กู้ซื้อที่ดินไม่ผ่าน ขอคืนมัดจำได้ไหม
เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์
ผู้ซื้อวางมัดจำที่ดินไว้แล้วและยื่นกู้กับธนาคารตามที่คุยกับผู้ขาย แต่ธนาคารแจ้งว่าไม่อนุมัติ ใกล้ถึงวันโอน ผู้ขายยืนยันว่าจะริบเงินทั้งหมด ทั้งที่ยังไม่ได้ตรวจว่าสัญญาเขียนเรื่องสินเชื่อไว้อย่างไร
กู้ไม่ผ่านไม่ได้ทำให้ผู้ซื้อได้มัดจำคืนโดยอัตโนมัติ ต้องอ่านสัญญาว่าการอนุมัติสินเชื่อเป็นเงื่อนไขของการซื้อหรือไม่ ใครต้องยื่นกู้ภายในเมื่อใด และต้องแจ้งผลอย่างไร หากไม่มีข้อตกลงเรื่องนี้ ต้องตรวจเหตุที่กู้ไม่ผ่านและการปฏิบัติของทั้งสองฝ่ายก่อนสรุปสิทธิริบหรือคืนเงิน
กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย
บทความนี้ใช้กับผู้ซื้อที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินหรือบ้านพร้อมที่ดิน วางเงินให้ผู้ขายแล้ว และตั้งใจใช้สินเชื่อชำระราคาส่วนที่เหลือ หากเงินที่จ่ายเป็นเพียงค่าจองผ่านนายหน้า หรือยังไม่มีสัญญากับเจ้าของทรัพย์ ต้องตรวจฐานะของเงินและผู้รับเงินก่อน เพราะอาจใช้เงื่อนไขคนละชุด
สิ่งที่ควรทำตอนนี้
- หยิบสัญญาทุกฉบับมาอ่านข้อสินเชื่อ วันโอน ข้อริบเงิน และวิธีบอกกล่าว อย่าอาศัยเพียงข้อความโฆษณาว่า “กู้ไม่ผ่านคืนเงิน”
- ขอหลักฐานผลพิจารณาสินเชื่อจากธนาคาร เก็บวันยื่นกู้ เอกสารที่ส่ง และเหตุที่ธนาคารแจ้ง หากธนาคารยังไม่ตัดสิน ให้แยกจากกรณีถูกปฏิเสธจริง
- แจ้งผลแก่ผู้ขายตามช่องทางและเวลาที่สัญญากำหนด พร้อมเสนอเลื่อนวันโอนหรือทางออกเรื่องเงินเป็นลายลักษณ์อักษร หากสัญญาไม่กำหนด ให้แจ้งโดยเร็วและเก็บหลักฐานการรับข้อความ
- อย่าลงชื่อยอมให้ริบมัดจำหรือรับเงินคืนบางส่วนโดยเขียนว่าสละสิทธิทั้งหมด ก่อนตรวจยอดและข้อเท็จจริง
- หากตกลงไม่ได้ ให้ทนายตรวจสัญญาและหลักฐานก่อนส่งหนังสือเรียกร้องหรือดำเนินคดี
หากยังอยู่ช่วงร่างสัญญา อ่าน ข้อที่ควรเขียนในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน โดยเฉพาะเงื่อนไขสินเชื่อและคืนเงิน
เอกสารที่ควรเตรียม
- คู่สัญญา: บัตรประจำตัวหรือหนังสือรับรองบริษัท ใช้ตรวจว่าใครรับเงินและใครผูกพันตามสัญญา
- ทรัพย์สิน: โฉนดและสารบัญจดทะเบียน ใช้ตรวจภาระที่อาจกระทบสินเชื่อ เช่น จำนองหรือข้อจำกัดการโอน
- เงินและหนี้: สัญญา ใบรับมัดจำ หลักฐานโอนเงิน เอกสารยื่นกู้และผลธนาคาร ใช้แยกเหตุไม่อนุมัติกับจำนวนเงินที่เรียกคืน
- ข้อพิพาท: แชต อีเมล โฆษณา หนังสือแจ้งผลและคำตอบของผู้ขาย ใช้พิสูจน์เงื่อนไขที่คุยกันและเวลาบอกกล่าว
ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย
ระยะเวลาเจรจาขึ้นกับวันโอนที่ตกลงไว้ ความชัดของข้อสินเชื่อ และเวลาที่ธนาคารออกหลักฐาน หากต้องฟ้องคดีจะมีค่าธรรมเนียมศาลและค่าทนายซึ่งประเมินจากยอดเงินและเอกสารจริง ไม่ควรอ้างระยะเวลาหรือค่าใช้จ่ายตายตัวก่อนตรวจสัญญา
ข้อผิดพลาดที่พบ
ผู้ซื้อมักคิดว่าคำว่า “รอผลกู้” ในแชตเท่ากับข้อคืนมัดจำในสัญญา หรือรอจนเลยวันโอนโดยไม่แจ้งผู้ขาย อีกปัญหาคือส่งเพียงภาพหน้าจอแอปธนาคารที่ไม่แสดงผลพิจารณาอย่างชัดเจน สิ่งเหล่านี้ทำให้พิสูจน์เหตุที่ไม่ได้โอนและสิทธิในเงินยากขึ้น
จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล
ให้ทนายดูเมื่อเงินมัดจำสูง สัญญากับแชตขัดกัน ผู้ขายกล่าวหาว่าผู้ซื้อไม่ยื่นกู้จริง หรือธนาคารปฏิเสธเพราะปัญหาเอกสารที่ดินของผู้ขาย หากที่ดินยังไม่แบ่งโฉนด ให้ตรวจ เงื่อนไขซื้อที่ดินที่ยังไม่แบ่งโฉนด ด้วย
ทนายช่วยอะไรได้บ้าง
ทนายแยกเงินมัดจำจากเงินชำระราคา ตรวจข้อสินเชื่อและวันโอน เรียบเรียงหลักฐานการยื่นกู้ ร่างข้อเสนอเลื่อนโอนหรือหนังสือเรียกคืนเงิน และดำเนินคดีเมื่อการเจรจาไม่สำเร็จ ถ้าธนาคารกังวลเรื่องจำนอง ดู วิธีซื้อที่ดินติดจำนองให้ปลอดภาระ
คำถามที่พบบ่อย
สัญญาไม่เขียนเรื่องกู้ไม่ผ่าน ขอเงินคืนได้แน่ไหม
ตอบไม่ได้จากผลธนาคารอย่างเดียว ต้องดูข้อตกลงเรื่องการชำระราคา เหตุที่ไม่อนุมัติ และฝ่ายใดไม่ทำตามหน้าที่ก่อน
ธนาคารยังไม่แจ้งผล แต่ถึงวันโอนแล้วทำอย่างไร
แจ้งผู้ขายทันทีพร้อมหลักฐานสถานะคำขอ และขอข้อตกลงเลื่อนวันโอนเป็นลายลักษณ์อักษร อย่าถือว่าการเลื่อนเกิดขึ้นเอง
ดูภาพรวมการตรวจทรัพย์ก่อนจ่ายเงินที่ คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ และ บริการตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ
ส่งคำว่า “กู้ไม่ผ่าน” พร้อมจังหวัด วันนัดโอน และหน้าข้อสินเชื่อในสัญญาที่ปิดข้อมูลส่วนบุคคลแล้ว ทาง LINE @thaichineselawfirm เพื่อรับรายการเอกสารที่ต้องตรวจ
เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ
แหล่งกฎหมาย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377 และ 378 เรื่องมัดจำ และมาตรา 456 เรื่องสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ ตรวจบทกฎหมายจาก ฉบับเผยแพร่โดยกรมทรัพยากรน้ำบาดาล; กรมที่ดินเผยแพร่ คู่มือการจดทะเบียนขายและแนวคำพิพากษาที่เกี่ยวข้อง
