ซื้อที่ดินผ่านผู้รับมอบอำนาจ ตรวจอะไร ก่อนวางมัดจำ

เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดตล่าสุด 1 ตุลาคม 2569

คุณตกลงราคาที่ดินกับคนที่ถือโฉนดตัวจริงมาให้ดู แต่ชื่อเขาไม่อยู่ในโฉนด เขาบอกว่าเจ้าของอยู่ต่างจังหวัดและมอบอำนาจให้ขาย ขอให้วางมัดจำวันนี้เพื่อจองแปลง ก่อนโอนเงิน ควรดูอะไรนอกจากลายเซ็นบนใบมอบอำนาจ?

ซื้อที่ดินผ่านผู้รับมอบอำนาจทำได้ แต่ต้องยืนยันว่าเจ้าของในโฉนดยังมีตัวตนและประสงค์ขายจริง หนังสือมอบอำนาจระบุแปลง ราคาและการกระทำที่ให้ทำชัดเจน และผู้รับมอบอำนาจมีสิทธิรับมัดจำหรือราคาขายหรือไม่ อย่าจ่ายเงินเพียงเพราะเห็นสำเนาบัตรกับแบบ ท.ด.21 เพราะเอกสารสองชิ้นนั้นยังไม่ยืนยันขอบเขตอำนาจและสถานะที่ดินทั้งหมด

กรณีของใครที่เข้าข่าย

ใช้กับผู้ซื้อที่เจ้าของโฉนดไม่มาเจรจาหรือไม่มาจดทะเบียนด้วยตนเอง แต่มีบุคคลอื่นอ้างอำนาจขาย กรณีผู้ขายเป็นบริษัท ต้องตรวจอำนาจกรรมการและหนังสือมอบอำนาจของบริษัทด้วย ซึ่งแยกไว้ใน การซื้อที่ดินจากบริษัท หากเจ้าของเสียชีวิตหรือผู้จัดการมรดกเป็นคนขาย ต้องตรวจคำสั่งศาลและสิทธิทายาทเพิ่มเติม ไม่ใช้แบบมอบอำนาจธรรมดาแทน

สิ่งที่ควรทำก่อนวางมัดจำ

1. ขอดูโฉนดทั้งหน้าและสารบัญจดทะเบียน เทียบชื่อเจ้าของ เลขโฉนด เนื้อที่ และภาระผูกพันกับทรัพย์ที่ไปดูจริง แล้วขอตรวจหลักฐานที่สำนักงานที่ดินท้องที่
2. ติดต่อเจ้าของตามช่องทางที่ตรวจยืนยันได้ด้วยตนเอง ถามว่าจะขายแปลงใด ราคาเท่าไร ใครรับเงิน และผู้รับมอบอำนาจได้รับมอบให้ลงนามสัญญาจะซื้อจะขายหรือรับมัดจำด้วยหรือไม่
3. ตรวจใบมอบอำนาจว่าระบุที่ดินและอำนาจทำรายการตรงเรื่อง ไม่มีช่องว่างหรือแก้ไขโดยไม่กำกับ ดูบัตรประจำตัวและลายมือชื่อผู้มอบกับผู้รับมอบตามหลักฐานที่เกี่ยวข้อง
4. หากผู้รับมอบอำนาจเป็นผู้แทนทั้งฝ่ายซื้อและขาย ให้ตรวจข้อความยินยอมเฉพาะเรื่อง และตรวจความเสี่ยงผลประโยชน์ขัดกันก่อนลงนาม
5. ให้สัญญาจะซื้อจะขายระบุว่าเงินมัดจำจ่ายให้ใครในฐานะใด วิธีคืนเงินเมื่ออำนาจไม่ครบหรือสำนักงานที่ดินไม่รับจดทะเบียน และนัดวันโอนเมื่อเอกสารพร้อม

กรมที่ดินเตือนให้ผู้ซื้อรู้จักตัวเจ้าของที่ดินจริง ตรวจว่าเจ้าของยังมีชีวิตและตั้งใจขาย และใช้ความระมัดระวังต่อหนังสือมอบอำนาจ หากสงสัยเรื่องสถานะโฉนด ให้ใช้ เช็กลิสต์ตรวจโฉนดก่อนซื้อ ควบคู่กัน

เอกสารที่ควรเตรียม

• โฉนดและข้อมูลสารบัญจดทะเบียน ใช้ยืนยันเจ้าของและภาระ
• หนังสือมอบอำนาจฉบับที่จะใช้จริง พร้อมสำเนาเอกสารตัวตน ใช้ตรวจขอบเขตการขายและรับเงิน
• หนังสือยินยอมคู่สมรสหากทรัพย์เข้าข่ายสินสมรส ใช้ตรวจสิทธิของอีกฝ่าย อ่าน กรณีผู้ขายมีคู่สมรส
• ร่างสัญญาจะซื้อจะขาย ใบรับเงิน และหลักฐานการติดต่อเจ้าของ ใช้พิสูจน์เจตนาและเงื่อนไขคืนมัดจำ

เวลา ค่าใช้จ่าย และข้อผิดพลาด

เวลาตรวจขึ้นกับความพร้อมของเจ้าของ เอกสารตัวจริง ภาระในโฉนด และการนัดสำนักงานที่ดิน ค่าใช้จ่ายในการคัดเอกสาร ตรวจสิทธิ และให้ทนายตรวจสัญญาต้องประเมินตามจังหวัดและเอกสารจริง ไม่ควรเดาค่าธรรมเนียมจากยอดซื้อขายอย่างเดียว

ข้อพลาดที่ทำให้เสียสิทธิคือจ่ายมัดจำเข้าบัญชีผู้รับมอบอำนาจทั้งที่หนังสือไม่ได้ให้อำนาจรับเงิน เซ็นเอกสารเว้นช่องว่าง และยอมใช้บุคคลเดียวแทนทั้งสองฝ่ายโดยไม่ตรวจความยินยอม ควรให้ทนายเข้าดูเมื่อเจ้าของติดต่อไม่ได้ ใบมอบอำนาจทำต่างประเทศ มีการแก้ไขเอกสารหลายจุด หรือผู้รับมอบเร่งให้จ่ายเงินก่อนตรวจโฉนด ทนายช่วยตรวจเอกสารและอำนาจ ร่างเงื่อนไขคืนเงิน ประสานตรวจทะเบียน และร่วมตรวจชุดเอกสารในวันโอน

คำถามที่พบบ่อย

มีแบบ ท.ด.21 แล้วปลอดภัยแน่นอนหรือไม่

ไม่ใช่ แบบฟอร์มช่วยให้กรอกสาระสำคัญชัดขึ้น แต่ยังต้องตรวจลายมือชื่อ ผู้มอบอำนาจ ขอบเขตการขาย สถานะเจ้าของ และภาระที่ดิน

คนรับมอบอำนาจรับมัดจำแทนเจ้าของได้เสมอไหม

ไม่ควรสรุปจากอำนาจไปจดทะเบียนโอน ต้องตรวจว่าเอกสารครอบคลุมการทำสัญญาและรับเงินหรือไม่ ทางปลอดภัยคือยืนยันกับเจ้าของและกำหนดบัญชีรับเงินไว้ในสัญญา

คำเตือนและแหล่งกฎหมาย

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

• กรมที่ดิน คู่มือการมอบอำนาจและคำเตือนสำหรับผู้ซื้อ และ แบบหนังสือมอบอำนาจ ท.ด.21
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 และ 805: ตัวบทที่หน่วยงานรัฐเผยแพร่
• ภาพรวมการตรวจทรัพย์ใน คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ และหลักหนังสือมอบอำนาจทั่วไปใน วิธีเขียนหนังสือมอบอำนาจ