ซื้อที่ดินทางเข้าเป็นภาระจำยอม ต้องตรวจอะไร ก่อนจ่ายมัดจำ

เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดตล่าสุด กันยายน 2026

ผู้ขายพาเข้าที่ดินผ่านถนนที่ใช้อยู่ทุกวันและบอกว่าเจ้าของข้างเคียงยอมให้ผ่าน แต่หลังโอน ผู้ซื้อจึงรู้ว่าทางนั้นเป็นที่เอกชน ไม่มีข้อความจดทะเบียนในโฉนด และเจ้าของทางกำลังจะขายที่ดินให้คนอื่น

ก่อนซื้อที่ดินที่ต้องผ่านทางเอกชน ควรตรวจทั้งโฉนดแปลงที่จะซื้อ โฉนดทางผ่าน สารบัญจดทะเบียน แนวทางในระวาง และสภาพใช้จริง ภาระจำยอมที่จดทะเบียนต่างจากการยอมให้ผ่านส่วนตัวและต่างจากทางจำเป็น หากหลักฐานยังไม่ชัด ควรผูกการจ่ายมัดจำกับผลตรวจหรือการจดสิทธิให้เสร็จก่อนโอน

กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย

• ที่ดินไม่ติดถนนสาธารณะและต้องผ่านที่ดินแปลงอื่น
• โครงการหรือบ้านจัดสรรขนาดเล็กใช้ถนนเอกชนที่ยังไม่ได้โอนเป็นสาธารณะ
• ผู้ขายมีหนังสือยินยอมให้ผ่าน แต่ไม่ปรากฏรายการภาระจำยอมในโฉนด
• ทางเข้ามีจริงแต่ความกว้างไม่พอรถบรรทุก งานก่อสร้าง หรือการขออนุญาตของธุรกิจ

ถ้าที่ดินถูกล้อมจนไม่มีทางออก อาจต้องตรวจสิทธิทางจำเป็นตามกฎหมาย ซึ่งเงื่อนไขและค่าทดแทนต่างจากภาระจำยอม อ่านเทียบใน ทางจำเป็นกับภาระจำยอมต่างกันอย่างไร

สิ่งที่ควรทำตอนนี้

1. ขอเลขโฉนดทุกแปลงที่ทางผ่านตัดผ่าน ไม่ตรวจเฉพาะแปลงที่จะซื้อ
2. คัดสำเนาโฉนดและสารบัญจดทะเบียนจากสำนักงานที่ดิน เพื่อตรวจว่าระบุแปลงสามยทรัพย์ ภารยทรัพย์ และขอบเขตสิทธิไว้หรือไม่
3. เทียบรูปแผนที่ ระวาง และสภาพทางจริง วัดจุดเริ่ม จุดสิ้น ความกว้าง และสิ่งกีดขวาง
4. ตรวจว่าทางเป็นทางสาธารณะ ถนนโครงการ ภาระจำยอม หรือเพียงการอนุญาตเฉพาะตัวบุคคล
5. สอบถามหน่วยงานที่ออกใบอนุญาตของกิจการว่าความกว้างและสภาพทางเข้าเพียงพอหรือไม่
6. เขียนเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายให้คืนมัดจำหรือเลื่อนโอนได้ หากตรวจไม่พบสิทธิหรือจดภาระจำยอมตามที่ตกลงไม่ได้

ต้องตรวจอะไรในข้อความจดทะเบียน

แปลงที่ได้ประโยชน์และแปลงที่รับภาระ

ภาระจำยอมเป็นสิทธิที่ผูกกับที่ดิน จึงต้องรู้ว่าโฉนดใดเป็นแปลงได้ประโยชน์และโฉนดใดต้องให้ใช้ทาง หากข้อความกล่าวถึงเจ้าของเดิมอย่างเดียวหรือเลขแปลงไม่ตรงหลังแบ่งแยก ต้องตรวจเอกสารการแบ่งแยกและรายการต่อเนื่อง

ขอบเขตการใช้ทาง

คำว่าใช้เป็นทางอาจไม่ตอบว่าขับรถบรรทุกได้หรือไม่ วางท่อและสายไฟได้หรือไม่ ใครซ่อมพื้นทาง หรือขยายความกว้างได้แค่ไหน ผู้ซื้อควรตรวจบันทึกข้อตกลงและแผนที่แนบท้าย ไม่ดูเฉพาะข้อความย่อหน้าเดียวหลังโฉนด

การแบ่งแยกและการระงับสิทธิ

หากแปลงเดิมถูกแบ่งหลายครั้ง ต้องไล่ดูว่าสิทธิถูกบันทึกต่อในโฉนดใหม่ครบหรือไม่ และมีรายการยกเลิกหรือแก้ไขภายหลังหรือไม่ การเห็นทางอยู่จริงไม่ได้ยืนยันว่าสิทธิทางทะเบียนยังอยู่ครบ

เอกสารที่ควรเตรียม

• ผู้ขายและผู้ซื้อ: เอกสารตัวบุคคล หนังสือรับรอง มติ และมอบอำนาจ ใช้ตรวจอำนาจเจรจาและจดสิทธิ
• ที่ดิน: โฉนดทุกแปลง สารบัญจดทะเบียน ระวาง รูปแผนที่ และบันทึกภาระจำยอม ใช้ไล่สิทธิทางเข้า
• การใช้ประโยชน์: แบบอาคาร แผนธุรกิจ ขนาดรถ และหนังสือจากหน่วยงาน ใช้ตรวจว่าทางเหมาะกับการใช้จริง
• การเงิน: สัญญาจอง สัญญาจะซื้อจะขาย และหลักฐานมัดจำ ใช้กำหนดผลเมื่อสิทธิไม่ตรงคำรับรอง
• ข้อพิพาท: หนังสือคัดค้าน ภาพกั้นทาง บันทึกตำรวจ หรือคำฟ้อง ใช้ประเมินว่ามีข้อพิพาทเริ่มแล้วหรือไม่

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

การตรวจเร็วหรือช้าขึ้นกับจำนวนแปลง การคัดสารบบ การแบ่งแยกเดิม และความร่วมมือของเจ้าของทาง ค่าใช้จ่ายอาจมีค่าคัดเอกสาร ค่ารังวัด ค่าจดทะเบียน ค่าตอบแทนเจ้าของภารยทรัพย์ และค่าทนาย ต้องประเมินจากเอกสารกับขอบเขตทางที่ต้องการ

ข้อผิดพลาดที่พบ

• เชื่อคำว่าใช้ทางมานาน โดยไม่คัดรายการจดทะเบียน
• ตรวจแค่โฉนดที่ซื้อ แต่ไม่ตรวจโฉนดของทางผ่าน
• คิดว่าทางจำเป็นให้สิทธิเท่ากับภาระจำยอมที่ตกลงไว้ทุกกรณี
• จ่ายมัดจำแบบริบได้ก่อนรู้ว่าทางกว้างพอขออนุญาตก่อสร้างหรือประกอบกิจการหรือไม่

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

ควรให้ทนายตรวจเมื่อทางผ่านหลายแปลง เจ้าของทางไม่ใช่ผู้ขาย มีการแบ่งแยกโฉนด ข้อความจดทะเบียนกำกวม หรือมีการปิดกั้น เพราะต้องอ่านสิทธิต่อเนื่องและกำหนดเงื่อนไขก่อนโอนให้ตรงกับความเสี่ยง

ทนายช่วยอะไรได้บ้าง

ทนายช่วยคัดและอ่านสารบบ ทำแผนผังสิทธิ ตรวจร่างบันทึกภาระจำยอม เจรจาค่าตอบแทน ร่างเงื่อนไขมัดจำ และประสานการจดทะเบียนพร้อมวันโอน ผู้ซื้อที่ต้องการตรวจหลายด้านพร้อมกันดูขอบเขต บริการตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ

คำถามที่พบบ่อย

มีทางรถเข้าอยู่แล้ว แปลว่ามีภาระจำยอมหรือไม่

ยังสรุปไม่ได้ ทางอาจเป็นทางสาธารณะ ถนนเอกชน การอนุญาตเฉพาะบุคคล ภาระจำยอม หรือสิทธิทางจำเป็น ต้องตรวจโฉนด สารบัญจดทะเบียน และที่มาของการใช้ทาง

จดภาระจำยอมวันเดียวกับวันโอนได้ไหม

อาจจัดลำดับนิติกรรมในวันเดียวกันได้เมื่อคู่กรณี เอกสาร และสำนักงานที่ดินพร้อม แต่ควรให้เจ้าหน้าที่ตรวจเอกสารล่วงหน้าและเขียนเงื่อนไขจ่ายเงินให้สัมพันธ์กับการจดสิทธิจริง

แหล่งกฎหมาย

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 และมาตรา 1387 เป็นต้นไป ตรวจฉบับปัจจุบันที่ สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
• การตรวจสอบข้อมูลที่ดินก่อนซื้อและทางเข้าออก ที่ กรมที่ดิน
• ข้อมูลภาระจำยอมและการตรวจเอกสารสิทธิ ที่ กรมที่ดิน

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

ดูภาพรวมที่ คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ และ ตรวจโฉนดก่อนซื้อที่ดิน