ซื้อที่ดินที่ยังไม่แบ่งโฉนด วางมัดจำอย่างไร
เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · เผยแพร่ 25 กันยายน 2569
ผู้ขายมีโฉนดแปลงใหญ่และเสนอขายเพียงมุมติดถนน วาดเส้นแบ่งบนภาพถ่ายให้ดูแล้วขอมัดจำทันที แต่ยังไม่ยื่นรังวัดแบ่งแยก หากพื้นที่จริงเล็กกว่าแบบ ถนนทางเข้ากลายเป็นของแปลงอื่น หรือสำนักงานที่ดินยังไม่ออกโฉนดใหม่ ผู้ซื้อจะขอเงินคืนได้ตามข้อความที่เซ็นหรือไม่
ซื้อที่ดินส่วนหนึ่งของโฉนดเดิมได้โดยทำสัญญาเตรียมโอนในอนาคต แต่ก่อนวางเงินต้องกำหนดแปลงที่จะได้จริงให้ระบุได้ กำหนดให้ผู้มีชื่อในโฉนดดำเนินการแบ่งแยก และเขียนเงื่อนไขหากเนื้อที่ แนวเขต ทางเข้า หรือวันออกเอกสารใหม่ไม่เป็นไปตามที่ตกลง อย่าจ่ายราคาเต็มจากภาพร่างที่ยังไม่ผ่านรังวัด
กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย
- ผู้ซื้อจะได้เพียงบางส่วนของโฉนดแปลงใหญ่และยังไม่มีเลขโฉนดแยก
- ผู้ขายเป็นเจ้าของรวมหลายคน ต้องให้ผู้มีชื่อร่วมดำเนินการ
- แปลงใหม่จะต้องใช้ทางผ่านหรือแบ่งพื้นที่ติดถนนให้แน่นอน
หากโฉนดใหม่ออกแล้วและมีสารบัญจดทะเบียนของแปลงนั้น ขั้นตรวจจะเป็นการซื้อขายที่ดินทั่วไป บทความนี้เน้นช่วงก่อนแบ่งแยกเสร็จ
สิ่งที่ควรทำตอนนี้
- ตรวจโฉนดแปลงแม่ทุกหน้าและคัดสารบัญจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินท้องที่ ดูชื่อเจ้าของร่วม จำนอง อายัด และภาระอื่น
- ให้ผู้ขายทำแผนผังแนบสัญญา ระบุตำแหน่ง ขนาดโดยประมาณ ด้านที่ติดถนน และจุดทางเข้า พร้อมลงชื่อรับรองทุกหน้า
- สอบถามสำนักงานที่ดินเรื่องขั้นตอน ผู้ยื่นคำขอ เอกสาร และข้อขัดข้องของแปลงนี้ หากติดจำนองให้ตรวจว่าต้องมีความยินยอมผู้รับจำนองหรือไม่
- กำหนดในสัญญาว่าใครออกค่าแบ่งแยก เมื่อใดต้องยื่นคำขอ และเอกสารใดถือว่าแบ่งแยกสำเร็จ
- กำหนดเกณฑ์รับได้หากเนื้อที่คลาดเคลื่อนและวิธีปรับราคา หากทางเข้าไม่ได้ตามที่แสดงหรือแบ่งไม่ได้ ต้องระบุสิทธิคืนเงินกับเวลาคืน
- ก่อนนัดโอน ตรวจโฉนดใหม่ สารบัญจดทะเบียน เนื้อที่และทางเข้าอีกครั้ง อย่าใช้แผนผังเก่าแทนผลรังวัด
ถ้ายังไม่รู้ว่าแนวเขตแปลงแม่ตรงพื้นที่จริงหรือไม่ อ่าน รังวัดสอบเขตก่อนซื้อที่ดินต้องทำอย่างไร การสอบเขตกับการแบ่งแยกมีวัตถุประสงค์ต่างกัน ส่วนข้อสัญญาทั่วไปดู สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน
เอกสารที่ควรเตรียม
- เจ้าของและผู้ซื้อ: บัตรหรือหนังสือรับรองบริษัท หนังสือยินยอมเจ้าของร่วม และหนังสือมอบอำนาจเมื่อมี ใช้ตรวจคนยื่นและลงนาม
- ที่ดิน: โฉนดแปลงแม่ แผนผังแบ่งแยก ภาพถ่าย แผนที่ทางเข้าและผลรังวัดเมื่อมี ใช้ระบุแปลงที่ขาย
- หนี้และเงิน: เอกสารจำนอง หนังสือยินยอมผู้รับจำนองเมื่อจำเป็น ใบรับมัดจำและตารางราคา ใช้วางลำดับปลดภาระกับจ่ายเงิน
- ข้อพิพาท: ข้อความโฆษณา สัญญาทุกฉบับ หนังสือโต้แย้งแนวเขต ใช้เทียบสิ่งที่ตกลงกับผลจริง
ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย
เวลาแบ่งแยกขึ้นกับคิวรังวัด เอกสารเจ้าของร่วม ภาระจำนอง และข้อโต้แย้งกับข้างเคียง ค่ารังวัดและค่าจดทะเบียนให้สอบถามสำนักงานที่ดินตามแปลงจริง ส่วนค่าทนายกับค่าใช้จ่ายอื่นต้องประเมินจากโฉนดและสัญญา ไม่ควรสัญญาว่าจะแบ่งเสร็จในวันตายตัวโดยยังไม่ยื่นคำขอ
ข้อผิดพลาดที่พบ
- แนบภาพวาดเส้นแบ่งแต่ไม่ระบุทางเข้าและเกณฑ์เนื้อที่
- ผู้ซื้อยื่นเรื่องเองทั้งที่ผู้มีชื่อในโฉนดหรือผู้รับมอบอำนาจต้องดำเนินการตามขั้นตอนของกรมที่ดิน
- กำหนดวันโอนและริบมัดจำฝ่ายเดียว โดยไม่เขียนว่าใครรับผิดหากสำนักงานที่ดินแบ่งไม่ได้
จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล
ให้ทนายดูเมื่อมีเจ้าของร่วมบางคนไม่เซ็น ที่ดินติดจำนอง แปลงที่ขายไม่มีทางออกชัด หรือผู้ขายเร่งเก็บมัดจำก่อนยื่นแบ่งแยก ความเสี่ยงอยู่ที่ทรัพย์ที่จะได้จริงอาจไม่ตรงกับภาพและเงินที่จ่ายอาจต้องทวงคืน
ทนายช่วยอะไรได้บ้าง
ทนายตรวจโฉนดและอำนาจผู้ขาย ร่างแผนผังเป็นภาคผนวกสัญญา กำหนดเงื่อนไขแบ่งแยก ปรับราคาและคืนเงิน ประสานสำนักงานที่ดิน และตรวจโฉนดใหม่ก่อนโอน หากแปลงต้องใช้ทางผ่านให้ตรวจ สิทธิทางเข้าที่เป็นภาระจำยอมก่อนซื้อ และถ้าเป็นกรรมสิทธิ์รวมให้ดู วิธีจัดการที่ดินกรรมสิทธิ์รวมเมื่อมีคนไม่ยอมเซ็น
คำถามที่พบบ่อย
ยังไม่มีโฉนดแยก ทำสัญญาจะซื้อจะขายได้ไหม
ทำได้ในฐานะข้อตกลงให้ดำเนินการและโอนแปลงที่กำหนดในอนาคต แต่ต้องระบุแปลงให้ชัด กำหนดหน้าที่แบ่งแยกและทางออกหากผลจริงไม่ตรง อย่าถือว่าภาพร่างเป็นโฉนดใหม่แล้ว
ผู้ซื้อยื่นขอแบ่งแยกเองได้ไหม
ขั้นตอนของกรมที่ดินให้ผู้มีชื่อในโฉนดหรือผู้รับมอบอำนาจดำเนินการ ผู้ซื้อควรตกลงให้ผู้ขายยื่นคำขอและส่งหลักฐานความคืบหน้าไว้ในสัญญา
ดู คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ และ บริการตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ
ส่งคำว่า “รอแบ่งโฉนด” พร้อมจังหวัด ภาพแผนผังที่ปิดข้อมูลส่วนบุคคลแล้ว และวันนัดวางมัดจำ ทาง LINE @thaichineselawfirm เพื่อรับรายการเอกสารเบื้องต้น
เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ
แหล่งกฎหมายและข้อมูลราชการ
- กรมที่ดิน: การรังวัดแบ่งแยกที่ดินและเอกสารที่ต้องเตรียม
- กรมที่ดิน: หลักเกณฑ์การมอบอำนาจสำหรับงานทะเบียนที่ดิน
- กรมที่ดิน: คู่มือการแบ่งแยกและประเภทการจดทะเบียน
