เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดตล่าสุด มิถุนายน 2026

ตอบสั้น ๆ: ชาวต่างชาติ ซื้อคอนโด (ห้องชุด) ในไทยได้ โดยรวมแล้วต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคาร แต่ โดยหลักถือครอง "ที่ดิน" ไม่ได้ เว้นแต่เข้าข้อยกเว้นเฉพาะตามกฎหมาย ทางเลือกที่นิยมคือซื้อคอนโดในโควตาต่างชาติ หรือ เช่าระยะยาว และสิ่งที่ต้องเลี่ยงเด็ดขาดคือการใช้ "นอมินี" ถือที่ดินแทน ซึ่งผิดกฎหมาย บทความนี้อยู่ในชุด คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

คอนโด: ทางที่ตรงไปตรงมาที่สุด

ห้องชุด (คอนโดมิเนียม) เป็นอสังหาฯ ประเภทเดียวที่ชาวต่างชาติถือ "กรรมสิทธิ์" ในชื่อตัวเองได้ตรงไปตรงมา ภายใต้กติกาสำคัญคือ ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้รวมกันไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งอาคาร (อีก 51% สงวนให้สัดส่วนของคนไทย) ก่อนซื้อจึงควรตรวจว่าโครงการยังมี "โควตาต่างชาติ" เหลือหรือไม่ และตรวจเอกสารห้องชุดให้ครบ การนำเงินเข้ามาซื้อจากต่างประเทศก็มีเอกสารที่ต้องเตรียมเพื่อใช้ในการโอน

ที่ดิน: โดยหลักถือไม่ได้ มีข้อยกเว้นจำกัด

โดยหลักชาวต่างชาติถือครองที่ดินในไทยไม่ได้ ข้อยกเว้นมีอยู่อย่างจำกัดและเงื่อนไขเข้มงวด เช่น การได้มาโดยได้รับการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ในบางกรณี หรือการนำเงินลงทุนจำนวนมากเข้ามาตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด ซึ่งเปิดให้ถือที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยได้ในขอบเขตเล็กน้อยและภายใต้การอนุญาต รวมถึงการรับมรดกที่ดินในฐานะทายาทโดยธรรมที่ก็ยังต้องขออนุญาตและอยู่ในเพดานที่กฎหมายกำหนด (ดูเรื่องมรดกได้ที่เสาหลัก คู่มือจัดการมรดกและทำพินัยกรรม)

เตือนเรื่องนอมินี: การให้คนไทยถือที่ดินแทนชาวต่างชาติ (นอมินี) เพื่อเลี่ยงกฎหมายเป็นความผิดที่มีโทษหนักทั้งผู้ถือแทนและผู้ต่างชาติ และอาจถูกบังคับให้จำหน่ายที่ดิน อย่าใช้ทางลัดนี้เด็ดขาด ควรเลือกโครงสร้างที่ถูกกฎหมายตั้งแต่ต้น

เช่าระยะยาว: ทางเลือกสำหรับบ้าน/ที่ดิน

เมื่อถือที่ดินไม่ได้ ทางเลือกยอดนิยมคือการเช่าระยะยาว การเช่าอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนได้สูงสุดคราวละ 30 ปี และอาจตกลงต่ออายุได้ตามกฎหมาย ข้อควรระวังคือสัญญาเช่าต้องเขียนให้รัดกุมเรื่องการต่ออายุ การโอนสิทธิ และสิ่งปลูกสร้าง เพราะ "คำมั่นจะต่อสัญญา" มีรายละเอียดที่ต้องทำให้ผูกพันได้จริง การเขียนเงื่อนไขในสัญญาให้รัดกุมเป็นเรื่องเดียวกับหลักใน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน

ตรวจสอบก่อนซื้อเสมอ

ไม่ว่าจะซื้อคอนโดหรือเช่าระยะยาว การตรวจสอบเอกสารสิทธิ ภาระผูกพัน และสถานะโครงการก่อนวางเงินเป็นเรื่องจำเป็น โดยเฉพาะผู้ซื้อต่างชาติที่อาจไม่คุ้นระบบเอกสารไทย ขั้นตอนการตรวจสอบ (Due Diligence) อธิบายไว้ที่ ตรวจสอบโฉนดก่อนซื้อที่ดิน เช็ก 7 จุด และหากภายหลังมีปัญหาผู้อยู่อาศัยไม่ยอมออก ก็ต้องใช้กระบวนการ ฟ้องขับไล่ อย่างถูกขั้นตอน

คำถามที่พบบ่อย

ต่างชาติซื้อคอนโดได้กี่ห้อง

ไม่ได้จำกัดที่ "จำนวนห้อง" โดยตรง แต่จำกัดที่สัดส่วนกรรมสิทธิ์ของต่างชาติรวมกันไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งอาคาร ตราบที่โครงการยังมีโควตาต่างชาติเหลือและคุณเตรียมเอกสารการนำเงินเข้าครบ ก็ซื้อได้ตามกติกา

แต่งงานกับคนไทย ซื้อที่ดินใส่ชื่อคู่สมรสไทยได้ไหม

คู่สมรสไทยอาจถือที่ดินได้ แต่มีแนวปฏิบัติเรื่องการแสดงว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย ไม่ใช่การถือแทนต่างชาติ เรื่องนี้ละเอียดอ่อนและเสี่ยงเข้าข่ายนอมินีหากทำไม่ถูก ควรปรึกษาทนายเพื่อวางโครงสร้างให้ถูกกฎหมาย

เช่า 30 ปี ต่อได้อีกไหม

การเช่าอสังหาฯ จดทะเบียนได้คราวละไม่เกิน 30 ปี การต่ออายุทำได้แต่ต้องดำเนินการตามกฎหมายเมื่อถึงกำหนด และ "คำมั่นจะให้เช่าต่อ" ต้องเขียนให้ผูกพันได้จริง ควรให้ทนายร่างสัญญาเช่าระยะยาวให้รัดกุมตั้งแต่ต้น

ใช้บริษัทไทยถือที่ดินแทนได้ไหม

การตั้งบริษัทโดยมีคนไทยถือหุ้นแทนเพื่อเลี่ยงข้อห้ามถือที่ดินของต่างชาติ เข้าข่ายนอมินีและผิดกฎหมาย มีโทษและความเสี่ยงสูง ควรปรึกษาทนายเพื่อหาทางเลือกที่ถูกต้อง เช่น โครงสร้างการลงทุนที่ชอบด้วยกฎหมายหรือการเช่าระยะยาว

📚 แหล่งอ้างอิงที่น่าเชื่อถือ (อ่านเพิ่มเติม)

• การถือครองห้องชุดและที่ดินของคนต่างด้าว (พระราชบัญญัติอาคารชุด · ประมวลกฎหมายที่ดิน) — กรมที่ดิน
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ลักษณะเช่าทรัพย์ · กำหนดเวลาเช่าอสังหาฯ) — สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
• การส่งเสริมการลงทุนและสิทธิถือครองที่ดินของผู้ได้รับการส่งเสริม — สำนักงาน BOI
• อ่านเพิ่มเติมจากไทย จีน ลอว์ เฟิร์ม: คู่มือกฎหมายที่ดิน (เสาหลัก) · ตรวจสอบโฉนดก่อนซื้อ · สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน

ปรึกษาทนายความไทย-จีน ลอว์ เฟิร์ม