เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดตล่าสุด มิถุนายน 2026

ตอบสั้น ๆ: ความต่างหลักอยู่ที่ "กรรมสิทธิ์" — จำนอง ผู้จำนองยังเป็นเจ้าของที่ดิน เพียงเอาที่ดินเป็นประกันหนี้ เจ้าหนี้ต้องฟ้องบังคับจำนองและขายทอดตลาดจึงเอาทรัพย์ได้ ส่วน ขายฝาก กรรมสิทธิ์ในที่ดิน โอนไปยังผู้ซื้อฝากทันที ที่ทำสัญญา ผู้ขายฝากเพียงมีสิทธิ "ไถ่คืน" ภายในกำหนด ถ้าไม่ไถ่ทันที่ดินตกเป็นของผู้ซื้อฝากเด็ดขาด — ขายฝากจึงเสี่ยงเสียที่ดินง่ายกว่าจำนองมาก ปัจจุบันมีพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 มาช่วยคุ้มครองผู้ขายฝาก บทความนี้อยู่ในชุด คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

เปรียบเทียบจำนอง vs ขายฝาก

พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 คุ้มครองผู้ขายฝากอย่างไร

เนื่องจากขายฝากที่ดินทำให้ประชาชนเสียที่ดินกันมาก จึงมีพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 มาเพิ่มการคุ้มครอง โดยใช้กับการขายฝาก "ที่ดินเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย" ที่ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา สาระสำคัญ เช่น ผู้ขายฝากยัง มีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินได้จนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน มีการกำหนดกรอบเวลาการไถ่ การควบคุมสินไถ่และผลประโยชน์ตอบแทนไม่ให้สูงเกินอัตราที่กฎหมายกำหนด และกำหนดให้ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเตือนก่อนครบกำหนดไถ่ เพื่อให้ผู้ขายฝากมีโอกาสไถ่คืน

ระวังขายฝากแฝงดอกเบี้ยสูง: ขายฝากบางครั้งถูกใช้แทนการกู้เงินดอกเบี้ยสูง ทำให้ผู้ที่เดือดร้อนเงินเสียที่ดินทั้งแปลงเพราะไถ่ไม่ทัน ก่อนตัดสินใจขายฝากควรเปรียบเทียบกับการกู้แบบจำนอง และอ่านสัญญาให้ละเอียด รายละเอียดอัตราสินไถ่และกรอบเวลาควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดิน/ทนายตามกฎหมายปัจจุบัน

ควรเลือกแบบไหน

ถ้าต้องการใช้ที่ดินเป็นหลักประกันเงินกู้โดยยังเป็นเจ้าของอยู่และเสี่ยงน้อยกว่า "จำนอง" มักเหมาะกว่า เพราะเจ้าหนี้ต้องผ่านกระบวนการศาลกว่าจะเอาที่ดินไปได้ ส่วน "ขายฝาก" ให้เงินไวแต่เสี่ยงสูงเพราะกรรมสิทธิ์โอนทันทีและหลุดง่ายเมื่อไถ่ไม่ทัน การทำสัญญาเหล่านี้ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน และควรตรวจสอบเอกสารสิทธิให้ชัดก่อน ดูแนวทางตรวจสอบที่ ตรวจสอบโฉนดก่อนซื้อที่ดิน และเรื่องเงื่อนไขสัญญา-การวางเงินที่เกี่ยวข้อง เทียบกับ มัดจำ vs เบี้ยปรับ

คำถามที่พบบ่อย

ขายฝากแล้วยังอยู่ในบ้าน/ทำกินในที่ดินได้ไหม

กรณีขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยตาม พ.ร.บ. 2562 ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินได้จนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทนให้ผู้ซื้อฝาก ซึ่งเป็นการคุ้มครองที่ต่างจากขายฝากทั่วไปในอดีต

ไถ่ไม่ทันกำหนด ที่ดินหลุดเลยไหม

โดยหลักถ้าพ้นกำหนดไถ่และไม่ได้ใช้สิทธิไถ่ กรรมสิทธิ์ที่ดินตกเป็นของผู้ซื้อฝากเด็ดขาด แต่ พ.ร.บ. 2562 กำหนดให้ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเตือนก่อนครบกำหนด และมีกลไกช่วยให้ผู้ขายฝากมีโอกาสไถ่ ควรรีบดำเนินการก่อนครบกำหนดและปรึกษาทนายหากมีปัญหา

จำนองแล้วเจ้าหนี้ยึดบ้านได้เลยไหม

ไม่ได้ทันที เจ้าหนี้จำนองต้องฟ้องบังคับจำนองและให้ศาลสั่งขายทอดตลาดก่อน จึงนำเงินมาชำระหนี้ ผู้จำนองยังเป็นเจ้าของจนกว่าจะถึงขั้นขายทอดตลาด การจำนองจึงเสี่ยงเสียบ้านน้อยกว่าขายฝาก

ขายฝากกับเอกชนปลอดภัยไหม

ต้องระวังเป็นพิเศษ ควรทำสัญญาให้อยู่ในกรอบ พ.ร.บ. 2562 (กรณีที่ดินเกษตร/ที่อยู่อาศัย) ตรวจสอบสินไถ่และกำหนดเวลาให้เป็นธรรม และจดทะเบียนให้ถูกต้อง การปรึกษาทนายก่อนเซ็นช่วยป้องกันการเสียที่ดินจากเงื่อนไขที่เอาเปรียบ

📚 แหล่งอ้างอิงที่น่าเชื่อถือ (อ่านเพิ่มเติม)

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (จำนอง · ขายฝาก) และพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 — สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
• การจดทะเบียนจำนอง/ขายฝากและไถ่ถอน — กรมที่ดิน
• แนวคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องขายฝากและการไถ่ — ระบบสืบค้นคำพิพากษาศาลฎีกา
• อ่านเพิ่มเติมจากไทย จีน ลอว์ เฟิร์ม: คู่มือกฎหมายที่ดิน (เสาหลัก) · ตรวจสอบโฉนดก่อนซื้อ · สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน
• สำหรับบริการทางที่ดินเพิ่มจากพาร์ทเนอร์ ทนายความคดีที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์

ปรึกษาทนายความไทย-จีน ลอว์ เฟิร์ม