ซื้อที่ดินติดจำนอง ต้องทำอย่างไรให้ปลอดภาระ

เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดตล่าสุด กันยายน 2026

ผู้ขายบอกว่าจะนำเงินจากผู้ซื้อไปปิดหนี้ธนาคารในวันโอน แต่โฉนดยังติดจำนองและยอดหนี้อาจเปลี่ยนถึงวันนัด หากผู้ซื้อจ่ายให้ผู้ขายก่อนโดยไม่มีหนังสือยอดไถ่ถอนหรือขั้นตอนชำระตรง ความเสี่ยงไม่ได้จบที่การเลื่อนนัด

ซื้อที่ดินติดจำนองได้ แต่ผู้ซื้อต้องตรวจรายการจดทะเบียน ขอหนังสือยอดชำระจากผู้รับจำนอง และกำหนดให้ไถ่ถอนหรือปลดจำนองก่อนหรือพร้อมกับการจดทะเบียนขาย ห้ามเชื่อเพียงคำรับรองว่าจะนำเงินไปปิดภายหลัง เพราะการเปลี่ยนเจ้าของไม่ทำให้ภาระจำนองหายไปเอง

กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย

• ผู้ซื้อพบรายการจำนองธนาคารหรือบุคคลในสารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนด
• ผู้ขายต้องใช้เงินมัดจำหรือเงินวันโอนไปชำระหนี้ที่มีที่ดินเป็นหลักประกัน
• ผู้ซื้อกู้ธนาคารใหม่และต้องประสานไถ่ถอน จดทะเบียนขาย และจำนองใหม่ในวันเดียวกัน
• ที่ดินมีหลายโฉนด แต่ภาระจำนองครอบคลุมทรัพย์หลายแปลงหรือประกันหนี้มากกว่าหนึ่งบัญชี

ถ้าทรัพย์อยู่ในกระบวนการบังคับคดี ถูกอายัด หรือขายทอดตลาด ขั้นตอนและผู้มีอำนาจออกหนังสือโอนต่างจากการซื้อขายปกติ ต้องตรวจประกาศหรือคำสั่งแยกกัน

สิ่งที่ควรทำตอนนี้

1. ขอตรวจโฉนดฉบับจริงและคัดสารบัญจดทะเบียนล่าสุดที่สำนักงานที่ดินซึ่งที่ดินตั้งอยู่
2. ตรวจชื่อผู้จำนอง ผู้รับจำนอง วงเงินจำนอง ลำดับจำนอง และรายการอายัดหรือภาระอื่นทั้งหมด
3. ขอหนังสือจากผู้รับจำนองระบุยอดชำระเพื่อไถ่ถอน ณ วันนัด วิธีชำระ ผู้รับเช็ค และเอกสารที่ตัวแทนจะนำไปสำนักงานที่ดิน
4. เขียนในสัญญาจะซื้อจะขายว่าเงินส่วนใดจ่ายตรงให้ผู้รับจำนอง เงินส่วนใดจ่ายผู้ขาย และจะคืนมัดจำหรือเลื่อนนัดอย่างไรหากปลดภาระไม่ได้
5. ประสานธนาคารของผู้ขาย ธนาคารผู้ซื้อ และสำนักงานที่ดินเรื่องลำดับการไถ่ถอน ขาย และจำนองใหม่
6. ตรวจสารบัญจดทะเบียนอีกครั้งในวันโอนก่อนปล่อยเงินส่วนสุดท้าย

สัญญาควรผูกมัดจำกับเงื่อนไขปลดภาระตาม แนวทางเขียนสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และต้องตรวจสภาพทางกายภาพ ทางเข้า รวมถึงแนวเขตแยกจากเรื่องจำนองด้วย

วางเงินอย่างไรให้สัมพันธ์กับการปลดจำนอง

ชำระตรงตามยอดไถ่ถอน

ยอดในสัญญาจำนองไม่ใช่ยอดหนี้คงเหลือเสมอ ผู้ซื้อควรยึดหนังสือยอดชำระที่ออกใกล้วันโอนและตรวจชื่อผู้รับเงิน หากมีส่วนต่างหลังปิดหนี้จึงจ่ายให้ผู้ขายตามลำดับที่ระบุในสัญญา

ไถ่ถอนและขายต่อหน้าเจ้าหน้าที่

เอกสารของผู้รับจำนองต้องพร้อมและผู้มีอำนาจต้องมาเองหรือมอบอำนาจถูกต้อง การนัดทุกฝ่ายในวันเดียวกันช่วยลดช่วงเวลาที่ผู้ซื้อจ่ายเงินแล้วแต่ภาระยังไม่ถูกถอนออกจากทะเบียน

กรณียอดหนี้สูงกว่าราคาขาย

ต้องมีหลักฐานว่าผู้ขายหาเงินส่วนขาดหรือผู้รับจำนองยอมรับเงื่อนไขใดก่อนวันโอน ผู้ซื้อไม่ควรรับภาระส่วนขาดโดยปริยาย สัญญาต้องกำหนดผลหากไม่สามารถออกเอกสารปลดจำนองได้

เอกสารที่ควรเตรียม

• ผู้ขายและผู้ซื้อ: บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน เอกสารคู่สมรส หนังสือรับรองบริษัท และมติ ใช้ตรวจอำนาจกับความยินยอม
• ที่ดิน: โฉนดฉบับจริง สารบัญจดทะเบียน แผนที่ และข้อมูลราคาประเมิน ใช้ตรวจทรัพย์ที่จะโอน
• หนี้จำนอง: สัญญากู้ สัญญาจำนอง หนังสือยอดไถ่ถอน และคำสั่งชำระเงิน ใช้กำหนดเงินที่ต้องจ่ายตรง
• ธุรกรรม: สัญญาจะซื้อจะขาย หลักฐานมัดจำ หนังสืออนุมัติสินเชื่อ และร่างเช็ค ใช้ตรวจลำดับวันโอน
• ข้อพิพาท: หนังสืออายัด หมายบังคับคดี หนังสือทวงถาม หรือคำฟ้อง ใช้ตรวจว่าการโอนยังทำได้หรือไม่

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

เวลาขึ้นกับการออกหนังสือยอดไถ่ถอน การเตรียมผู้รับมอบอำนาจ จำนวนโฉนด และการอนุมัติสินเชื่อใหม่ ค่าใช้จ่ายมีค่าคัดเอกสาร ค่าจดทะเบียนไถ่ถอน ค่าธรรมเนียมโอน ภาษี อากร ค่าจำนองใหม่ และค่าทนาย ตัวเลขต้องให้สำนักงานที่ดิน ธนาคาร และผู้เกี่ยวข้องประเมินจากรายการจริง

ข้อผิดพลาดที่พบ

• ดูเพียงสำเนาหน้าโฉนด ไม่ตรวจรายการจดทะเบียนด้านหลัง
• โอนเงินให้ผู้ขายไปปิดหนี้เองโดยไม่มีหนังสือยอดและหลักฐานจากผู้รับจำนอง
• สัญญาไม่กำหนดผลเมื่อยอดหนี้สูงกว่าราคาหรือธนาคารมาไม่ทันนัด
• คิดว่าการจำนองรายการเดียวครอบคลุมเพียงโฉนดเดียว ทั้งที่อาจมีทรัพย์หลายแปลงเป็นประกัน

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

ควรให้ทนายเข้าดูแลเมื่อผู้รับจำนองเป็นบุคคลธรรมดา มีจำนองหลายลำดับ ยอดหนี้สูงกว่าราคา มีอายัดหรือคดี หรือใช้เงินกู้จากธนาคารใหม่ เพราะเอกสารและลำดับชำระผิดจุดอาจทำให้โอนไม่ได้หรือรับที่ดินพร้อมภาระ

ทนายช่วยอะไรได้บ้าง

ทนายตรวจโฉนดและสารบัญจดทะเบียน ร่างเงื่อนไขปลดจำนอง ประสานรายการเอกสารกับธนาคาร ตรวจหนังสือมอบอำนาจ และจัดลำดับจ่ายเงินในวันโอน หากต้องตรวจทางเข้า ผังเมือง และการครอบครองด้วย ดูขอบเขต บริการตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ

คำถามที่พบบ่อย

โอนชื่อผู้ซื้อก่อนแล้วค่อยปลดจำนองได้ไหม

การเปลี่ยนเจ้าของไม่ได้ทำให้จำนองหายไป ผู้ซื้อจึงเสี่ยงรับทรัพย์พร้อมภาระ หากเป้าหมายคือซื้อที่ดินปลอดจำนอง ควรกำหนดให้ไถ่ถอนหรือปลดจำนองก่อนหรือพร้อมกับการขายต่อหน้าเจ้าหน้าที่

วงเงินจำนองหลังโฉนดคือยอดที่ต้องจ่ายหรือไม่

ไม่จำเป็นต้องตรงกับยอดหนี้คงเหลือ ผู้ซื้อต้องขอหนังสือยอดชำระจากผู้รับจำนองสำหรับวันนัดจริง รวมดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง แล้วนำยอดนั้นไปวางแผนการออกเช็คหรือชำระเงิน

แหล่งกฎหมาย

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เรื่องจำนอง ตรวจฉบับปัจจุบันที่ สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
• ตัวอย่างแบบหนังสือมอบอำนาจสำหรับการขายและไถ่ถอนจากจำนอง จาก กรมที่ดิน
• คำแนะนำเรื่องหนังสือมอบอำนาจและการตรวจเจ้าของที่ดิน จาก กรมที่ดิน

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

ดูภาพรวมที่ คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ และ บริการคดีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์