ซื้อคอนโดมือสอง ต้องขอหนังสือปลอดหนี้เมื่อไร

เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · เผยแพร่ 25 กันยายน 2569

ผู้ซื้อคอนโดมือสองตกลงราคาและวางมัดจำแล้ว ผู้ขายบอกว่า “ค่าส่วนกลางไม่มีปัญหา” แต่ยังไม่ได้ขอหนังสือจากนิติบุคคลอาคารชุด วันโอนใกล้เข้ามาและธนาคารนัดปล่อยกู้ ถ้าเอกสารปลอดหนี้ไม่ออก ใครต้องเลื่อนนัดและใครจ่ายค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น

การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าใช้จ่ายตามกฎหมายอาคารชุดที่เกี่ยวข้อง อย่ารอขอในเช้าวันโอน ผู้ซื้อควรให้ผู้ขายติดต่อผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ตรวจยอดค้างและกำหนดวันออกหนังสือก่อนนัดสำนักงานที่ดิน พร้อมแยกหนี้ชนิดอื่น เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟหรือเงินประกันตามสัญญาเช่า ไม่ให้คำว่า “ปลอดหนี้” ถูกเข้าใจเกินขอบเขต

กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย

• ผู้ซื้อห้องชุดจากเจ้าของเดิม ไม่ใช่ซื้อห้องใหม่จากโครงการ
• ผู้ขายมีหนี้ค่าส่วนกลาง ค่าปรับ หรือยังไม่เคลียร์ยอดกับนิติบุคคลอาคารชุด
• ห้องชุดติดจำนองหรือมีผู้เช่าอยู่ จึงต้องประสานหลายฝ่ายในวันโอน

ถ้าซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาด ให้ดูประกาศและเงื่อนไขของเจ้าพนักงานบังคับคดีประกอบ บทความนี้เน้นซื้อขายกันเอง

สิ่งที่ควรทำตอนนี้

1. ขอหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดทุกหน้าและตรวจรายการจำนองหรืออายัดที่สำนักงานที่ดินก่อนจ่ายเงินก้อนหลัก
2. ให้ผู้ขายขอใบแจ้งยอดค่าส่วนกลางและหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด พร้อมถามเอกสารและระยะดำเนินการ
3. เทียบยอดหนี้กับเงื่อนไขในสัญญา ระบุว่าใครจ่ายหนี้ที่เกิดถึงวันโอน และจะชำระตรงนิติบุคคลจากเงินซื้อขายหรือให้ผู้ขายชำระล่วงหน้า
4. ตรวจเงินประกันผู้เช่า ค่าเช่าล่วงหน้า ค่าน้ำไฟ และค่าส่วนกลางงวดที่ยังไม่เรียกเก็บแยกจากหนังสือปลอดหนี้
5. ก่อนโอน ตรวจว่าหนังสือออกโดยผู้มีอำนาจ ข้อมูลห้องตรง และสำนักงานที่ดินรับเอกสารชุดนั้นได้ จึงค่อยจ่ายยอดคงเหลือตามขั้นตอนที่ตกลง

ผู้ซื้อบ้านหรือคอนโดจากโครงการมีประเด็นสัญญาคนละชุดกับคอนโดมือสอง อ่าน สิ่งที่ต้องตรวจเมื่อซื้อจากโครงการ หากเป็นห้องจากการประมูลให้ดู เช็กลิสต์ซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด

เอกสารที่ควรเตรียม

• เจ้าของและผู้ซื้อ: บัตรประชาชนหรือหนังสือรับรองบริษัท หนังสือมอบอำนาจเมื่อใช้ผู้แทน ใช้ตรวจผู้ลงนาม
• ห้องชุด: หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด แผนผังและรายการจดทะเบียน ใช้ยืนยันทรัพย์และภาระ
• หนี้: ใบแจ้งยอด ใบเสร็จ หนังสือรับรองการปลอดหนี้ และยอดไถ่ถอนจำนองถ้ามี ใช้วางลำดับชำระ
• ข้อพิพาท: สัญญาซื้อขาย ข้อความตกลงเรื่องหนี้ สัญญาเช่าและหลักฐานจ่ายมัดจำ ใช้ตรวจว่าใครรับผิดเมื่อโอนไม่ได้

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

เวลาขอหนังสือขึ้นกับยอดที่ต้องตรวจและการทำงานของนิติบุคคลอาคารชุด ต้องเผื่อก่อนวันโอน ค่าใช้จ่ายแยกเป็นหนี้ค่าส่วนกลางเดิม ค่าเอกสารหรือค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวกับการโอน ค่าไถ่ถอนจำนองถ้ามี และค่าทนายหากให้ตรวจดีล จำนวนจริงต้องดูใบแจ้งยอดและเอกสารของห้องนั้น

ข้อผิดพลาดที่พบ

• เชื่อคำยืนยันทางแชตว่า “ไม่มีหนี้” โดยไม่ขอหนังสือจากนิติบุคคลอาคารชุด
• นัดธนาคารและสำนักงานที่ดินก่อนรู้ว่านิติบุคคลจะออกหนังสือได้เมื่อใด
• ถือว่าหนังสือปลอดหนี้ครอบคลุมหนี้ทุกชนิด ทั้งที่ต้องตรวจค่าใช้จ่ายอื่นแยก

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล

ให้ทนายเข้าดูเมื่อผู้ขายไม่ยอมเปิดยอดหนี้ ห้องติดจำนองและหนี้ส่วนกลางพร้อมกัน นิติบุคคลไม่ออกหนังสือ หรือใกล้วันครบกำหนดโอน เพราะต้องจัดลำดับเงินและรักษาสิทธิเรื่องมัดจำ

ทนายช่วยอะไรได้บ้าง

ทนายตรวจหนังสือกรรมสิทธิ์และสัญญา ประสานขอรายการหนี้ ร่างเงื่อนไขหักชำระตรงนิติบุคคลหรือเลื่อนวันโอน ตรวจเอกสารวันโอน และทำหนังสือเรียกร้องเมื่ออีกฝ่ายไม่ปฏิบัติตาม สำหรับต้นทุนวันโอน ดู รายการค่าโอนและภาษีที่ต้องแยกจากราคาซื้อ โดยตรวจอัตราปัจจุบันกับสำนักงานที่ดินอีกครั้ง

คำถามที่พบบ่อย

หนังสือปลอดหนี้ใครเป็นผู้ออก

นิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ออกผ่านผู้มีอำนาจตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคล ผู้ซื้อควรตรวจชื่อห้องและผู้ลงนามในหนังสือก่อนวันโอน

ผู้ซื้อจ่ายค่าส่วนกลางค้างแทนผู้ขายได้ไหม

คู่สัญญาอาจตกลงวิธีชำระจากราคาซื้อขายได้ แต่ควรทำเป็นหนังสือ ระบุยอด ผู้รับเงิน หลักฐานใบเสร็จ และยอดสุทธิที่จะจ่ายผู้ขาย อย่าโอนเงินเพิ่มโดยไม่มีวิธีหักคืน

ดู คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ เพื่อแยกเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ ภาระจำนอง และหนี้ของห้องชุด

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

แหล่งกฎหมายและข้อมูลราชการ

• พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 และมาตรา 29 เรื่องค่าใช้จ่ายและหนังสือรับรองการปลอดหนี้: คำอธิบายกรมที่ดินเรื่องหนังสือรับรองการปลอดหนี้
• กรมที่ดิน: คำตอบเรื่องผู้มีอำนาจลงนามหนังสือปลอดหนี้