11 October 2026 นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์

ซื้อที่ดินแล้วถูกแจ้งเพิกถอนโฉนด ต้องทำอย่างไร

เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ | บริษัท ไทย จีน ลอว์ เฟิร์ม จำกัด

ซื้อและโอนที่ดินมาแล้ว วันหนึ่งได้รับหนังสือให้ชี้แจงเรื่องการออกโฉนดไม่ชอบด้วยกฎหมาย ผู้ขายบอกว่าไม่ต้องทำอะไรเพราะซื้อโดยสุจริต แต่สิ่งที่ต้องตรวจทันทีคือหนังสือนั้นอยู่ในขั้นตอนใด และกำหนดให้ตอบภายในเมื่อไร

คำตอบสั้น

อย่าเพิ่งสรุปว่าเสียที่ดินแล้ว และอย่าปล่อยหนังสือไว้โดยไม่ตอบ ต้องแยกหนังสือแจ้งสอบสวนเพื่อให้คัดค้านออกจากคำสั่งเพิกถอนหรือแก้ไขที่ออกแล้ว ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 61 มีกระบวนการตรวจกรณีออกเอกสารหรือจดทะเบียนคลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย หลักฐานการซื้อสุจริตควรเก็บไว้ แต่ไม่ใช่คำรับรองว่าโฉนดจะเพิกถอนไม่ได้ทุกกรณี ผลต้องตรวจจากเหตุที่กล่าวอ้าง ประวัติเอกสารสิทธิ และขั้นตอนที่ดำเนินมา

กรณีใดเข้าข่าย

เจ้าของหรือผู้มีส่วนได้เสียได้รับหนังสือจากหน่วยงานที่ดินให้ชี้แจงหรือคัดค้านการเพิกถอนหรือแก้ไข
ซื้อที่ดินแล้วพบว่ามีข้อสงสัยเกี่ยวกับเอกสารที่ใช้ขอออกโฉนด ขอบเขต หรือการจดทะเบียนในอดีต
มีคำสั่งเพิกถอนหรือแก้ไขแล้วและต้องตรวจว่าจะใช้สิทธิโต้แย้งอย่างไร
หากเป็นเพียงข่าวลือ ต้องขอตรวจสถานะกับสำนักงานที่ดินก่อน หากเป็นการอายัด การเวนคืน หรือคำพิพากษาถึงที่สุดให้เพิกถอน ต้องแยกกระบวนการ ไม่ใช้กำหนดเวลาเดียวกัน

สิ่งที่ควรทำทันทีเมื่อได้รับหนังสือ

สแกนหนังสือทุกหน้า รวมสิ่งที่ส่งมาด้วย ซองไปรษณีย์และหลักฐานรับแจ้ง จดวันที่รับจริง ผู้รับ และวิธีส่ง หากพบหนังสือปิดประกาศให้ถ่ายภาพตำแหน่งและวันที่เห็น ไม่คำนวณกำหนดจากวันที่พิมพ์หนังสืออย่างเดียว
ตรวจชื่อหน่วยงาน เลขเรื่อง ผู้ลงนาม และเลขโฉนดให้ตรง ติดต่อสำนักงานที่ดินจากช่องทางทางการเพื่อยืนยันเรื่องและขอทราบว่าต้องยื่นคำชี้แจงต่อผู้ใด ไม่ส่งเอกสารส่วนตัวให้ผู้ติดต่อที่ยืนยันตัวไม่ได้
แยกสถานะว่าเป็นการรวบรวมข้อเท็จจริง การสอบสวนตามมาตรา 61 หรือคำสั่งที่ออกแล้ว ทำตารางกำหนดแต่ละขั้น หากมีคำสั่งให้ตรวจข้อความแจ้งสิทธิอุทธรณ์และกำหนดเวลาทันที
ขอสำเนาเอกสารในส่วนที่มีสิทธิเข้าถึง เช่น เหตุที่เสนอเพิกถอน หลักฐานต้นเรื่อง ประวัติการออกโฉนดและรายการจดทะเบียน โดยตรวจวิธีขอและข้อจำกัดจากหน่วยงาน เก็บเลขรับคำขอไว้ การขอเอกสารไม่ได้ทำให้กำหนดยื่นคัดค้านหยุดเอง
จัดคำชี้แจงเป็นรายประเด็น ระบุข้อที่ยอมรับ ข้อที่โต้แย้ง เหตุผลและหลักฐาน ไม่เขียนเพียงว่าซื้อมาแพงหรือสุจริตแล้วจึงต้องคงโฉนดไว้ ให้ทนายตรวจเอกสารก่อนลงนามยินยอมเพิกถอนหรือแก้ไข
ยื่นตามช่องทางและต่อผู้รับที่กำหนดก่อนครบเวลา เก็บสำเนาที่รับไว้หรือหลักฐานส่งและตรวจการได้รับ หากเอกสารยังไม่ครบ ให้ตรวจวิธีรักษาสิทธิภายในกำหนดกับทนาย อย่ารอเอกสารทั้งหมดจนพ้นวัน
แยกแฟ้มความสัมพันธ์กับผู้ขาย ธนาคารหรือคู่สัญญาพัฒนาโครงการ ตรวจหน้าที่แจ้งเหตุและกำหนดตามสัญญา การคัดค้านทางทะเบียนกับการเรียกเงินหรือค่าเสียหายเป็นคนละเรื่อง

กำหนดคัดค้านไม่ใช่กำหนดอุทธรณ์ทุกกรณี

ในขั้นสอบสวนตามมาตรา 61 คณะกรรมการต้องให้โอกาสผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านภายใน 30 วันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง ตามแนวทางในคู่มือกรมที่ดิน การตรวจว่าได้รับแจ้งเมื่อใดต้องดูวิธีส่งและหลักฐาน รวมถึงกรณีที่กฎหมายถือว่าได้รับแจ้งแล้ว จึงไม่ควรเริ่มนับจากวันที่เปิดอ่านเองโดยไม่ตรวจ

ตัวเลข 30 วันนี้ใช้กับโอกาสคัดค้านในขั้นสอบสวนดังกล่าว ไม่ใช่จำนวนวันที่ใช้กับหนังสือทุกชนิด หลังมีคำสั่งต้องตรวจช่องทางอุทธรณ์และการฟ้องคดีตามกฎหมายที่ใช้กับคำสั่งนั้นต่างหาก หากหนังสือไม่แจ้งสิทธิหรือแจ้งไม่ชัด ให้ทนายตรวจผล อย่าเดาว่าไม่มีวันครบกำหนด

เหตุเพิกถอนหรือแก้ไขอาจอยู่ที่การออกโฉนด หรืออยู่ที่รายการจดทะเบียนบางรายการ ผลจึงไม่จำเป็นต้องเหมือนกันทุกเรื่อง หากเกี่ยวกับคำพิพากษาถึงที่สุดต้องอ่านส่วนคำบังคับและกระบวนการที่ใช้ด้วย ไม่ถือว่าคำว่าเพิกถอนบนหนังสือหมายถึงเพิกถอนทั้งแปลงเสมอ

การมีสัญญาซื้อขายและหลักฐานชำระเงินจริงช่วยแสดงข้อเท็จจริงการได้มาของผู้ซื้อ แต่ยังต้องตรวจว่าข้อกล่าวหากระทบความชอบด้วยกฎหมายของเอกสารสิทธิอย่างไร ไม่ควรโอนต่อหรือเสนอขายโดยปิดบังข้อพิพาทที่ทราบ

เอกสารที่ควรเตรียม

เอกสารเจ้าของและผู้มีส่วนได้เสีย: หลักฐานบุคคล หนังสือรับรองบริษัทหรือหนังสือมอบอำนาจ ใช้ตรวจฐานะผู้ยื่นและผู้ลงนาม
เอกสารทรัพย์สิน: โฉนดทั้งด้านหน้าและรายการหลังโฉนด ประวัติการออกเอกสาร แผนที่และเอกสารรังวัดที่เกี่ยวข้อง ใช้เทียบตำแหน่งและเหตุที่หน่วยงานกล่าวอ้าง
เอกสารหนี้: สัญญาซื้อขาย ใบเสร็จ หลักฐานโอนเงิน สัญญากู้หรือจำนอง ใช้แยกความเสียหายและภาระต่อผู้ขายหรือผู้ให้สินเชื่อ
เอกสารข้อพิพาท: หนังสือแจ้งพร้อมซอง รายงานหรือหลักฐานที่ได้รับ คำชี้แจงเดิม คำสั่งและคำพิพากษาถ้ามี ใช้ทำลำดับเหตุการณ์และตรวจวันครบกำหนด
เอกสารเจ้ามรดกและทายาท: เพิ่มเมื่อผู้มีสิทธิในที่ดินเสียชีวิต เช่น มรณบัตร เอกสารฐานะทายาทหรือคำสั่งตั้งผู้จัดการมรดก เพื่อให้ตรวจว่าผู้ใดต้องดำเนินการและรับแจ้งในฐานะใด

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

ระยะเวลาของกระบวนการขึ้นกับขั้นตอนที่เริ่มตรวจ จำนวนผู้มีส่วนได้เสีย และความครบของหลักฐานรังวัดหรือเอกสารเก่า ไม่ควรนำกำหนดทำงานของคณะกรรมการมาใช้รับรองวันจบเรื่องของผู้ซื้อ เพราะอาจมีการตรวจเอกสารเพิ่มเติม อุทธรณ์ หรือคดีที่เกี่ยวข้อง

ค่าคัดเอกสารราชการต้องตรวจรายการที่ขอ ค่าแผนที่หรือผู้เชี่ยวชาญเป็นค่าใช้จ่ายภายนอกตามความจำเป็น ส่วนค่าทนายแยกงานตรวจหนังสือ ร่างคำคัดค้าน อุทธรณ์และคดี ต้องประเมินจากเอกสารและขั้นตอนที่รับทำ ห้ามเหมารวมว่าการยื่นคัดค้านทำให้ได้เงินคืนจากผู้ขายด้วย

ข้อผิดพลาดที่ทำให้เสียโอกาสชี้แจง

เชื่อคำผู้ขายว่าโอนแล้วปลอดภัย จึงไม่ตรวจหนังสือและพ้นกำหนดคัดค้าน
ทิ้งซองหรือหลักฐานรับแจ้ง ทำให้ตรวจวันเริ่มนับเวลาได้ยาก
ส่งคำร้องผิดหน่วยงานหรือไม่มีหลักฐานว่าได้รับ ควรตรวจช่องทางยื่นจากหนังสือและหน่วยงานเจ้าของเรื่อง
ยินยอมแก้ไขหรือเพิกถอนโดยไม่รู้ว่าเอกสารระบุเฉพาะรายการหรือทั้งแปลง อาจส่งผลเกินที่เข้าใจ
รอผลทางปกครองจนไม่ตรวจสิทธิเรียกร้องต่อผู้ขาย ทั้งที่กำหนดและฐานสิทธิอาจแยกกัน

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

ควรให้ทนายตรวจตั้งแต่ได้รับหนังสือที่กระทบกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะเมื่อใกล้ครบกำหนด มีผู้ถือสิทธิหลายราย ที่ดินถูกจำนอง หรือได้ลงทุนก่อสร้างแล้ว หากออกคำสั่งมาแล้วต้องตรวจช่องทางโต้แย้งทันที การมีคดีหรือการยื่นอุทธรณ์ไม่ควรถูกเข้าใจเองว่าระงับผลคำสั่งทุกกรณี ต้องตรวจว่าต้องขอคุ้มครองหรือทุเลาแยกหรือไม่

ทนายช่วยอะไรได้บ้าง

ทนายตรวจขั้นตอนและผู้มีอำนาจตามหนังสือ จัดตารางกำหนดเวลา ตรวจประวัติการออกโฉนดและข้อโต้แย้งกับเอกสารทางทะเบียน ร่างคำคัดค้านหรืออุทธรณ์ตามขั้นตอนที่ใช้ และประเมินการฟ้องคดีหรือคำขอคุ้มครองเมื่อมีฐาน ส่วนการเรียกร้องผู้ขายต้องตรวจสัญญา เหตุความรับผิดและหลักฐานความเสียหายแยก ไม่รับรองว่าจะได้เงินคืนเพียงเพราะโฉนดมีปัญหา

ขอบเขตบริการที่เกี่ยวข้อง: คดีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

คำถามที่พบบ่อย

ได้รับหนังสือแจ้งสอบสวน แปลว่าโฉนดถูกเพิกถอนแล้วหรือไม่

ไม่จำเป็น ต้องอ่านว่าหนังสือเปิดโอกาสให้ชี้แจงหรือเป็นการแจ้งคำสั่งที่ออกแล้ว สองขั้นนี้มีหน้าที่และกำหนดต่างกัน ควรขอสำเนาเอกสารที่อ้างถึงหากยังไม่ได้รับ

ซื้อโดยสุจริตแล้ว คัดค้านโดยใช้เหตุนี้อย่างเดียวพอไหม

ไม่ควรใช้เหตุเดียว ต้องตอบข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายที่หน่วยงานยกขึ้น เช่น ที่มาของเอกสารหรือขอบเขตที่ดิน พร้อมเก็บหลักฐานการซื้อสุจริตประกอบ ผลต้องประเมินตามเหตุของแต่ละเรื่อง

ยื่นคัดค้านแล้วได้เงินจากผู้ขายคืนอัตโนมัติไหม

ไม่อัตโนมัติ กระบวนการตรวจหรือเพิกถอนทางทะเบียนกับสิทธิเรียกร้องตามสัญญาเป็นคนละส่วน ต้องตรวจข้อตกลง เหตุรับผิดและกำหนดเวลาของการเรียกเงินแยกกัน

ให้ทนายตรวจเอกสาร

ส่งคำว่า "แจ้งเพิกถอนโฉนด" พร้อมจังหวัด วันที่รับหนังสือ และระบุว่าเป็นหนังสือสอบสวนหรือคำสั่ง ทาง LINE @thaichineselawfirm เพื่อรับรายการเอกสารสำหรับตรวจขั้นตอน

คำเตือน

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

แหล่งกฎหมาย

เลือกอ่านตามขั้นตอนถัดไป

ภาพรวมเรื่องนี้อยู่ใน คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ฉบับสมบูรณ์ 2026