ซื้อที่ดินจากผู้เยาว์ ต้องขออนุญาตศาลไหม

เห็นที่ดินทำเลดี เจ้าของในโฉนดเป็นเด็กอายุ 16 ปี ผู้ปกครองบอกว่าเซ็นสัญญาแทนได้และขอเงินมัดจำวันนี้ ผู้ซื้อควรหยุดก่อน เพราะการขายที่ดินของผู้เยาว์มีเงื่อนไขเรื่องคำอนุญาตศาล แม้บิดามารดาจะยินยอมก็ตาม

คำตอบสั้น: หากผู้เยาว์เป็นเจ้าของที่ดิน ผู้ใช้อำนาจปกครองจะขายหรือก่อข้อผูกพันมุ่งให้ขายที่ดินไม่ได้โดยลำพัง ต้องตรวจคำอนุญาตของศาลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1574 ก่อนวางมัดจำหรือกำหนดวันโอน คำตอบต่างออกไปหากเจ้าของบรรลุนิติภาวะแล้ว หรือผู้เยาว์ถือกรรมสิทธิ์เพียงบางส่วน จึงต้องตรวจชื่อและส่วนในโฉนดจริง

กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย

บทความตรวจความเสี่ยงก่อนซื้อใช้กับที่ดินที่มีชื่อผู้เยาว์เป็นเจ้าของคนเดียวหรือเจ้าของร่วม รวมถึงที่ดินมรดกที่ผู้เยาว์มีส่วนได้เสีย หากมีผู้ปกครองซึ่งศาลตั้งแทนบิดามารดา หรือมีกรณีผู้แทนมีผลประโยชน์ขัดกับเด็ก ต้องตรวจคำสั่งศาลและบทกฎหมายที่เกี่ยวข้องเพิ่ม ไม่ใช้แบบฟอร์มซื้อขายทั่วไปโดยตรง

สิ่งที่ควรทำตอนนี้

• ขอดูโฉนดและตรวจชื่อเจ้าของ ส่วนกรรมสิทธิ์ และภาระที่สำนักงานที่ดินที่แปลงตั้งอยู่ อย่าดูเพียงรูปโฉนดในแชต
• ตรวจสูติบัตรหรือเอกสารระบุตัวผู้เยาว์ เอกสารอำนาจปกครองของผู้แทน และเหตุที่ขาย หากเป็นทรัพย์มรดกให้ตรวจหลักฐานมรดกด้วย
• ขอสำเนาคำสั่งศาลที่อนุญาตให้ขายที่ดินแปลงนั้น ตรวจผู้ยื่นคำร้อง ทรัพย์ที่ระบุ ราคาและเงื่อนไขในคำสั่งว่าตรงกับธุรกรรมที่เสนอหรือไม่
• ให้สำนักงานที่ดินตรวจเอกสารที่จะใช้จดทะเบียนก่อนจ่ายเงินก้อนใหญ่ หากยังไม่มีคำสั่งศาล ให้ทำข้อตกลงที่ทนายตรวจซึ่งกำหนดเงื่อนไขการเกิดผลและการคืนเงินอย่างชัดเจน ไม่ถือว่าใบยินยอมผู้ปกครองแทนคำอนุญาตศาลได้
• วันโอน ตรวจคำสั่งศาลฉบับใช้การได้ ผู้มีอำนาจลงนาม และวิธีชำระราคาตามคำสั่ง ไม่โอนเงินเข้าบัญชีส่วนตัวของผู้แอบอ้างโดยไม่มีหลักฐาน

ถ้าที่ดินเป็นมรดกและมีผู้จัดการมรดกด้วย ให้ดู วิธีตรวจอำนาจผู้จัดการมรดก และกรณีผู้เยาว์รับมรดกโดยตรง ดู การจัดการมรดกของผู้เยาว์

เอกสารที่ควรเตรียม

เจ้าของที่ดิน: สูติบัตรหรือบัตรประจำตัว ใช้ยืนยันอายุ ผู้แทน: ทะเบียนบ้าน เอกสารแสดงอำนาจปกครองหรือคำสั่งศาลตั้งผู้ปกครอง ใช้ยืนยันผู้ดำเนินการ ทรัพย์: โฉนด สารบบที่ดิน และราคาประเมิน ใช้ตรวจแปลงและภาระ คำอนุญาต: คำสั่งศาลและเงื่อนไขแนบท้าย ใช้ตรวจสิทธิขาย ข้อพิพาท: สัญญาร่าง ใบรับมัดจำและข้อความเสนอขาย ใช้ดูว่ามีการผูกพันหรือจ่ายเงินไปแล้วหรือไม่

ระยะเวลา ค่าใช้จ่าย และข้อผิดพลาด

กำหนดเวลาอาจขึ้นกับการยื่นคำร้องและการไต่สวนของศาล รวมถึงการเตรียมเอกสารและการตรวจของสำนักงานที่ดิน หากมีเจ้าของร่วม หรือมีข้อพิพาทเรื่องราคาขาย อาจใช้เวลามากขึ้น ค่าใช้จ่ายมีค่าคัดเอกสาร ค่าใช้จ่ายศาล ค่าจดทะเบียน และค่าทนายเมื่อว่าจ้าง ต้องประเมินจากเอกสารจริง

ข้อผิดพลาดคือเชื่อว่า “พ่อแม่เซ็นแทนก็พอ” จ่ายมัดจำก่อนเห็นคำสั่งศาล หรือใช้คำสั่งศาลที่อนุญาตธุรกรรมคนละแปลงหรือคนละเงื่อนไข ซึ่งเสี่ยงโอนไม่ได้และต้องตามเงินคืน

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

ควรให้ทนายตรวจตั้งแต่ก่อนวางมัดจำ หากศาลยังไม่อนุญาต มีเจ้าของร่วม ผู้แทนเป็นผู้รับเงินเอง หรือผู้ซื้อได้รับคำสั่งศาลหลายฉบับ ทนายช่วยตรวจอำนาจผู้แทน คำสั่งศาล สัญญาจะซื้อจะขายและเงื่อนไขคืนเงิน ติดต่อสำนักงานที่ดิน และประสานการโอนเมื่อเอกสารครบ

คำถามที่พบบ่อย

พ่อแม่เซ็นยินยอมแล้วขายได้เลยไหม

ไม่ได้ใช้ความยินยอมแทนคำอนุญาตศาลสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้เยาว์ตามมาตรา 1574

ผู้เยาว์มีชื่อร่วมเพียงนิดเดียว ต้องขอศาลไหม

ต้องตรวจสิทธิในส่วนของผู้เยาว์และลักษณะการขายทั้งแปลง อย่าสรุปจากขนาดส่วนที่ถือ

ดูวิธีตรวจโฉนดและผู้มีอำนาจขายใน คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ และ บริการตรวจที่ดินก่อนซื้อ

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

📚 แหล่งกฎหมายที่ใช้ตรวจ

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1574 (1) และ (6) จาก เอกสารกฎหมายฉบับเผยแพร่โดยหน่วยงานรัฐ