ซื้อที่ดินมีผู้เช่าอยู่ได้ไหม ผู้ซื้อไล่ผู้เช่าได้หรือไม่

เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดตล่าสุด กันยายน 2026

ผู้ซื้อเห็นผู้เช่าเปิดร้านอยู่ในที่ดิน แต่ผู้ขายบอกว่าจะให้ย้ายออกก่อนโอน เมื่อถึงวันนัด ผู้เช่ายังอยู่และแสดงสัญญาเช่าระยะยาว พร้อมหลักฐานชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้เจ้าของเดิมแล้ว

ซื้อที่ดินหรืออาคารที่มีผู้เช่าอยู่ได้ แต่ผู้ซื้อต้องตรวจสัญญาเช่า การจดทะเบียน เงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า หนังสือบอกเลิก และการครอบครองจริงก่อนตกลงราคา ตามมาตรา 569 การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าไม่ทำให้สัญญาเช่าระงับ ผู้รับโอนจึงอาจต้องรับสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าต่อ

กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย

• ซื้อบ้าน อาคารพาณิชย์ โรงงาน หรือที่ดินที่มีบุคคลอื่นครอบครอง
• ผู้ขายรับค่าเช่าหรือเงินประกันไว้แล้วและจะโอนทรัพย์ก่อนสัญญาเช่าจบ
• ผู้ซื้อต้องการใช้ทรัพย์เองทันทีหรือวางแผนรื้อปรับปรุงหลังโอน
• ผู้ซื้อรับทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าต่อและต้องการให้รายได้ไม่สะดุด

ถ้าผู้ครอบครองไม่มีสัญญาเช่าและปฏิเสธออก อาจเป็นข้อพิพาทขับไล่อีกแบบหนึ่ง อ่านขั้นตอนใน ฟ้องขับไล่ผู้เช่าหรือผู้บุกรุก

สิ่งที่ควรทำตอนนี้

1. ตรวจสถานที่และทำรายชื่อผู้ครอบครองทุกส่วนของทรัพย์ อย่าใช้ข้อมูลจากผู้ขายฝ่ายเดียว
2. ขอสัญญาเช่า ภาคผนวก หนังสือต่ออายุ หลักฐานจดทะเบียน และหลักฐานชำระเงินย้อนหลัง
3. คัดโฉนดและสารบัญจดทะเบียน เพื่อตรวจว่ามีรายการเช่าหรือสิทธิอื่นจดไว้หรือไม่
4. ทำบัญชีค่าเช่าค้าง ค่าเช่าล่วงหน้า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค และความเสียหายของพื้นที่ ณ วันส่งมอบ
5. ถ้าต้องการทรัพย์ว่าง ให้กำหนดการส่งมอบพื้นที่ว่างเป็นเงื่อนไขก่อนชำระราคาส่วนสำคัญ และตรวจซ้ำก่อนโอน
6. ถ้ารับผู้เช่าต่อ ให้ทำหนังสือแจ้งเปลี่ยนผู้ให้เช่า ช่องทางชำระเงิน และรับโอนเงินประกันพร้อมหลักฐาน

ประเด็นที่ต้องแยกก่อนตกลงราคา

สัญญาเช่ามีผลถึงเมื่อใด

ตรวจวันเริ่ม วันสิ้นสุด การต่ออายุ แบบของสัญญา และการจดทะเบียน การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปีมีข้อกำหนดตามมาตรา 538 ผู้ซื้อไม่ควรสรุปจากจำนวนปีที่พิมพ์ในสัญญาอย่างเดียว

เงินที่เจ้าของเดิมรับไปแล้ว

เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าเป็นภาระทางเศรษฐกิจที่ต้องจัดการในวันโอน ควรกำหนดให้ผู้ขายส่งมอบเงินหรือหักปรับราคาพร้อมตารางคำนวณ มิฉะนั้นผู้ซื้ออาจต้องคืนเงินแก่ผู้เช่าโดยไม่ได้รับเงินส่วนนั้นจากผู้ขาย

คำรับรองเรื่องทรัพย์ว่าง

หากผู้ขายตกลงส่งมอบทรัพย์ว่าง ควรระบุวันที่ วิธีตรวจ สภาพที่ต้องส่ง และผลหากยังมีผู้เช่าอยู่ การเขียนเพียงว่า "ผู้ขายจะจัดการผู้เช่า" ไม่บอกว่าผู้ซื้อเลื่อนโอนหรือรับเงินคืนได้หรือไม่

เอกสารที่ควรเตรียม

• คู่สัญญา: เอกสารผู้ขาย ผู้ซื้อ ผู้เช่า และอำนาจลงนาม ใช้ตรวจตัวบุคคลกับผู้รับเงิน
• ทรัพย์สิน: โฉนด สารบัญจดทะเบียน แผนผัง และภาพตรวจพื้นที่ ใช้ตรวจสิทธิและการครอบครอง
• สัญญาเช่า: ฉบับหลัก ภาคผนวก หนังสือต่ออายุ และหลักฐานจดทะเบียน ใช้กำหนดสิทธิที่ติดมากับทรัพย์
• เงิน: ใบเสร็จ ค่าเช่าล่วงหน้า เงินประกัน และบัญชีค้างชำระ ใช้ปรับยอดวันโอน
• ข้อพิพาท: หนังสือบอกเลิก หนังสือทวงถาม คำฟ้อง และบันทึกส่งมอบ ใช้ประเมินความเสี่ยงขับไล่

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

เวลาตรวจขึ้นกับจำนวนผู้เช่า ความครบของสัญญา และข้อพิพาทที่มีอยู่ หากต้องส่งมอบทรัพย์ว่าง ระยะเวลาต้องอิงสิทธิบอกเลิกและขั้นตอนขับไล่จริง ค่าใช้จ่ายอาจมีค่าคัดเอกสาร ค่าตรวจสถานที่ ค่าโอน ภาษี อากร และค่าทนาย ต้องประเมินจากเอกสารแต่ละราย

ข้อผิดพลาดที่พบ

• คิดว่าซื้อแล้วเปลี่ยนกุญแจหรือไล่ผู้เช่าออกได้ทันที
• ไม่สอบถามผู้เช่าเรื่องเงินล่วงหน้าและข้อตกลงนอกสัญญา
• จ่ายราคาเต็มก่อนตรวจว่าพื้นที่ว่างจริงตามเงื่อนไข
• รับเงินประกันต่อแต่ไม่มีรายการสภาพทรัพย์ ณ วันที่รับช่วง

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

ควรให้ทนายตรวจเมื่อผู้ซื้อจำเป็นต้องใช้ทรัพย์ทันที สัญญาเช่าหลายฉบับไม่ตรงกัน มีการชำระล่วงหน้าจำนวนมาก ผู้เช่าคัดค้านการออก หรือมีคดีอยู่แล้ว เพราะราคาซื้อควรสะท้อนภาระและเวลาที่ใช้จัดการจริง

ทนายช่วยอะไรได้บ้าง

ทนายช่วยตรวจโฉนดและสัญญา สัมภาษณ์ผู้เช่า ทำบัญชีเงินรับช่วง ร่างคำรับรองกับเงื่อนไขส่งมอบ ทำหนังสือแจ้งเปลี่ยนผู้ให้เช่า และดำเนินคดีหากมีเหตุบอกเลิกกับผู้เช่าไม่ยอมออก ควรตรวจคู่กับ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน

คำถามที่พบบ่อย

ซื้อที่ดินแล้วสัญญาเช่าของเจ้าของเดิมสิ้นสุดไหม

ไม่สิ้นสุดเพียงเพราะมีการโอนกรรมสิทธิ์ มาตรา 569 กำหนดว่าการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าไม่ทำให้สัญญาเช่าระงับ ผู้รับโอนรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าที่เกี่ยวกับสัญญา

ผู้ขายรับค่าเช่าล่วงหน้าแล้ว ผู้ซื้อทำอย่างไร

ควรทำบัญชีช่วงเวลาที่ชำระแล้วและตกลงให้ผู้ขายส่งมอบเงินหรือหักปรับราคาซื้อ พร้อมแจ้งผู้เช่าเป็นหนังสือ หากยอดหรือสิทธิไม่ชัด ต้องตรวจสัญญาและหลักฐานการรับเงินก่อนโอน

แหล่งกฎหมาย

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 และ 569 ตรวจฉบับปัจจุบันที่ สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
• หนังสือกรมที่ดินเกี่ยวกับการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าและผลตามมาตรา 569 ที่ กรมที่ดิน

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

ดูภาพรวมที่ คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ และ บริการตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ