คดีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

มีคนบุกรุก ผู้เช่าไม่ยอมออก แนวเขตไม่ตรง พี่น้องตกลงแบ่งที่ดินไม่ได้ หรือคู่สัญญาอสังหาริมทรัพย์เริ่มผิดนัด เรื่องเหล่านี้ต้องรีบแยกสิทธิ หลักฐาน และกำหนดเวลา ก่อนการแก้ปัญหาเฉพาะหน้าจะกลายเป็นข้อเสียในคดี

ดูสิ่งที่ควรทำตอนนี้อ่านคู่มือกฎหมายที่ดิน

คำตอบสั้น: เริ่มจากรักษาหลักฐานและตรวจสถานะสิทธิ ก่อนเจรจาหรือฟ้อง

คดีที่ดินไม่ควรตัดสินจากโฉนดหน้าแรกหรือคำบอกเล่าฝ่ายเดียว ต้องตรวจสารบัญจดทะเบียน แผนที่ ระวาง การครอบครอง สัญญา การชำระเงิน และลำดับเหตุการณ์ คำตอบเปลี่ยนได้ตามประเภทเอกสารสิทธิ วันที่เริ่มครอบครอง ข้อตกลงเดิม และว่ามีหนังสือหรือหมายศาลกำหนดเวลาแล้วหรือไม่

คดีแบบใดที่เข้าข่าย

สิ่งที่ควรทำตอนนี้

1. หยุดการตอบโต้ที่เพิ่มความเสี่ยง: อย่ารื้อถอน ล็อกประตู ตัดน้ำไฟ หรือเข้าใช้กำลังโดยยังไม่ตรวจสิทธิ
2. ถ่ายและสำรองหลักฐาน: สภาพพื้นที่ หมุดเขต สิ่งปลูกสร้าง ป้ายประกาศ แชต หนังสือ และหลักฐานชำระเงิน
3. ตรวจเอกสารสิทธิ: สำเนาโฉนดทุกหน้าและรายการจดทะเบียนล่าสุด ไม่อาศัยภาพเก่าหรือสำเนาไม่ครบ
4. ทำลำดับเหตุการณ์: ใครครอบครองตั้งแต่เมื่อใด มีการอนุญาต เช่า ทักท้วง หรือบอกเลิกวันไหน
5. แยกเส้นตาย: วันนัดรังวัด วันตอบหนังสือ วันยื่นคำให้การ อายุความ และกำหนดตามสัญญา
6. ให้ทนายเลือกทาง: ตรวจว่าควรเจรจา ส่งหนังสือ รังวัด ขอคุ้มครองชั่วคราว ฟ้อง หรือต่อสู้คดี

เอกสารที่ควรเตรียม

• ผู้มีสิทธิ: บัตร ทะเบียนบ้าน หนังสือรับรองบริษัท มรณบัตรหรือเอกสารมรดก ใช้ตรวจฐานะและอำนาจดำเนินคดี
• คู่กรณี: ชื่อ ที่อยู่ สถานะผู้เช่า ผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้รับเหมา หรือผู้ครอบครอง ใช้กำหนดผู้ต้องรับหนังสือและคู่ความ
• ทรัพย์: โฉนดหรือเอกสารสิทธิ สารบัญจดทะเบียน แผนที่ ภาพถ่าย สัญญาเช่า สัญญาจะซื้อจะขาย ใช้ตรวจสิทธิและขอบเขตข้อพิพาท
• เงินและหนี้: สลิป ใบเสร็จ ตารางผ่อน ใบแจ้งหนี้ งวดงาน ใช้คำนวณยอดและพิสูจน์การชำระ
• ข้อพิพาท: หนังสือบอกกล่าว บันทึกประจำวัน หมายรังวัด หมายศาล คำให้การ และคำสั่ง ใช้ตรวจข้ออ้างและกำหนดเวลา

ทนายดำเนินการอย่างไร

1. ตรวจสิทธิ คู่ความ เขตอำนาจศาล และกำหนดเวลาที่เกี่ยวข้อง
2. ตรวจทะเบียนที่ดิน สัญญา หลักฐานการครอบครอง และประเด็นพิสูจน์
3. ประเมินทางเลือก ผลดีผลเสีย และหลักฐานที่ยังต้องหา
4. ร่างหนังสือบอกกล่าว คำฟ้อง คำให้การ คำร้อง หรือข้อตกลงระงับข้อพิพาทตามกรณี
5. เจรจา ไกล่เกลี่ย สืบพยาน และดำเนินคดีในศาลเมื่อจำเป็น
6. ติดตามผลคำพิพากษา การบังคับคดี หรือการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตามขอบเขตงาน

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

ไม่มีตัวเลขเดียวใช้ได้กับทุกคดี ระยะเวลาขึ้นอยู่กับจำนวนคู่กรณี การคัดค้าน ความครบของเอกสาร การรังวัด ผู้เชี่ยวชาญ เขตอำนาจศาล การส่งหมาย และชั้นอุทธรณ์หรือบังคับคดี ค่าใช้จ่ายอาจประกอบด้วยค่าธรรมเนียมศาล ค่าคัดเอกสาร ค่ารังวัดหรือผู้เชี่ยวชาญ ค่าเดินทาง และค่าทนาย ต้องประเมินจากเอกสารและงานที่ต้องทำจริง

ข้อผิดพลาดที่ทำให้เสียรูปคดี

• ใช้กำลังหรือทำลายทรัพย์เพราะเชื่อว่าโฉนดเป็นชื่อของตน
• เซ็นยอมรับแนวเขตหรือข้อตกลงโดยยังไม่เห็นแผนที่และเอกสารครบ
• ปล่อยหมายศาล หนังสือบอกเลิก หรือวันนัดรังวัดไว้จนพ้นกำหนด
• แก้ไขแชต ภาพ หรือเอกสารต้นฉบับจนตรวจที่มาไม่ได้
• คุยเฉพาะยอดเงินแต่ไม่กำหนดการส่งมอบ การถอนคดี และการจดทะเบียน
• โพสต์โฉนด เลขบัตร หรือข้อมูลคู่กรณีในพื้นที่สาธารณะ

สัญญาณที่ควรให้ทนายเข้าดูแลทันที

มีผู้คัดค้านการรังวัดหรือจดทะเบียน ทรัพย์กำลังถูกโอนหรือขายทอดตลาด มีการเข้าครอบครองใหม่ เอกสารสิทธิมีหลายฉบับ ผู้ถือกรรมสิทธิ์เสียชีวิตหรืออยู่ต่างประเทศ ได้รับหมายศาล หรือมีการขอให้ลงนามสละสิทธิ ข้อตกลง หรือรับเงินบางส่วน

คำถามที่พบบ่อย

ผู้เช่าไม่จ่ายและไม่ยอมออก ใช้เวลาฟ้องนานเท่าไร

ต้องดูสัญญา การบอกกล่าว การส่งหมาย และการต่อสู้คดี จึงไม่ควรรับรองเป็นจำนวนเดือนก่อนตรวจเอกสาร

แนวเขตมีปัญหา ต้องรังวัดก่อนทุกกรณีหรือไม่

การรังวัดอาจเป็นหลักฐานสำคัญ แต่ลำดับที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับเอกสารเดิม สภาพพื้นที่ และว่ามีคดีหรือคำสั่งใดอยู่แล้ว

กรรมสิทธิ์รวมตกลงแบ่งไม่ได้ ทำอย่างไร

ควรตรวจสัดส่วน สิทธิของผู้ถือร่วม ภาระจดทะเบียน และความเป็นไปได้ในการแบ่งทางกายภาพก่อนพิจารณาเจรจาหรือฟ้องแบ่ง

โครงการผิดสัญญา เรียกอะไรได้บ้าง

สิทธิขึ้นอยู่กับสัญญา ข้อเท็จจริง ความเสียหาย หลักฐานการชำระ และกฎหมายที่ใช้กับธุรกรรมนั้น ต้องตรวจว่าจะบังคับให้ทำ คืนเงิน ลดราคา บอกเลิก หรือเรียกค่าเสียหายได้เพียงใด

อ่านเรื่องที่ตรงกับปัญหา

ฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกหรือผู้เช่า · ครอบครองปรปักษ์ · ทางจำเป็นและภาระจำยอม · กรรมสิทธิ์รวม · รุกล้ำและแนวเขต · จำนองกับขายฝาก

ให้ทนายประเมินจากเอกสารจริง

ส่งคำว่า “คดีที่ดิน” พร้อม จังหวัด ประเภทปัญหา วันที่ของเอกสารล่าสุด และแจ้งว่ามีหมายศาล การโอน หรือการเข้าครอบครองแล้วหรือไม่ ทาง LINE @thaichineselawfirm เพื่อรับรายการเอกสารเบื้องต้น

คำเตือนและแหล่งกฎหมาย

คำเตือน: เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เรื่องทรัพย์ กรรมสิทธิ์รวม ภาระจำยอม ทางจำเป็น ครอบครองปรปักษ์ เช่า ซื้อขาย จำนอง และขายฝาก
• ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง เรื่องเขตอำนาจศาล การคุ้มครองชั่วคราว การพิจารณา และการบังคับคดี
• กรมที่ดิน สำหรับข้อมูลทะเบียน สิทธิในที่ดิน คู่มือประชาชน และประกาศค่าธรรมเนียมที่ใช้ในวันทำรายการ
• กรมที่ดิน: การได้มาซึ่งที่ดินและห้องชุดของคนต่างด้าว