ซื้อที่ดินเฉพาะส่วน ได้พื้นที่ตรงไหน ต้องตรวจอะไร
ผู้เขียน: นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · ตรวจข้อมูล 8 ตุลาคม 2569
ผู้ขายมีชื่อร่วมในโฉนดกับพี่น้อง เขาชี้พื้นที่ริมถนนแล้วบอกว่าจะขายส่วนนี้ให้ โดยให้คุณเข้าเป็นเจ้าของร่วมแทนก่อนและค่อยแบ่งโฉนดทีหลัง ถ้าจ่ายเงินไปแล้ว เจ้าของร่วมคนอื่นไม่ยอมให้ใช้มุมที่ตกลงไว้ ผู้ซื้อจะทำอย่างไร?
การซื้อกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนทำให้ผู้ซื้อได้ส่วนสิทธิของผู้ขายในทรัพย์ที่ถือร่วมกัน ไม่ได้ทำให้ได้กรรมสิทธิ์แยกเฉพาะมุมแปลงตามที่ชี้โดยอัตโนมัติ ต้องตรวจสัดส่วน สิทธิใช้พื้นที่ ข้อตกลงเจ้าของร่วม และความเป็นไปได้ในการแบ่งแยก หากต้องการแปลงเฉพาะตำแหน่ง ควรกำหนดผลการแบ่งและเงื่อนไขชำระเงินให้ชัดก่อนผูกพัน
ใครควรใช้คำแนะนำนี้ก่อนวางมัดจำ
บทความนี้เป็นบทความตรวจความเสี่ยงก่อนซื้อสำหรับคนที่กำลังรับซื้อจากเจ้าของร่วมบางราย โดยโฉนดยังมีหลายชื่อและยังไม่ได้แบ่งแยกเป็นแปลงตามตำแหน่งที่ผู้ซื้ออยากได้ ต่างจากกรณีเจ้าของเดิมกำลังหาทางขายหรือฟ้องแบ่งทรัพย์เมื่อเจ้าของร่วมไม่ร่วมมือ
ต้องแยกการขายกรรมสิทธิ์ส่วนของผู้ขายออกจากการตกลงขายที่ดินตำแหน่งหนึ่งภายหลังแบ่งแยก รวมทั้งแยกจากการซื้อที่ดินทั้งแปลงจากเจ้าของทุกคน เอกสารที่ต้องมีและผู้ที่ต้องร่วมดำเนินการต่างกัน
โอนได้เฉพาะส่วน แต่ใช้พื้นที่ต้องคำนึงถึงคนอื่น
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 ให้เจ้าของรวมจำหน่ายส่วนของตนได้ ส่วนการจำหน่ายตัวทรัพย์สินทั้งชิ้นต้องได้รับความยินยอมของเจ้าของรวมทุกคน การที่ผู้ขายมีสิทธิขายส่วนของตนจึงไม่ได้แปลว่าเขารับรองแทนเจ้าของร่วมทุกคนได้ว่าผู้ซื้อจะก่อสร้างหรือครอบครองมุมใดแต่ผู้เดียว
มาตรา 1360 ให้เจ้าของรวมใช้ทรัพย์สินได้โดยไม่ขัดสิทธิของเจ้าของรวมคนอื่น และมีหลักเรื่องดอกผลตามส่วน การซื้อหนึ่งส่วนจึงต้องตรวจทั้งคนที่ใช้พื้นที่จริง ผู้รับค่าเช่า และข้อตกลงเดิม หากมีการแบ่งกันใช้มานาน ต้องดูเอกสารและผลผูกพันต่อผู้รับโอน ไม่ถือว่าเส้นรั้วที่เห็นเป็นหลักฐานแบ่งกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ในตัวเอง
ในตัวอย่างสมมติ ซื้อส่วนหนึ่งในสองของที่ดิน 200 ตารางวา ไม่ได้ตอบทันทีว่าซื้อด้านติดถนน 100 ตารางวา การคำนวณส่วนสิทธิเป็นคนละเรื่องกับการกำหนดพื้นที่แยกบนดิน แม้ผู้ขายพาเดินชี้และให้กุญแจประตูแล้ว ก็ยังต้องตรวจสิทธิของเจ้าของร่วมคนอื่น
สิ่งที่ควรทำก่อนตกลงซื้อ
- ขอสำเนาโฉนดหน้าและหลังที่เป็นปัจจุบัน แล้วตรวจสารบบกับสำนักงานที่ดินตามสิทธิและขั้นตอนที่เกี่ยวข้อง ระบุเจ้าของทุกคนและส่วนของผู้ขายจากรายการจดทะเบียน อย่าสันนิษฐานส่วนเท่ากันจากจำนวนชื่อเพียงอย่างเดียว
- ให้ผู้ขายระบุเป็นหนังสือว่าขายส่วนสิทธิในโฉนดเดิมหรือขายแปลงใหม่หลังแบ่ง ถ้ามีการชี้ตำแหน่ง ให้แนบแผนผังและตรวจว่าเจ้าของร่วมรายอื่นตกลงเรื่องนั้นด้วยหรือไม่
- ตรวจข้อตกลงการใช้ การแบ่งผลประโยชน์และการจัดการทรัพย์ รวมทั้งลงพื้นที่ดูผู้ครอบครอง ผู้เช่า ทางเข้าและสิ่งปลูกสร้าง อย่าพึ่งคำรับรองผู้ขายเพียงคนเดียว
- ตรวจจำนอง อายัด ภาระจำยอมและข้อจำกัดอื่นว่าเกี่ยวกับทั้งแปลงหรือส่วนใด หากจะซื้อปลอดภาระ ต้องกำหนดผู้ดำเนินการและลำดับปลดภาระกับรับโอนให้ตรวจสอบได้
- หากเป้าหมายคือได้โฉนดแยก ให้เจ้าของประสานสำนักงานที่ดินตรวจแนวทางแบ่งแยกและข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง ระบุว่าต้องอาศัยใครร่วมลงชื่อ มีทางเข้าอย่างไร และมีข้อคัดค้านหรือไม่
- ทำสัญญาตามสิ่งที่จะซื้อจริง กำหนดเงื่อนไขก่อนจ่ายครบ ผลเมื่อแบ่งไม่ได้หรือไม่ได้ตำแหน่งที่ตกลง และหลักฐานที่ต้องมีวันโอน ห้ามใช้คำว่า 'แบ่งให้ภายหลัง' โดยไม่มีวันและหน้าที่ที่ตรวจได้
ถ้าซื้อมาแล้วแต่เจ้าของร่วมไม่ให้ใช้พื้นที่
รวบรวมสัญญาซื้อ ข้อตกลงแบ่งใช้และหลักฐานที่ผู้ขายรับรอง อย่าสร้างรั้วปิดทางหรือขับไล่เจ้าของร่วมเอง เริ่มจากตรวจว่าข้อพิพาทอยู่ที่ขอบเขตการใช้ตามสิทธิรวม หรือผู้ขายส่งมอบไม่ตรงสิ่งที่รับปากไว้ แล้วจึงเจรจาข้อตกลงใช้พื้นที่หรือประเมินสิทธิเรียกร้องที่เหมาะสม
มาตรา 1363 มีหลักให้เจ้าของรวมเรียกแบ่งทรัพย์ได้ แต่มีข้อจำกัด เช่น นิติกรรมที่ขัดอยู่ ลักษณะวัตถุประสงค์ถาวรและเวลาที่ไม่เป็นโอกาสอันควร ส่วนมาตรา 1364 มีวิธีแบ่งตัวทรัพย์หรือขายแล้วแบ่งเงิน หากตกลงกันไม่ได้ศาลอาจกำหนดวิธีตามเงื่อนไขกฎหมาย จึงไม่ควรซื้อโดยเชื่อว่าจะฟ้องแล้วได้มุมติดถนนแน่นอน
ต้องให้เจ้าของร่วมทุกคนเซ็นขายหรือไม่
ถ้าขายเฉพาะส่วนสิทธิของผู้ขาย ต้องแยกจากการขายทั้งแปลงตามมาตรา 1361 แต่เมื่อผู้ซื้อคาดหวังสิทธิใช้เฉพาะตำแหน่ง การแบ่งแยก หรือการเปลี่ยนรูปแบบใช้ทรัพย์ ต้องตรวจความยินยอมและข้อตกลงที่จำเป็นสำหรับเรื่องนั้นเพิ่ม การลงชื่อรับรู้การซื้อไม่จำเป็นต้องมีผลเท่ากับยินยอมแบ่งพื้นที่ตามแบบทุกประการ
เอกสารที่ควรเตรียม
- เอกสารผู้ขายและเจ้าของร่วม: หลักฐานตัวบุคคล หนังสือรับรองกรณีนิติบุคคล และหนังสือมอบอำนาจ ใช้ตรวจอำนาจจำหน่ายและทำข้อตกลง
- เอกสารทรัพย์สิน: โฉนด สารบัญจดทะเบียน แผนที่ ผลรังวัดและข้อตกลงแบ่งใช้ ใช้ตรวจสัดส่วน ตำแหน่งและภาระ
- เอกสารหนี้และรายได้: สัญญาจำนอง สัญญาเช่า รายการค่าเช่าและค่าใช้จ่ายทรัพย์ร่วม ใช้ประเมินสิ่งที่จะกระทบการใช้ประโยชน์และต้นทุน
- เอกสารข้อพิพาท: คำคัดค้าน หนังสือระหว่างเจ้าของร่วม คดีหรือข้อตกลงที่มีอยู่ และคำรับรองของผู้ขาย ใช้ประเมินว่ามีเรื่องค้างก่อนรับโอนหรือไม่
- เอกสารเจ้ามรดกและทายาท: ใช้เมื่อผู้ขายได้สิทธิจากมรดกหรือมีชื่อผู้เสียชีวิตอยู่ในโฉนด ต้องตรวจสิทธิและผู้มีอำนาจจัดการให้ครบก่อน
ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย
การรับโอนส่วนสิทธิที่เอกสารพร้อมกับการรอแบ่งแยกเป็นคนละขั้นตอน ระยะเวลาต่างกันตามเจ้าของร่วม คิวรังวัด ทางเข้าและข้อคัดค้าน อย่าประเมินจากวันที่นัดจดทะเบียนขายเฉพาะส่วนเพียงวันเดียว หากแผนลงทุนต้องรอโฉนดใหม่
ค่าใช้จ่ายควรแยกค่าธรรมเนียมและภาษีการโอนตามข้อเท็จจริง ค่ารังวัดหรือคัดเอกสาร ค่าผู้เชี่ยวชาญ และค่าทนายตรวจหรือร่างข้อตกลง หากต้องฟ้องแบ่งทรัพย์ต้องประเมินค่าใช้จ่ายคดีแยก ไม่ควรตั้งราคาและระยะเวลาตายตัวก่อนทราบวิธีดำเนินการ
ข้อผิดพลาดที่พบ
- เห็นเส้นรั้วแล้วเข้าใจว่าเจ้าของร่วมแบ่งกรรมสิทธิ์กันเสร็จแล้ว
- คิดว่าซื้อครึ่งหนึ่งย่อมเลือกพื้นที่ครึ่งที่มีมูลค่าสูงกว่าได้
- จ่ายครบก่อนมีข้อตกลงเรื่องทางเข้า การแบ่งแยกและผลเมื่อแบ่งไม่ได้
- เชื่อว่าการโอนชื่อทำให้สัญญาเช่าหรือภาระเดิมหายไป โดยไม่ตรวจทะเบียนและเอกสาร
- ลงทุนก่อสร้างก่อนตรวจสิทธิใช้พื้นที่และใบอนุญาตที่ต้องใช้
เมื่อใดควรให้ทนายเข้าดูแล
ควรให้ทนายตรวจเมื่อผู้ขายชี้ตำแหน่งแน่นอนแต่เอกสารเสนอขายระบุเพียงส่วนสิทธิ เจ้าของร่วมไม่ยอมให้ดูข้อตกลงเดิม มีจำนองหรือผู้เช่าอยู่ หรือแผนลงทุนต้องใช้ทางเข้าและพื้นที่เฉพาะ การตรวจต้องเริ่มก่อนจ่ายมัดจำที่ไม่มีเงื่อนไขคืน
ทนายช่วยอะไรได้บ้าง
ทนายตรวจสิทธิผู้ขายและข้อจำกัดจากเอกสาร วางเงื่อนไขให้การจ่ายเงินสัมพันธ์กับสิ่งที่ผู้ซื้อจะได้รับจริง ร่างข้อตกลงใช้หรือแบ่งทรัพย์ และประสานเอกสารที่ต้องใช้กับสำนักงานที่ดิน หากมีข้อพิพาทแล้วจึงประเมินทางเจรจา แบ่งทรัพย์หรือเรียกร้องจากผู้ขาย โดยไม่รับรองว่าจะได้พื้นที่ตามตำแหน่งที่ต้องการเสมอ
คำถามที่พบบ่อย
ซื้อเฉพาะส่วนแล้วมีชื่อในโฉนดหรือไม่
การจดทะเบียนขายเฉพาะส่วนเป็นการรับโอนสิทธิของผู้ขายตามรายการที่จดทะเบียน โดยยังอาจมีเจ้าของร่วมรายอื่นอยู่ในโฉนดเดียวกัน ต้องตรวจรายการจริงหลังจดทะเบียน ไม่เท่ากับได้โฉนดแยกแปลงใหม่
ผู้ขายรับปากจะแบ่งโฉนดทีหลัง เชื่อได้แค่ไหน
ต้องตรวจทั้งสิทธิที่ผู้ขายมี ความร่วมมือของเจ้าของร่วมและความเป็นไปได้ในการแบ่ง ควรผูกการชำระกับเงื่อนไขที่พิสูจน์ได้ และกำหนดผลหากไม่ได้แปลงตามที่ตกลง
ซื้อเฉพาะส่วนถูกกว่าทั้งแปลง คุ้มไหม
ต้องรวมต้นทุนรอแบ่ง ค่าใช้จ่ายจัดการทรัพย์และข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ด้วย ราคาที่ต่ำกว่าไม่ได้ชดเชยปัญหาทางเข้าหรือความไม่แน่นอนของตำแหน่งโดยอัตโนมัติ
บทความที่ใช้ตรวจเรื่องต่อเนื่อง
ดูภาพรวมในคู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ และตรวจประเด็นที่เกี่ยวข้องตามสถานการณ์ต่อไปนี้
- ทางเลือกเมื่อเจ้าของร่วมไม่ยอมขายหรือแบ่งที่ดิน
- เงื่อนไขมัดจำเมื่อที่ดินยังไม่แบ่งโฉนด
- ตรวจจำนองและลำดับปลดภาระก่อนโอน
ขอบเขตงานของสำนักงานอยู่ในหน้าบริการตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ
เริ่มต้นตรวจเอกสารของคุณ
ส่งคำว่า "ตรวจซื้อที่ดินเฉพาะส่วน" พร้อมจังหวัดและจำนวนเจ้าของในโฉนด ทาง LINE @thaichineselawfirm เพื่อรับรายการเอกสารเบื้องต้น
คำเตือน
เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ
แหล่งกฎหมายที่ใช้จัดทำบทความ
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1360–1364 เรื่องการใช้ จำหน่ายและแบ่งทรัพย์สินที่ถือกรรมสิทธิ์ร่วม ตรวจตัวบทในเอกสารประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่เผยแพร่โดยศูนย์อำนวยการบริหารจังหวัดชายแดนภาคใต้
ระเบียบและแนวทางกรมที่ดินเกี่ยวกับการจดทะเบียนขาย รวมประเภทขายเฉพาะส่วนและการลงรายการเจ้าของที่เหลือ
ตรวจแหล่งอ้างอิงวันที่ 8 ตุลาคม 2569
