ซื้อที่ดินมีคนครอบครองอยู่ก่อนโอน ผู้ซื้อควรทำอย่างไร

ผู้เขียน: นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · เผยแพร่ 7 ตุลาคม 2569

ผู้ขายพาดูโฉนดชื่อของตน แต่ในที่ดินมีบ้านเล็ก รั้ว และคนอาศัยอยู่ ผู้ขายบอกว่าเป็นญาติ “เดี๋ยวให้ย้าย” ผู้ซื้อกำลังจะจ่ายมัดจำและคิดว่าหลังโอนคงใช้ที่ดินได้ทันที ควรเชื่อได้แค่ไหน?

ชื่อผู้ขายในโฉนดยังไม่ตอบว่าใครมีสิทธิอยู่ในที่ดินและจะส่งมอบพื้นที่ว่างได้เมื่อใด ก่อนซื้อให้ตรวจฐานการครอบครอง สัญญาเช่าหรือข้อตกลงให้อาศัย ระยะเวลาที่อยู่ และสิทธิในสิ่งปลูกสร้าง แล้วกำหนดเงื่อนไขส่งมอบพื้นที่ว่างในสัญญา หากผู้ครอบครองอ้างสิทธิของตน ข้อพิพาทอาจต้องตรวจลึกกว่าการดูโฉนด

กรณีของใครที่เข้าข่าย

บทความนี้เป็นเช็กลิสต์สำหรับผู้ซื้อที่ดินซึ่งเห็นคนอื่นครอบครองอยู่ก่อนโอน แต่ยังไม่รู้สถานะ เหมาะกับกรณีมีญาติผู้ขาย ผู้ดูแลสวน ผู้เคยได้รับอนุญาตให้อยู่ หรือคนที่อ้างสิทธิไม่ชัด หากมีสัญญาเช่าชัดเจนแล้ว ให้ดู ผลของการซื้อที่ดินซึ่งมีผู้เช่าอยู่ โดยเฉพาะ หากซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด ต้องตรวจเงื่อนไขการประมูลอีกชุดหนึ่ง

อย่าตีตราคนที่อยู่ในที่ดินว่า “ผู้บุกรุก” ตั้งแต่วันแรก คนคนนั้นอาจเป็นผู้เช่า ผู้รับอนุญาต หรืออ้างสิทธิอื่นที่ต้องพิสูจน์ และบ้านที่ตั้งอยู่ก็อาจมีเจ้าของต่างจากเจ้าของที่ดิน

สิ่งที่ควรทำตอนนี้

1. ตรวจโฉนดและสารบัญจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินท้องที่ เทียบกับตัวผู้ขายและรายการสิทธิที่จดไว้
2. ขอให้ผู้ขายระบุเป็นหนังสือว่าใครอยู่ อยู่ตั้งแต่เมื่อใด มีสัญญาเช่าหรือหนังสืออนุญาตหรือไม่ และใครเป็นเจ้าของบ้านหรือสิ่งปลูกสร้าง
3. ขอเอกสารสิทธิใช้พื้นที่และหลักฐานการรับค่าเช่าหรือค่าตอบแทน หากอีกฝ่ายอ้างว่าอยู่โดยไม่มีสิทธิ ให้ขอหลักฐานการบอกกล่าวหรือคดีที่มีอยู่
4. นัดตรวจพื้นที่ร่วมกับผู้ขายก่อนเซ็นสัญญา ถ่ายภาพสภาพครอบครองและสิ่งปลูกสร้างโดยเคารพความเป็นส่วนตัว ไม่เข้าไปไล่หรือรื้อทรัพย์ของคนที่อยู่
5. ระบุในสัญญาว่าต้องส่งมอบพื้นที่ว่างหรือส่งมอบพร้อมสิทธิของผู้ครอบครองแบบใด ใครรับภาระค่าใช้จ่าย วันส่งมอบ และสิทธิผู้ซื้อเมื่อไม่เป็นไปตามเงื่อนไข

เอกสารที่ควรเตรียม

• โฉนดและสารบัญจดทะเบียน ใช้ตรวจผู้ถือกรรมสิทธิ์และสิทธิที่ปรากฏทางทะเบียน
• สัญญาเช่า หนังสืออนุญาตให้อยู่ ใบรับเงินและหนังสือบอกกล่าว ใช้แยกฐานการครอบครอง
• ทะเบียนบ้านหรือเอกสารเกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างเท่าที่ได้รับโดยชอบ ใช้ตรวจว่าบ้านรวมอยู่ในทรัพย์ที่ขายหรือไม่ แต่ชื่อในทะเบียนบ้านไม่ใช่หลักฐานกรรมสิทธิ์บ้านโดยตัวมันเอง
• ภาพหน้างาน ประกาศขาย สัญญามัดจำและคำรับรองผู้ขาย ใช้เทียบสภาพจริงกับสิ่งที่ผู้ขายตกลงส่งมอบ

ระยะเวลา ค่าใช้จ่าย และข้อผิดพลาด

การตรวจอาจเร็วเมื่อผู้ครอบครองยอมแสดงสัญญาและตกลงวันย้ายได้ชัด แต่หากมีข้อพิพาทสิทธิในบ้านหรืออ้างครอบครองปรปักษ์ ต้องตรวจพยานและอาจใช้เวลาดำเนินคดี ค่าคัดเอกสารราชการ ค่าผู้เชี่ยวชาญ และค่าทนายขึ้นกับขั้นตอนที่เลือก จึงต้องประเมินจากเอกสารและสภาพพื้นที่ก่อน

ข้อผิดพลาดที่ทำให้เสียเงินคือจ่ายครบก่อนส่งมอบพื้นที่ว่าง รับคำรับรองปากเปล่าว่าจะย้าย และรื้อบ้านหรือเปลี่ยนกุญแจเองหลังโอน ทั้งที่ยังมีข้อพิพาท หากจะฟ้องขับไล่ ควรแยกฐานสิทธิและขั้นตอนตาม แนวทางฟ้องขับไล่ผู้ครอบครอง ไม่ใช้การบังคับเอง

เมื่อใดควรให้ทนายเข้าดูแล และทนายช่วยอะไร

ให้ทนายตรวจเมื่อผู้ครอบครองปฏิเสธการย้าย อ้างสัญญาหรือสิทธิในบ้านที่ผู้ขายไม่เปิดเผย มีการอยู่ต่อเนื่องยาวนาน หรือผู้ขายเร่งให้โอนก่อนเคลียร์พื้นที่ ทนายช่วยตรวจโฉนดและเอกสารครอบครอง จัดคำถามต่อผู้ขาย ร่างเงื่อนไขส่งมอบและการถือเงินบางส่วนไว้ตามที่ตกลง ประเมินข้อพิพาทและดำเนินคดีเมื่อจำเป็น ดูภาพรวมใน คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

คำถามที่พบบ่อย

ชื่อผู้ขายอยู่ในโฉนดแล้ว คนที่อยู่ต้องออกทันทีไหม

สรุปไม่ได้ ต้องตรวจฐานสิทธิของผู้ครอบครองและสัญญาที่เกี่ยว โดยเฉพาะสัญญาเช่าที่อาจมีผลต่อผู้รับโอนตามกฎหมาย

คนอยู่ในที่ดินนาน ๆ ได้กรรมสิทธิ์เลยหรือไม่

ไม่ใช่เพียงอยู่มานานก็ได้กรรมสิทธิ์ ต้องตรวจองค์ประกอบการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 และข้อเท็จจริงเรื่องการได้รับอนุญาต ดู เงื่อนไขครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนด

แหล่งกฎหมายและราชการ

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เรื่องผลการโอนทรัพย์ที่เช่า และมาตรา 1382 เรื่องครอบครองปรปักษ์ ฉบับเผยแพร่โดยกรุงเทพมหานคร

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ