ซื้อที่ดินติดสิทธิเก็บกิน เข้าใช้ที่ดินได้เมื่อไร
ผู้ขายบอกว่ารับเงินแล้วโอนให้ได้ทันที แต่หลังโฉนดมีชื่ออีกคนเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกิน และยังมีคนใช้บ้านหรือเก็บค่าเช่าอยู่ ถ้าต้องการซื้อไปเปิดกิจการหรือสร้างบ้าน ต้องตรวจให้ชัดว่าจะได้เพียงกรรมสิทธิ์ หรือได้ใช้พื้นที่ตามวันที่ต้องการด้วย
คำตอบสั้น: ซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งติดสิทธิเก็บกินได้ แต่การเปลี่ยนเจ้าของไม่ได้ลบสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนไว้ ผู้ซื้อจึงไม่ควรถือว่ารับโอนแล้วจะไล่ผู้ทรงสิทธิออกหรือใช้พื้นที่แทนได้ทันที ต้องตรวจระยะเวลา ขอบเขตสิทธิ เงื่อนไขการระงับสิทธิ และฐานะของผู้ครอบครองจริงก่อนตกลงซื้อ หากต้องใช้พื้นที่ทันที ควรกำหนดเรื่องการปลดภาระและส่งมอบให้ตรวจสอบได้ก่อนจ่ายเงินตามข้อตกลง
เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดตเนื้อหา 9 ตุลาคม 2569
บทความนี้อยู่ในชุด คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ฉบับสมบูรณ์ 2026
กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย
ใช้กับผู้ซื้อบ้านหรือที่ดินที่พบรายการสิทธิเก็บกินในทะเบียน โดยเฉพาะที่ดินซึ่งเคยโอนภายในครอบครัว ผู้ซื้อเพื่อลงทุนระยะยาวอาจรับภาระได้ต่างจากคนที่ต้องใช้พื้นที่ทันที แต่ทั้งสองกลุ่มต้องทราบว่าจะรับสิทธิอะไรและมีภาระนานเพียงใด
ถ้าคนอยู่ในที่ดินอ้างว่าได้รับอนุญาตด้วยวาจา หรือมีสัญญาเช่าแต่ไม่มีรายการสิทธิเก็บกิน อย่าใช้คำตอบเรื่องสิทธิเก็บกินแทนการตรวจสิทธิประเภทนั้น ส่วนสิทธิเหนือพื้นดินเกี่ยวกับสิทธิในสิ่งปลูกสร้าง เป็นอีกเรื่องที่ต้องแยกอ่าน
สิ่งที่ควรทำก่อนวางเงินหรือรับโอน
- ขอตรวจโฉนดทุกหน้าและรายการจดทะเบียนล่าสุด ระบุชื่อผู้ทรงสิทธิ วันจดทะเบียน และว่าครอบคลุมพื้นที่ทั้งหมดหรือส่วนใด ไม่ใช้คำอธิบายของนายหน้าแทนรายการจริง
- ขอเอกสารนิติกรรมก่อตั้งสิทธิเก็บกินและข้อตกลงที่เกี่ยวข้อง ตรวจระยะเวลา เงื่อนไขพิเศษ และข้อจำกัดการให้บุคคลอื่นใช้สิทธิ
- ตรวจพื้นที่จริงโดยนัดหมายผู้มีสิทธิ ขอให้ผู้ขายชี้แจงว่าใครพักอาศัย ใครประกอบกิจการ ใครเป็นคู่สัญญาเช่า และใครรับเงินจากพื้นที่
- ระบุความต้องการของผู้ซื้อให้เป็นข้อความ เช่น ต้องได้พื้นที่ว่างก่อนเริ่มก่อสร้าง หรือยอมรับภาระเดิมโดยไม่เข้าครอบครองทันที นำข้อมูลนี้ไปกำหนดเงื่อนไขซื้อขาย
- ถ้าต้องปลดภาระก่อนโอน ให้ตรวจว่าผู้ทรงสิทธิยินยอมจริงหรือสิทธิสิ้นสุดแล้วด้วยเหตุใด ประสานสำนักงานที่ดินเรื่องเอกสารและวิธีจดทะเบียนตามกรณี
- ทำตารางวันจดทะเบียน วันจ่ายเงิน และวันส่งมอบพื้นที่ พร้อมผู้รับผิดชอบและผลหากทำไม่ได้ อย่ากำหนดเพียงวันโอนกรรมสิทธิ์แล้วปล่อยเรื่องคนอยู่ในที่ดินไว้ภายหลัง
- ในวันดำเนินการ ตรวจว่ารายการจดทะเบียนและการส่งมอบตรงตามข้อตกลงก่อนจ่ายเงินส่วนที่เกี่ยวข้อง หากทำได้เพียงบางขั้น ให้ตกลงและบันทึกผลให้ชัด ไม่เซ็นว่ารับมอบครบทั้งที่ยังเข้าใช้ไม่ได้
กรรมสิทธิ์กับสิทธิใช้พื้นที่เป็นคนละเรื่อง
มาตรา 1417 ให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินครอบครอง ใช้ และถือเอาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงมีอำนาจจัดการ การเป็นเจ้าของที่ดินจึงอยู่ร่วมกับสิทธิของอีกคนได้ ผู้ซื้อที่รับโอนโดยมีภาระนี้ต้องตรวจขอบเขตสิทธิ ไม่ถือว่าชื่อของตนในโฉนดทำให้ใช้พื้นที่ได้ทุกส่วนตามต้องการ
การก่อตั้งทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยนิติกรรมเกี่ยวข้องกับหลักการทำหนังสือและจดทะเบียนตามมาตรา 1299 การเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธิต้องตรวจมาตรา 1301 ประกอบ คำพูดว่าเจ้าของใหม่ไม่ต้องสนใจชื่อผู้ทรงสิทธิจึงใช้แทนการตรวจทะเบียนไม่ได้
หากผู้ขายรับรองว่าจะส่งมอบที่ดินปลอดภาระ ให้เขียนเงื่อนไขนี้ในสัญญาและกำหนดเอกสารยืนยัน ไม่อาศัยเพียงราคาที่ลดให้เป็นหลักฐานว่าทั้งสองฝ่ายเข้าใจตรงกัน ผู้ซื้อที่ยอมรับภาระควรทราบด้วยว่าสิทธิรับรายได้จากพื้นที่เป็นของใครตามเอกสาร
สิทธิเก็บกินสิ้นสุดเมื่อไร
มาตรา 1418 กำหนดให้ตั้งสิทธิเป็นระยะเวลาหรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิได้ หากไม่กำหนดเวลา ให้สันนิษฐานว่าอยู่ตลอดชีวิต และเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตาย สิทธินั้นย่อมสิ้นไป ผู้ซื้อจึงต้องอ่านข้อความจดทะเบียน ไม่คาดเดาจากอายุหรือสุขภาพของผู้ทรงสิทธิ
ถ้าผู้ทรงสิทธิยังมีชีวิตและตกลงเลิกสิทธิก่อนกำหนด ต้องตรวจเอกสารและการจดทะเบียนระงับสิทธิให้ถูกต้อง ผู้ขายซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่ได้มีอำนาจเซ็นแทนผู้ทรงสิทธิเพียงเพราะเป็นญาติกัน หากมีผู้ทรงสิทธิหลายคนต้องตรวจแต่ละรายและถ้อยคำที่ก่อตั้งสิทธิ
ถ้าสิทธิสิ้นสุดเพราะผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต ให้เตรียมหลักฐานความตายและตรวจการดำเนินการทางทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน อย่าสรุปจากคำบอกว่าบุคคลนั้นเสียชีวิตแล้ว และอย่าใช้การตกลงกับทายาทแทนการตรวจว่าสิทธิใดสิ้นไปหรือยังเหลืออยู่
ผู้ทรงสิทธิให้คนอื่นอยู่หรือเช่า ต้องตรวจเพิ่ม
มาตรา 1422 เปิดให้โอนการใช้สิทธิแก่บุคคลภายนอกได้หากนิติกรรมที่ก่อตั้งสิทธิไม่ได้กำหนดเป็นอย่างอื่น การเห็นคนอื่นอยู่ในพื้นที่จึงไม่พอจะสรุปว่าเป็นผู้บุกรุก ต้องขอดูว่าเข้ามาโดยอาศัยข้อตกลงใดและทำกับใคร
ถ้ามีสัญญาเช่าหรือข้อตกลงอื่นกับบุคคลภายนอก ต้องตรวจผลของสัญญานั้นแยกจากการสิ้นสุดสิทธิเก็บกิน บทความนี้ไม่สรุปว่าผู้เช่าทุกคนต้องออกทันทีเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิตหรือยอมเลิกสิทธิ กำหนดใช้พื้นที่ของผู้ซื้อจึงต้องอาศัยทั้งผลตรวจทะเบียนและเอกสารการครอบครอง
ตัวอย่างสถานการณ์สมมติ: ผู้ขายพร้อมจดทะเบียนขาย ผู้ทรงสิทธิก็พร้อมเลิกสิทธิ แต่ร้านค้าที่ใช้พื้นที่มีสัญญาเช่าและยังไม่ตกลงส่งมอบ ผู้ซื้อที่ต้องเปิดร้านของตนควรแก้เงื่อนไขรับมอบให้ชัดก่อนโอน ไม่ถือว่าการเซ็นของสองคนแรกตอบปัญหาของผู้ครอบครองทุกคนแล้ว
เอกสารที่ควรเตรียม
- ผู้มีสิทธิและคู่สัญญา: เอกสารผู้ขาย ผู้ซื้อ ผู้ทรงสิทธิ หนังสือมอบอำนาจ และหลักฐานอำนาจของผู้แทน เพื่อระบุว่าใครต้องร่วมดำเนินการ
- ทรัพย์สิน: โฉนดทุกหน้า รายการทะเบียน นิติกรรมก่อตั้งสิทธิ แผนที่หรือขอบเขตพื้นที่ และข้อมูลสิ่งปลูกสร้าง เพื่อตรวจว่าสิทธิครอบคลุมอะไร
- เงินและภาระหนี้: ร่างสัญญาจะซื้อจะขาย หลักฐานเงินจองหรือมัดจำ ข้อตกลงค่าใช้จ่ายในการเลิกสิทธิถ้ามี และเอกสารภาระอื่น เช่น จำนอง เพื่อวางเงื่อนไขจ่าย
- การครอบครองและข้อพิพาท: สัญญาเช่า หนังสืออนุญาตใช้พื้นที่ บันทึกส่งมอบ หนังสือคัดค้าน และข้อความรับรองของผู้ขาย เพื่อตรวจวันได้พื้นที่จริง
- เอกสารเจ้ามรดกและทายาท: ใช้เมื่อผู้ทรงสิทธิหรือเจ้าของเสียชีวิต ได้แก่ หลักฐานความตายและเอกสารฐานะผู้ดำเนินการตามกรณี การตายของเจ้าของกับการตายของผู้ทรงสิทธิให้ผลต่างกัน ต้องแยกบุคคลให้ถูก
ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย
เวลาขึ้นกับความครบของเอกสารและความร่วมมือของผู้มีสิทธิ หากต้องตกลงกับผู้ครอบครองหรือมีปัญหาอำนาจลงนาม อาจไม่พร้อมดำเนินการตามวันโอนที่ตั้งไว้ ห้ามนับช่วงรอให้ผู้ทรงสิทธิเสียชีวิตเป็นกำหนดส่งมอบที่รับรองได้
แยกค่าธรรมเนียมและภาษีของรายการจดทะเบียนที่ใช้จริงออกจากเงินที่คู่กรณีตกลงชำระเพื่อเลิกสิทธิ ค่าเอกสารหรือแปลเอกสารเป็นค่าใช้จ่ายบุคคลภายนอก ส่วนค่าทนายขึ้นกับงานตรวจสิทธิ ร่างเงื่อนไขและเจรจา ต้องประเมินจากเอกสาร ไม่กำหนดราคาปลดภาระจากขนาดที่ดินอย่างเดียว
ข้อผิดพลาดที่พบ
- ดูชื่อเจ้าของหน้าโฉนดแต่ไม่อ่านรายการด้านหลังและข้อตกลงประกอบ
- เชื่อว่าผู้ขายเป็นญาติผู้ทรงสิทธิจึงรับปากเลิกสิทธิแทนได้
- จ่ายเงินเต็มจำนวนก่อนตรวจว่าปลดภาระและส่งมอบได้ตามเงื่อนไข
- เหมารวมว่าผู้ทรงสิทธิเสียชีวิตแล้วสัญญาของคนที่ใช้พื้นที่ทุกฉบับสิ้นสุดพร้อมกัน
- เข้าเปลี่ยนกุญแจ รื้อของ หรือห้ามคนเข้าโดยยังไม่ได้ตรวจสิทธิครอบครอง
จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล
ควรให้ทนายตรวจตั้งแต่ก่อนวางเงินเมื่อผู้ทรงสิทธิไม่ร่วมพูดคุย มีหลายคนอ้างสิทธิ มีผู้เช่าที่ผู้ขายไม่ได้เปิดเผย หรือต้องใช้พื้นที่ตามกำหนดธุรกิจที่เลื่อนไม่ได้ ถ้าโอนไปแล้วและเข้าใช้ไม่ได้ ให้รวบรวมข้อความรับรองก่อนซื้อพร้อมสัญญาเพื่อประเมินสิทธิ ไม่แก้ปัญหาด้วยการเข้าครอบครองเอง
ทนายช่วยอะไรได้บ้าง
ทนายตรวจทะเบียนและนิติกรรมก่อตั้งสิทธิ แยกฐานะผู้ครอบครอง ตรวจว่าสัญญาเช่าหรือการใช้สิทธิมีผลอย่างไร ร่างเงื่อนไขก่อนโอนและตารางชำระเงิน ประสานเอกสารจดทะเบียน และร่างข้อตกลงส่งมอบหรือหนังสือเรียกร้องเมื่อผิดเงื่อนไข โดยระบุประเด็นที่ยังยืนยันไม่ได้ในผลตรวจให้ผู้ซื้อตัดสินใจ
ขอบเขตบริการที่เกี่ยวข้อง: บริการตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ เช็กโฉนด ทางเข้า และผังเมือง
คำเชิญให้ติดต่อ
ส่งคำว่า 'ตรวจที่ดินติดสิทธิเก็บกิน' พร้อมจังหวัดที่ตั้งที่ดินและวันที่ต้องการเข้าใช้ ทาง LINE @thaichineselawfirm เพื่อรับรายการเอกสารเบื้องต้น
คำเตือน
เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ
แหล่งกฎหมายที่ใช้จัดทำบทความ
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299, 1301, 1417, 1418 และ 1422 ตรวจข้อความที่เกี่ยวข้องเมื่อ 9 ตุลาคม 2569
คำถามที่พบบ่อย
ซื้อที่ดินติดสิทธิเก็บกินแล้วไล่คนมีสิทธิออกได้ไหม
การได้กรรมสิทธิ์ไม่ได้ลบสิทธิที่จดทะเบียนไว้ ต้องตรวจว่าคนที่อยู่เป็นผู้ทรงสิทธิหรืออาศัยสิทธิจากใคร และสิทธินั้นสิ้นสุดแล้วหรือไม่
เจ้าของที่ดินเสียชีวิต สิทธิเก็บกินของอีกคนสิ้นสุดไหม
อย่าสับสนบุคคล มาตรา 1418 กล่าวถึงความตายของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน การตายของเจ้าของซึ่งเป็นคนละคนไม่ใช่เหตุเดียวกัน
ให้ผู้ขายรับรองว่าปลดสิทธิทีหลังพอไหม
คำรับรองอาจเป็นส่วนหนึ่งของหน้าที่ตามสัญญา แต่ไม่แทนการจดทะเบียนหรือการส่งมอบจริง หากต้องการใช้พื้นที่ทันที ควรตรวจและกำหนดเงื่อนไขก่อนจ่ายเงินตามที่คู่สัญญาตกลง
