเมื่อเนื้อที่ที่ส่งมอบไม่ตรงกับจำนวนที่ตกลงในสัญญา ครอบคลุมทั้งผู้ที่พบก่อนวันโอนและหลังส่งมอบแล้ว แต่การตรวจผลต้องดูขั้นตอนที่ธุรกรรมดำเนินมาถึงด้วย
ต้องแยกเนื้อที่ขาดจากการมีเพื่อนบ้านเข้าครอบครองบางส่วน ที่ดินอยู่ในแนวเวนคืน หรือมีภาระจำยอมทำให้ใช้พื้นที่ได้ไม่เต็มแปลง ปัญหาเหล่านี้ไม่ได้กลายเป็นเนื้อที่ขาดตามมาตรา 466 ทุกกรณี หากโฉนดมีเนื้อที่เท่าเดิมแต่เข้าใช้ไม่ได้เพราะมีคนอยู่ ต้องตรวจฐานสิทธิเรื่องการครอบครองและการส่งมอบแทน
หลักร้อยละห้าบอกอะไร และไม่ได้บอกอะไร
เมื่อเข้าเงื่อนไขมาตรา 466 วรรคแรก ผู้ซื้อมีทางเลือกรับทรัพย์ไว้แล้วใช้ราคาตามส่วนหรือปฏิเสธการรับตามหลักในมาตรานี้ วรรคสองกำหนดว่าถ้าขาดหรือเกินไม่เกินร้อยละห้าของเนื้อที่ทั้งหมดที่ระบุ ผู้ซื้อจำต้องรับไว้และใช้ราคาตามส่วน แต่ยังมีข้อยกเว้นเมื่อความคลาดเคลื่อนถึงขนาดที่หากรู้ก่อนจะไม่เข้าทำสัญญา
จึงไม่ควรบอกว่าขาดไม่ถึงร้อยละห้าเรียกร้องอะไรไม่ได้ หรือขาดเกินร้อยละห้าเลิกได้ทันทีทุกสัญญา ต้องตรวจเงื่อนไขเฉพาะและสิ่งที่คู่สัญญาตกลง รวมถึงเหตุที่เนื้อที่หรือรูปแปลงมีผลต่อการตัดสินใจซื้อ
ตัวอย่างสมมติเพื่อเข้าใจวิธีคำนวณ: สัญญาระบุ 100 ตารางวา แต่ผลที่ตรวจยืนยันได้มี 96 ตารางวา พื้นที่ขาด 4 ตารางวาหรือร้อยละ 4 ตัวเลขนี้ใช้จำแนกเกณฑ์เท่านั้น ยังต้องอ่านวิธีคิดราคาและเงื่อนไขสัญญาก่อนคำนวณเงินที่เรียกจริง โดยเฉพาะราคาที่รวมบ้านหรือทรัพย์อื่นอยู่ด้วย
สิ่งที่ควรทำทันทีที่พบว่าเนื้อที่ไม่ตรง
- เก็บสัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาที่จดทะเบียนและเอกสารแนบ ตรวจจำนวนเนื้อที่ ราคาต่อหน่วยหรือราคาเหมา และข้อที่ให้ปรับราคาหรือยอมรับความคลาดเคลื่อน
- ให้เจ้าของหรือผู้มีสิทธิประสานสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ เพื่อตรวจผลรังวัดและเอกสารแปลง อย่าใช้เพียงตัวเลขจากแอปแผนที่หรือการวัดด้วยตนเองยืนยันว่าที่ดินขาด
- เทียบสภาพพื้นที่กับหลักเขตและเอกสาร ว่าขาดเนื้อที่จริง แนวรั้วไม่ตรง หรือมีผู้อื่นใช้พื้นที่ หากมีข้อคัดค้านแนวเขต ให้เก็บบันทึกและเอกสารของเจ้าหน้าที่ไว้
- ทำตารางเนื้อที่ตามสัญญา เนื้อที่ที่ส่งมอบ ผลต่าง วิธีคิดราคาและเงินที่จ่าย พร้อมหลักฐานวันที่ส่งมอบจริง
- แจ้งผู้ขายเป็นหนังสือถึงข้อมูลที่พบและข้อที่ขอให้ชี้แจง เช่น ขอร่วมตรวจผลรังวัดหรือพิจารณาปรับราคา เก็บหลักฐานว่าหนังสือถึงผู้ขายเมื่อใด
- ก่อนปฏิเสธโอน งดจ่ายส่วนที่เหลือ หรือแจ้งเลิกสัญญา ให้ตรวจสิทธิตามสัญญาและกฎหมาย หากรับมอบแล้วให้ตรวจอายุความทันที ไม่รอผลเจรจาโดยไม่มีแผนรักษาสิทธิ
พบก่อนโอนกับหลังโอน ต้องเตรียมต่างกันอย่างไร
ก่อนโอน ควรให้ข้อตกลงระบุผลของรังวัด วันนัดใหม่และการปรับราคาอย่างชัดเจน หากต้องเลื่อนการโอนควรมีหลักฐานว่าทั้งสองฝ่ายตกลง ไม่ถือว่าการขอรังวัดทำให้กำหนดเดิมเลื่อนเอง
หลังโอน ให้เก็บเอกสารที่แสดงเวลาส่งมอบและวันที่ทราบปัญหาแยกกัน มาตรา 467 กำหนดเวลาฟ้องข้อรับผิดเรื่องทรัพย์ขาดหรือเกินจำนวนไว้หนึ่งปีนับแต่ส่งมอบ ไม่ใช่หนึ่งปีนับแต่ผู้ซื้อเพิ่งรู้ทุกกรณี วันที่โอนกับวันที่ส่งมอบอาจต้องตรวจจากข้อเท็จจริง ไม่ควรเลือกวันเริ่มนับเองจากใบเสร็จอย่างเดียว
สัญญาเขียนว่าขายเหมา ควรตรวจจุดไหน
อ่านทั้งข้อความเรื่องราคา จำนวนเนื้อที่ แผนผังแนบและเงื่อนไขปรับราคา คำว่าเหมาเพียงคำเดียวไม่พอให้สรุปสิทธิทั้งหมด หากมีข้อยอมรับพื้นที่มากหรือน้อยหรือข้อจำกัดสิทธิ ให้ทนายประเมินผลของข้อสัญญานั้นกับข้อเท็จจริง และกฎหมายเฉพาะที่อาจใช้กับธุรกรรม
เอกสารที่ควรเตรียม
- เอกสารผู้ขายและผู้ซื้อ: หลักฐานตัวบุคคลหรือบริษัทและหนังสือมอบอำนาจ ใช้ตรวจว่าใครผูกพันตามสัญญาและรับหนังสือได้
- เอกสารทรัพย์สิน: โฉนดหน้าและหลัง ระวาง แผนผัง ผลรังวัดและรูปหลักเขต ใช้ตรวจจำนวนและตำแหน่งพื้นที่
- เอกสารหนี้และราคา: สัญญาทุกฉบับ รายการราคาบ้านหรือทรัพย์อื่น หลักฐานมัดจำและชำระราคา ใช้แยกฐานคำนวณเงิน
- เอกสารข้อพิพาท: ข้อความโฆษณาที่เก็บได้ หนังสือแจ้งผู้ขาย คำตอบ และหลักฐานวันส่งมอบ ใช้ตรวจคำรับรองและกรอบเวลา
- เอกสารเจ้ามรดกและทายาท: ใช้หากผู้ขายเสียชีวิตหรือมีการขายจากกองมรดก เพื่อระบุผู้มีอำนาจรับเรื่องและผู้ที่ต้องดำเนินการด้วย
ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย
เวลาตรวจขึ้นอยู่กับคิวรังวัด เอกสารที่สำนักงานที่ดินมีอยู่ และการคัดค้านของเจ้าของที่ข้างเคียง ค่าใช้จ่ายต้องแยกค่ารังวัดหรือคัดเอกสารราชการ ค่าเดินทางหรือผู้เชี่ยวชาญ และค่าทนายตรวจสิทธิหรือดำเนินคดี ให้สอบถามรายการราชการจากสำนักงานที่ดินตามคำขอจริง ส่วนค่าทนายต้องประเมินจากเอกสารและข้อโต้แย้ง
แม้กำลังขอรังวัดหรือเจรจา ผู้ซื้อยังต้องตรวจกรอบเวลาฟ้องตามมาตรา 467 แยกต่างหาก หากเรื่องมีฐานเรียกร้องอื่นร่วมด้วย อายุความอาจต่างกัน การเลือกฐานคดีต้องเป็นไปตามข้อเท็จจริง ไม่ใช่เปลี่ยนชื่อข้อเรียกร้องเพื่อหลบกำหนดเวลาของฐานเดิม
ข้อผิดพลาดที่พบ
- ใช้ภาพจากแผนที่ออนไลน์เป็นข้อยุติแทนผลตรวจแปลงและแนวเขต
- คำนวณคืนเงินทั้งราคาบ้านและที่ดินเป็นราคาต่อตารางวา โดยไม่ได้แยกข้อตกลงราคา
- คิดว่าขาดไม่เกินร้อยละห้าจึงไม่มีสิทธิปรับราคา หรือใช้ตัวเลขเพียงอย่างเดียวตัดสินว่าจะเลิกสัญญา
- ปล่อยให้การเจรจายาวเกินไปโดยไม่ตรวจวันส่งมอบและอายุความ
จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล
ควรให้ทนายตรวจเมื่อผู้ขายอ้างข้อยกเว้นในสัญญา พื้นที่ที่ขาดทำให้ใช้ตามวัตถุประสงค์ไม่ได้ ใกล้ครบหนึ่งปีนับแต่ส่งมอบ หรือผลรังวัดมีข้อพิพาทกับที่ข้างเคียง เพราะแต่ละกรณีใช้หลักฐานและทางแก้ต่างกัน
ทนายช่วยอะไรได้บ้าง
ทนายเทียบสัญญากับผลรังวัด ตรวจฐานสิทธิและวันเริ่มนับกำหนดฟ้อง ร่างหนังสือขอปรับราคาหรือข้อเสนอแก้สัญญา และประสานข้อมูลกับผู้มีหน้าที่รังวัดหรือผู้เชี่ยวชาญตามความจำเป็น หากต้องฟ้อง จึงกำหนดคำขอและจำนวนเงินจากสิทธิที่พิสูจน์ได้
คำถามที่พบบ่อย
โอนแล้ว ยังขอปรับราคาได้หรือไม่
การโอนไม่ได้ตอบแทนการตรวจสิทธิทั้งหมด ต้องอ่านสัญญา ผลส่งมอบและข้อรับรองที่ลงชื่อ พร้อมตรวจกรอบเวลามาตรา 467 หากยังมีสิทธิและหลักฐานรองรับจึงพิจารณาทางเรียกร้องได้
ขาดเพียงเล็กน้อยแต่สร้างอาคารตามแผนไม่ได้ ใช้เหตุเลิกได้ไหม
ต้องพิสูจน์ผลของความคลาดเคลื่อนและความสำคัญต่อการเข้าทำสัญญา พร้อมตรวจข้อสัญญาและกฎหมายที่ใช้กับธุรกรรม ไม่ใช่ดูเพียงเปอร์เซ็นต์หรือคำกล่าวฝ่ายเดียวว่าสร้างไม่ได้
รั้วเพื่อนบ้านล้ำเข้ามา ถือว่าเนื้อที่ขาดเลยไหม
ยังต้องตรวจ ถ้าเนื้อที่ตามสิทธิยังครบแต่มีการครอบครองหรือสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำ อาจเป็นข้อพิพาทแนวเขตหรือการส่งมอบพื้นที่ที่ต้องใช้แนวทางอื่น ไม่ควรคำนวณลดราคาตามมาตรา 466 ทันที
บทความที่ใช้ตรวจเรื่องต่อเนื่อง
ดูภาพรวมในคู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ และตรวจประเด็นที่เกี่ยวข้องตามสถานการณ์ต่อไปนี้
- ขั้นตอนรังวัดสอบเขตและผู้มีสิทธิยื่นคำขอ
- ตรวจเงื่อนไขเนื้อที่และราคาในสัญญาจะซื้อจะขาย
- แยกข้อพิพาทแนวเขตและสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำ
ขอบเขตงานของสำนักงานอยู่ในหน้าบริการคดีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์
เริ่มต้นตรวจเอกสารของคุณ
ส่งคำว่า "ตรวจเนื้อที่ดินขาด" พร้อมจังหวัดและสถานะว่าโอนแล้วหรือยัง ทาง LINE @thaichineselawfirm เพื่อรับรายการเอกสารเบื้องต้น
คำเตือน
เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ
แหล่งกฎหมายที่ใช้จัดทำบทความ
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466–467 เรื่องเนื้อที่อสังหาริมทรัพย์ที่ส่งมอบขาดหรือเกินและกำหนดฟ้อง ตรวจตัวบทในเอกสารประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่เผยแพร่โดยศูนย์อำนวยการบริหารจังหวัดชายแดนภาคใต้
ตรวจแหล่งอ้างอิงวันที่ 8 ตุลาคม 2569
