ซื้อที่ดินจากบริษัท ตรวจอำนาจคนเซ็นอย่างไร
เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์
นายหน้าส่งโฉนดที่มีชื่อบริษัทเป็นเจ้าของ แต่คนเจรจาและรับเงินมัดจำบอกว่าตนเป็น “หุ้นส่วน” ของบริษัท พอขอดูหนังสือรับรองกลับเห็นชื่อกรรมการอีกคน และมีข้อความว่าต้องลงชื่อร่วมกันพร้อมประทับตรา
ก่อนวางเงินให้เทียบชื่อเจ้าของในโฉนดกับหนังสือรับรองบริษัทฉบับปัจจุบัน อ่านเงื่อนไขจำนวนกรรมการที่ต้องลงชื่อและการใช้ตราประทับ แล้วตรวจว่าผู้ลงสัญญาหรือรับมัดจำมีอำนาจจริงหรือได้รับมอบอำนาจถูกต้องหรือไม่ การเป็นผู้ถือหุ้นหรือนายหน้าเพียงอย่างเดียวไม่ใช่หลักฐานว่าขายที่ดินแทนบริษัทได้
กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย
ใช้กับที่ดินซึ่งโฉนดระบุบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนเป็นเจ้าของ ผู้ซื้อกำลังจะลงสัญญา วางมัดจำ หรือไปโอนที่สำนักงานที่ดิน หากโฉนดเป็นชื่อบุคคลธรรมดา แต่มีบริษัทมาเจรจาแทน ต้องตรวจอำนาจตัวแทนของเจ้าของบุคคลนั้นต่างหาก
สิ่งที่ควรทำตอนนี้
- คัดโฉนดและสารบัญจดทะเบียนล่าสุดจากสำนักงานที่ดินท้องที่ ตรวจชื่อเจ้าของและภาระจำนองหรืออายัด
- ขอหนังสือรับรองนิติบุคคลฉบับปัจจุบันจากระบบกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ตรวจชื่อนิติบุคคล เลขทะเบียน สถานะกรรมการ ข้อจำกัดอำนาจ และเงื่อนไขตราประทับ
- เทียบชื่อผู้ลงสัญญา ผู้รับเงิน และผู้ที่จะไปโอนกับอำนาจในหนังสือรับรอง หากเป็นผู้รับมอบอำนาจให้ขอดูต้นฉบับหนังสือมอบอำนาจและเอกสารผู้มอบก่อนจ่ายเงิน
- ถามว่าบริษัทมีข้อบังคับหรือข้อตกลงภายในที่ต้องอนุมัติการขายทรัพย์นี้หรือไม่ หากมีความเสี่ยงเรื่องอำนาจหรือมูลค่าทรัพย์สูง ให้ทนายตรวจเอกสารประชุมที่เกี่ยวข้อง อย่าสรุปว่าทุกบริษัทต้องมีมติผู้ถือหุ้นเหมือนกัน
- ระบุในสัญญาว่าผู้รับมัดจำรับในนามบริษัท ชำระเข้าบัญชีบริษัท และกำหนดเอกสารที่ผู้ขายต้องนำมาในวันโอน
ผู้ขายที่อ้างว่าต้องปลดจำนองก่อนโอน ควรให้ตรวจ ลำดับปลดจำนองและจ่ายเงินในวันโอน แยกจากเรื่องอำนาจกรรมการ
เอกสารที่ควรเตรียม
- บริษัทผู้ขาย: หนังสือรับรองปัจจุบัน ข้อบังคับหรือมติที่เกี่ยวข้องเมื่อมี และบัตรกรรมการผู้ลงชื่อ ใช้ตรวจอำนาจ
- ผู้ซื้อและตัวแทน: บัตรหรือหนังสือรับรองผู้ซื้อ หนังสือมอบอำนาจพร้อมเอกสารผู้มอบและผู้รับมอบเมื่อมี ใช้ตรวจคนลงนามทั้งสองฝ่าย
- ทรัพย์สิน: โฉนด สารบัญจดทะเบียน แผนที่ และข้อมูลสิ่งปลูกสร้าง ใช้ยืนยันทรัพย์ที่จะโอน
- เงินและหนี้: ใบเสร็จมัดจำ บัญชีรับเงิน และหนังสือยอดไถ่ถอนจำนองเมื่อมี ใช้ติดตามเส้นทางเงิน
- ข้อพิพาท: แชตนายหน้า อีเมลเสนอขาย และสัญญาทุกฉบับ ใช้เทียบคำรับรองกับผู้มีอำนาจจริง
ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย
การขอเอกสารทะเบียนบริษัทและตรวจทะเบียนที่ดินทำได้ก่อนนัดโอน แต่เวลารวมจะเพิ่มหากต้องตามลายเซ็นกรรมการหลายคน ขอเอกสารอนุมัติภายใน หรือปลดภาระก่อนโอน ค่าคัดเอกสารและค่าธรรมเนียมตรวจจากหน่วยงานที่ออกเอกสาร ส่วนค่าทนายประเมินจากจำนวนบริษัท แปลงที่ดิน และสัญญา
ข้อผิดพลาดที่พบ
ผู้ซื้อรับเพียงภาพหนังสือรับรองเก่าที่ส่งทางแชต เชื่อว่าผู้ถือหุ้นใหญ่เซ็นแทนบริษัทได้ หรือโอนมัดจำเข้าบัญชีบุคคลโดยใบรับเงินไม่ระบุว่ารับแทนบริษัท หากผู้ลงสัญญาไม่มีอำนาจ การติดตามให้บริษัทปฏิบัติตามสัญญาอาจเกิดข้อโต้แย้ง
จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล
ให้ทนายดูเมื่อผู้เจรจาไม่อยู่ในหนังสือรับรอง กรรมการต้องลงชื่อร่วมแต่ขาดคนหนึ่ง บริษัทอยู่ระหว่างเปลี่ยนกรรมการ หรือมีผู้รับมอบอำนาจหลายทอด หากที่ดินยังไม่ได้แบ่งโฉนด อ่าน การวางมัดจำที่ดินรอแบ่งโฉนด เพิ่มด้วย
ทนายช่วยอะไรได้บ้าง
ทนายตรวจหนังสือรับรองและข้อบังคับ เทียบลายเซ็นและตรา ตรวจหนังสือมอบอำนาจ ร่างเงื่อนไขก่อนจ่ายมัดจำ ประสานรายการเอกสารกับสำนักงานที่ดิน และร่วมตรวจเอกสารวันโอน ขั้นตรวจทรัพย์ทั้งหมดดู บริการตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ
คำถามที่พบบ่อย
กรรมการคนเดียวเซ็นได้เสมอไหม
ไม่ได้ ต้องอ่านข้อความอำนาจกรรมการในหนังสือรับรองของบริษัทนั้น บางแห่งกำหนดหลายคนและตราประทับ
นายหน้ารับมัดจำแทนบริษัทได้ไหม
ต้องตรวจอำนาจและใบรับเงินก่อน อย่าอนุมานจากการเป็นคนพาชมที่ดินว่ารับเงินผูกพันบริษัทได้
ดู คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ และ การร่างสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน
ส่งคำว่า “บริษัทขายที่ดิน” พร้อมจังหวัดและภาพหน้ารายการกรรมการในหนังสือรับรองที่ปิดข้อมูลส่วนบุคคลแล้ว ทาง LINE @thaichineselawfirm เพื่อรับรายการเอกสารก่อนวางมัดจำ
เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ
แหล่งกฎหมายและข้อมูลราชการ
กรมพัฒนาธุรกิจการค้า ระบบขอหนังสือรับรองนิติบุคคล และ ระบบตรวจความถูกต้องเอกสาร; กรมที่ดินเรื่องการมอบอำนาจซื้อขายที่ดิน; ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 จาก หน่วยงานรัฐเผยแพร่ตัวบท
