ซื้อที่ดินจากผู้จัดการมรดก ต้องตรวจอำนาจอะไรบ้าง

เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์

คนขายยื่นสำเนาโฉนดที่ยังเป็นชื่อผู้เสียชีวิตพร้อมคำสั่งศาลแต่งตั้งตนเป็นผู้จัดการมรดก ขอให้ผู้ซื้อวางมัดจำวันนี้ แต่ในเอกสารมีชื่อผู้จัดการมรดกอีกคน และญาติบางคนบอกว่าไม่ยอมขาย

ผู้จัดการมรดกอาจมีอำนาจจัดการและขายทรัพย์มรดกในขอบหน้าที่ แต่คำสั่งแต่งตั้งเพียงหน้าเดียวไม่พอให้ผู้ซื้อสรุปว่าคนที่มาคุยลงนามขายได้ลำพัง ต้องตรวจคำสั่งศาลฉบับครบ พินัยกรรมถ้ามี ผู้จัดการร่วม สถานะทะเบียนที่ดิน และข้อจำกัดหรือข้อพิพาทก่อนจ่ายเงิน

กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย

ใช้กับผู้ซื้อที่ดินซึ่งผู้มีชื่อในโฉนดเสียชีวิตแล้ว และผู้ขายอ้างสิทธิในฐานะผู้จัดการมรดก ไม่ใช่กรณีทายาททุกคนขายที่ดินที่โอนเป็นชื่อแล้ว หรือกรณีซื้อจากบริษัทซึ่งต้องตรวจอำนาจกรรมการต่างหาก หากยังไม่ทราบว่าตั้งผู้จัดการมรดกอย่างไร ดู ขั้นตอนตั้งผู้จัดการมรดก

สิ่งที่ควรทำตอนนี้

1. ขอสำเนาคำสั่งศาลแต่งตั้งผู้จัดการมรดกฉบับครบและเอกสารรับรองสถานะตามที่สำนักงานที่ดินกำหนด ตรวจชื่อเจ้ามรดก ชื่อผู้จัดการ จำนวนผู้จัดการ และข้อจำกัดในคำสั่ง
2. ถามว่ามีพินัยกรรมหรือคำสั่งศาลเปลี่ยน ถอน หรือแต่งตั้งผู้จัดการเพิ่มหรือไม่ ถ้ามีผู้จัดการร่วม ให้ตรวจวิธีลงนามหรือมติที่กฎหมายและคำสั่งกำหนด อย่าคิดว่าคนหนึ่งลงชื่อแทนทุกคนได้เสมอ
3. นำเลขโฉนดไปตรวจสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบ ดูชื่อปัจจุบัน การจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดก ภาระผูกพัน อายัด และรายการโอนล่าสุด
4. ตรวจวัตถุประสงค์การขายว่าจัดการกองมรดกอย่างไร มีทายาทคัดค้านหรือคดีเกี่ยวกับแปลงนี้หรือไม่ การคัดค้านไม่ทำให้การขายเป็นโมฆะอัตโนมัติ แต่เป็นความเสี่ยงที่ผู้ซื้อควรประเมินก่อนวางเงิน
5. หากยังมีขั้นจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดก ให้ใส่เงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายเรื่องเอกสาร วันโอน ผู้ลงนาม และคืนเงินเมื่อโอนไม่ได้โดยเหตุที่ตรวจพบ หลีกเลี่ยงการจ่ายมัดจำก้อนใหญ่ก่อนตรวจครบ

การตรวจโฉนด ทางเข้า และภาระอื่นให้ดู บริการตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ ส่วนผู้ขายที่เป็นบริษัทใช้ วิธีตรวจอำนาจคนเซ็นของบริษัท

เอกสารที่ควรเตรียม

• เจ้ามรดก: มรณบัตรและเอกสารชื่อที่ตรงโฉนด ใช้ยืนยันว่าทรัพย์อยู่ในกองมรดกของใคร
• ผู้จัดการและทายาท: คำสั่งศาลฉบับครบ พินัยกรรมถ้ามี เอกสารผู้จัดการร่วมและข้อมูลข้อคัดค้าน ใช้ตรวจอำนาจและความเสี่ยง
• ทรัพย์สิน: โฉนดและผลตรวจทะเบียนล่าสุด ใช้ตรวจเจ้าของ ภาระผูกพัน และรายการจดทะเบียนผู้จัดการมรดก
• หนี้: ภาระจำนองหรือหนี้กองมรดกที่เกี่ยวกับการขาย ใช้กำหนดวิธีปลดภาระและชำระราคา
• ข้อพิพาท: หนังสือคัดค้าน คดีเกี่ยวกับผู้จัดการหรือที่ดิน และร่างสัญญาจะซื้อจะขาย ใช้ประเมินความเสี่ยงก่อนโอน

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

เรื่องที่มีคำสั่งศาลชัดและลงชื่อผู้จัดการมรดกในทะเบียนแล้วตรวจง่ายกว่าเรื่องที่เอกสารไม่ครบ มีผู้จัดการหลายคน หรือทายาทคัดค้าน ค่าใช้จ่ายในการคัดเอกสาร ตรวจที่ดิน จดทะเบียน และค่าทนายเป็นคนละส่วน บางกรณีมีภาษีและค่าธรรมเนียมโอนที่ต้องคำนวณตามข้อเท็จจริง จึงไม่ควรตั้งตัวเลขก่อนเห็นโฉนดและฐานภาษี

ข้อผิดพลาดที่พบ

ดูเพียงสำเนาคำสั่งศาลหน้าแรก ไม่ตรวจผู้จัดการร่วมและคำสั่งภายหลัง หรือเชื่อว่า “ทายาทเห็นด้วยหมด” โดยไม่มีหลักฐาน อีกอย่างคือเซ็นสัญญาระบุผู้ขายเป็นชื่อผู้ตายแทนผู้มีอำนาจจัดการ และจ่ายมัดจำโดยไม่กำหนดว่าจะทำอย่างไรหากสำนักงานที่ดินไม่รับจดทะเบียน

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

ควรให้ทนายตรวจทันทีเมื่อมีผู้จัดการร่วม พินัยกรรมหลายฉบับ ทายาทคัดค้าน มีการถอนผู้จัดการ หรือทรัพย์ถูกอายัด ความสุจริตของผู้ซื้อและขอบอำนาจผู้จัดการมรดกอาจกลายเป็นประเด็นในคดี จึงไม่ควรตัดสินจากคำพูดนายหน้า

ทนายช่วยอะไรได้บ้าง

ทนายตรวจคำสั่งศาล พินัยกรรม และประวัติทะเบียน ตรวจผู้มีอำนาจลงนาม ร่างเงื่อนไขมัดจำและวันโอน ประสานตรวจเอกสารกับสำนักงานที่ดิน และเจรจาหรือดำเนินคดีหากข้อพิพาททำให้โอนไม่ได้ งานคดีที่ดินดู บริการคดีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

คำถามที่พบบ่อย

ผู้จัดการมรดกขายที่ดินได้โดยไม่ต้องให้ทายาททุกคนมาเซ็นไหม

อาจทำได้ในขอบอำนาจการจัดการมรดก แต่ต้องตรวจคำสั่งศาล พินัยกรรม ผู้จัดการร่วม และข้อเท็จจริงการขาย ไม่ใช่กฎว่าผู้จัดการคนเดียวลงนามได้ทุกกรณี

ชื่อในโฉนดยังเป็นผู้เสียชีวิต ซื้อได้ไหม

ต้องตรวจขั้นจดทะเบียนผู้จัดการมรดกและการขายกับสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบก่อนกำหนดวันโอน อย่าสรุปจากสำเนาโฉนดเก่า

ดูภาพรวมเรื่องที่ดินและทางเลือกตรวจความเสี่ยงใน คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ และแบบสัญญาใน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

แหล่งกฎหมาย

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1719 เรื่องหน้าที่ผู้จัดการมรดก มาตรา 1724 เรื่องผลต่อบุคคลภายนอก และมาตรา 1726 เรื่องผู้จัดการมรดกหลายคน ตรวจตัวบทจาก ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่เทศบาลนครสุราษฎร์ธานีเผยแพร่ และแนวคำพิพากษาฎีกาที่ 222/2541 ซึ่งกรมที่ดินรวบรวมใน คู่มือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมที่ดิน