ซื้อที่ดินจากคนมีคู่สมรส ต้องให้คู่สมรสเซ็นด้วยไหม

เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดตล่าสุด 30 กันยายน 2569

คุณกำลังซื้อที่ดิน โฉนดเป็นชื่อผู้ขายเพียงคนเดียว ผู้ขายบอกว่าคู่สมรสไม่ต้องเกี่ยวและขอให้โอนมัดจำวันนี้ แต่วันที่ซื้อที่ดินเดิมอยู่ระหว่างสมรส กรณีนี้อย่าตัดสินจากชื่อบนโฉนดเพียงอย่างเดียว

ถ้าที่ดินเป็นสินสมรส การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องที่คู่สมรสต้องจัดการร่วมกันหรือได้รับความยินยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1476 แม้โฉนดลงชื่อฝ่ายเดียว แต่ถ้าเป็นสินส่วนตัวของผู้ขาย เช่น ได้มาก่อนสมรสหรือได้มาโดยมรดกตามเงื่อนไขกฎหมาย ผลอาจต่างกัน ผู้ซื้อควรตรวจที่มาของกรรมสิทธิ์และสถานะสมรสก่อนทำสัญญาหรือจ่ายเงิน

กรณีใดต้องระวังเป็นพิเศษ

ใช้กับการซื้อที่ดิน บ้าน หรือห้องชุดจากบุคคลธรรมดาที่มีหรือเคยมีคู่สมรส โดยเฉพาะเมื่อวันได้ทรัพย์อยู่ในช่วงสมรส กรณีจดทะเบียนหย่าแล้วก็ยังต้องดูว่ามีการแบ่งทรัพย์เสร็จหรือไม่ ถ้าผู้ขายเป็นบริษัท ให้ใช้วิธีตรวจอำนาจกรรมการแยกต่างหากตาม การซื้อที่ดินจากบริษัท

สิ่งที่ควรทำตอนนี้

1. ดูโฉนดฉบับจริงและขอคัดสารบัญจดทะเบียน ตรวจวันที่ผู้ขายได้มาและเหตุที่ได้มา เช่น ซื้อ รับให้ หรือมรดก
2. ขอข้อมูลสถานะสมรสในวันที่ได้ที่ดินและวันที่จะขาย พร้อมเอกสารสมรส หย่า หรือมรณบัตรที่เกี่ยวข้อง โดยรับส่งเอกสารผ่านช่องทางส่วนตัว
3. หากเป็นสินสมรส ให้ตรวจหนังสือยินยอมของคู่สมรสและวิธีลงนามที่สำนักงานที่ดินรับดำเนินการ อย่าใช้สำเนาที่ไม่รู้ที่มา
4. ใส่เงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายว่าเอกสารยินยอมและความพร้อมจดทะเบียนเป็นเงื่อนไขก่อนจ่ายราคาเต็ม พร้อมกำหนดผลหากขาดเอกสาร
5. นัดตรวจทะเบียนและเอกสารอีกครั้งใกล้วันโอน เพราะสถานะทรัพย์หรือข้อพิพาทอาจเปลี่ยนได้

การตรวจชื่อ ภาระจำนอง และทะเบียนอื่นดู รายการตรวจโฉนดก่อนซื้อ ส่วนการเขียนเงื่อนไขมัดจำดู สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน

เอกสารที่ควรเตรียม

• โฉนดและสารบัญจดทะเบียน: ตรวจผู้ถือสิทธิ วันที่ได้มา และภาระ
• เอกสารสถานะสมรสและหลักฐานที่มาของทรัพย์: ใช้แยกสินสมรสจากสินส่วนตัว
• หนังสือยินยอมคู่สมรสหรือสัญญาก่อนสมรสถ้ามี: ใช้ตรวจอำนาจจัดการ
• ร่างสัญญาจะซื้อจะขาย หลักฐานมัดจำ และบทสนทนา: ใช้ตรวจเงื่อนไขและคำรับรองของผู้ขาย

ระยะเวลา ค่าใช้จ่าย และข้อผิดพลาด

หากเอกสารสมรสและที่มาทรัพย์ครบ การตรวจอาจทำได้ก่อนวันโอน แต่กรณีหย่า แบ่งทรัพย์ หรือคู่สมรสอยู่ต่างประเทศต้องใช้เวลาเพิ่ม ค่าใช้จ่ายอาจมีค่าคัดเอกสาร ค่ารับรองหรือแปลเอกสาร และค่าทนาย ตรวจยอดจากเอกสารจริงก่อนตกลง ไม่มีอัตราเดียว

ข้อพลาดที่เสี่ยงคือเชื่อว่าโฉนดชื่อเดียวเท่ากับสินส่วนตัวทุกกรณี รับเพียงคำพูดว่าคู่สมรสยินยอม หรือจ่ายเต็มก่อนตรวจเอกสาร มาตรา 1480 ระบุช่องทางที่คู่สมรสอีกฝ่ายอาจฟ้องเพิกถอนนิติกรรมที่ทำโดยขาดความยินยอม พร้อมข้อยกเว้นเรื่องการให้สัตยาบันและบุคคลภายนอกสุจริตเสียค่าตอบแทน จึงไม่ควรบอกว่านิติกรรมเป็นโมฆะทันทีทุกกรณี

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

หากผู้ขายไม่ให้เอกสารสถานะสมรส คู่สมรสคัดค้าน มีสัญญาก่อนสมรส หรือมีการหย่าระหว่างถือครอง ให้ทนายตรวจที่มาทรัพย์และอำนาจขาย ทนายช่วยวิเคราะห์เอกสารทะเบียน ร่างเงื่อนไขก่อนโอน ตรวจหนังสือยินยอม ติดต่อสำนักงานที่ดินเพื่อยืนยันขั้นตอน และวางแนวทางหากต้องเลื่อนโอนหรือขอคืนมัดจำ

คำถามที่พบบ่อย

โฉนดชื่อสามีคนเดียว ภรรยามีสิทธิไหม

อาจมี หากที่ดินเป็นสินสมรส ต้องตรวจวิธีได้มาและข้อตกลงก่อนสมรส ชื่อบนโฉนดอย่างเดียวไม่ชี้ขาด

ผู้ซื้อสุจริตได้รับความคุ้มครองไหม

มาตรา 1480 มีข้อยกเว้นสำหรับบุคคลภายนอกที่สุจริตและเสียค่าตอบแทน แต่ต้องพิสูจน์ข้อเท็จจริง จึงควรตรวจเอกสารก่อนซื้อ ไม่รอไปต่อสู้ภายหลัง

คู่มือและบริการที่เกี่ยวข้อง

ดู คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ และ บริการตรวจที่ดินก่อนซื้อ

📚 แหล่งกฎหมาย

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1471, 1474, 1476, 1479 และ 1480 ตัวบทที่หน่วยงานรัฐเผยแพร่
• กรมที่ดิน เรื่องการจดทะเบียนสินสมรสโดยไม่ได้รับความยินยอม

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ