เช่าร้านแล้วหลังคารั่ว ใครต้องซ่อม หักค่าเช่าได้ไหม
ผู้เขียน: นายศรศักดา จิราพงษ์ | บริษัท ไทย จีน ลอว์ เฟิร์ม จำกัด
ฝนตกแล้วน้ำไหลลงบนชั้นสินค้า ผู้ให้เช่าบอกให้ผู้เช่าหาช่างเอง แต่สัญญาเขียนเพียงว่าให้ดูแลร้านให้เรียบร้อย หากสำรองค่าซ่อมไป จะเรียกคืนหรือหักจากค่าเช่าเดือนถัดไปได้หรือไม่
คำตอบสั้น
ต้องแยกการซ่อมที่จำเป็นออกจากการบำรุงรักษาปกติและซ่อมเล็กน้อยก่อน โดยหลักผู้ให้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมที่จำเป็น และอาจต้องชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่าออกไปอย่างจำเป็นและสมควร แต่ต้องตรวจสาเหตุ ข้อสัญญา และการแจ้งซ่อม การมีใบเสร็จค่าซ่อมไม่ได้ทำให้หักค่าเช่าได้ทันที หากสิทธิเรียกคืนหรือยอดเงินยังโต้แย้งกัน การหักเองเสี่ยงกลายเป็นข้อพิพาทค่าเช่าค้าง
กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย
- ผู้เช่าร้าน สำนักงาน หรือโกดัง พบหลังคารั่ว ท่อน้ำเสีย หรืออาคารชำรุดระหว่างเช่า
- ผู้ให้เช่าต้องการแยกค่าใช้จ่ายที่ตนรับผิดจากงานดูแลประจำของผู้เช่า
- ผู้เช่าสำรองค่าซ่อมแล้วและกำลังจะตกลงหักค่าเช่าหรือเรียกเงินคืน
บทความนี้เน้นเช่าพื้นที่ประกอบธุรกิจ ไม่ใช่สัญญาซื้อขายบ้านหรือจ้างผู้รับเหมาสร้างอาคาร หากเช่าเพื่ออยู่อาศัยหรืออยู่ในโครงการที่มีผู้จัดการอาคาร ต้องตรวจข้อกำหนดเฉพาะและผู้มีหน้าที่ซ่อมเพิ่ม
สิ่งที่ควรทำตอนนี้
- ถ่ายภาพจุดรั่ว รอยชำรุด และสิ่งของเสียหายจากตำแหน่งที่ปลอดภัย บันทึกวันที่และครั้งที่เกิดเหตุ หากมีไฟฟ้าหรือโครงสร้างเสี่ยง ให้หยุดใช้พื้นที่และติดต่อผู้ดูแลอาคารหรือช่างที่เหมาะสม ไม่ขึ้นหลังคาเอง
- เปิดสัญญาและบันทึกส่งมอบ แยกข้อซ่อมโครงสร้าง งานบำรุงปกติ การดัดแปลงร้าน และช่องทางแจ้งเหตุ เทียบภาพก่อนเข้าเช่ากับสภาพปัจจุบัน
- แจ้งผู้ให้เช่าเป็นข้อความที่เก็บหลักฐานได้ ระบุจุดเสีย ผลต่อการใช้ร้าน และขอนัดตรวจพร้อมวันเริ่มซ่อม ส่งตามที่อยู่หรือช่องทางที่สัญญากำหนด
- ขอช่างระบุสาเหตุและรายการซ่อมเป็นลายลักษณ์อักษร แยกงานหยุดความเสียหายออกจากงานปรับปรุงหรือเพิ่มมูลค่าร้าน และส่งราคาให้ผู้ให้เช่าพิจารณาก่อนเมื่อไม่ใช่เหตุฉุกเฉิน
- ถ้าจำเป็นต้องออกเงินเร่งด่วน ให้เก็บเหตุที่รอไม่ได้ ภาพก่อนและหลังงาน ใบเสนอราคา ใบเสร็จ และหลักฐานโอน อย่ารวมค่าแต่งร้านใหม่ไว้เป็นค่าซ่อมจำเป็นโดยไม่แยกยอด
- ก่อนหักค่าเช่า ทำข้อตกลงระบุยอดที่ยอมรับ เดือนที่จะหัก ยอดค่าเช่าคงเหลือ และรายการที่ยังสงวนสิทธิ หากตกลงไม่ได้ให้ตรวจสิทธิหักกลบลบหนี้ก่อนวันครบกำหนดค่าเช่า
หลังคารั่วไม่ได้ตอบเองว่าใครเป็นฝ่ายจ่าย
มาตรา 546 กำหนดหลักการส่งมอบทรัพย์ในสภาพซ่อมแซมดี ส่วนมาตรา 550 วางหน้าที่ของผู้ให้เช่าเกี่ยวกับความชำรุดและการซ่อมที่จำเป็นระหว่างเช่า มาตรา 553 กล่าวถึงการดูแลและซ่อมเล็กน้อยของผู้เช่า จึงต้องรู้ว่าความเสียหายมาจากอายุอาคาร การใช้ร้าน หรือการดัดแปลงของใคร ไม่ตัดสินจากราคาซ่อมอย่างเดียว
ตัวอย่างสมมติ หลังคาเดิมเสื่อมจนรั่วกับผู้เช่าเจาะหลังคาติดป้ายแล้วน้ำเข้าอาจมีผู้รับผิดต่างกัน หากยังไม่รู้สาเหตุ ให้รายงานช่างตอบจุดนี้ก่อนส่งหนังสือเรียกเงิน การตรวจสัญญาก่อนลงทุนเปิดร้านเป็นอีกประเด็นหนึ่ง ดู สัญญาเช่าพื้นที่เปิดร้าน ต้องตรวจอะไร ก่อนลงทุนตกแต่ง
ซ่อมเองแล้วเรียกคืน ต้องมีอะไรให้ตรวจ
มาตรา 547 ให้พิจารณาค่าใช้จ่ายที่จำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์ที่เช่า โดยยกเว้นการบำรุงปกติและซ่อมเล็กน้อย หลักฐานจึงต้องแสดงทั้งเหตุที่ต้องทำและความเหมาะสมของยอด ไม่ใช่มีเพียงสลิปจ่ายเงิน
มาตรา 557 วางเรื่องการแจ้งเหตุแก่ผู้ให้เช่า อย่าปล่อยให้น้ำเข้าเพิ่มแล้วค่อยเรียกยอดความเสียหายทั้งหมด หากผู้ให้เช่ารู้ปัญหาอยู่แล้วก็ควรเก็บหลักฐานนั้น และเปิดทางให้เข้าตรวจหรือซ่อมในเวลาที่ตกลงกัน
สิทธิเรียกค่าซ่อมกับสิทธิหักค่าเช่าเป็นคนละขั้น
การหักกลบลบหนี้ต้องตรวจมาตรา 341 เป็นต้นไป รวมถึงคู่กรณี วัตถุแห่งหนี้ วันถึงกำหนด และข้อห้ามหรือข้อต่อสู้ในหนี้นั้น การที่ผู้ให้เช่ารับทราบว่ารั่วไม่เท่ากับรับรองค่าซ่อมทุกบาท
วิธีลดข้อโต้แย้งคือทำเอกสารยืนยันยอดและเดือนที่หัก ผู้รับเงินค่าซ่อมกับเจ้าหนี้ค่าเช่าต้องตรวจว่าเป็นบุคคลเดียวกันหรือมีอำนาจเกี่ยวข้องอย่างไร อย่าหยุดจ่ายทั้งเดือนเพียงเพราะส่งใบเสร็จไปแล้ว
ถ้าร้านใช้ไม่ได้ ต้องรีบเลิกสัญญาหรือไม่
มาตรา 548 เกี่ยวกับสภาพไม่เหมาะแก่ประโยชน์ที่เช่ามาเมื่อส่งมอบ ส่วนมาตรา 551 วางเงื่อนไขการบอกให้แก้ไขและความร้ายแรงของข้อบกพร่องในกรณีที่กำหนดไว้ ไม่ใช่รั่วทุกครั้งแล้วเลิกได้ทันที
ถ้าต้องหยุดขาย ให้เก็บวันที่หยุด พื้นที่ที่ใช้ไม่ได้ และหลักฐานค่าเสียหาย อย่าเขียนหนังสือยอมจบทุกข้อเรียกร้องเพื่อแลกค่าซ่อมโดยยังไม่ได้ตรวจรายการเสียหาย หากจะออกจากร้านต้องวางเรื่องบอกเลิก ส่งมอบ และเงินประกันร่วมกัน ดู สัญญาเช่า บอกเลิก-เงินประกัน ผู้เช่า-ผู้ให้เช่าต้องรู้
เอกสารที่ควรเตรียม
- คู่สัญญาและอำนาจลงนาม: สัญญาเช่า ภาคผนวก หนังสือรับรองบริษัทหรือมอบอำนาจที่เกี่ยวข้อง ใช้ดูว่าใครต้องรับหนังสือและตกลงค่าซ่อมได้
- ทรัพย์สิน: บันทึกส่งมอบ ภาพก่อนเช่า แปลนงานตกแต่ง รายงานช่าง และภาพความเสียหาย ใช้แยกสภาพเดิมกับความเสียหายใหม่
- หนี้และค่าใช้จ่าย: ใบแจ้งค่าเช่า ใบเสร็จ ใบเสนอราคาซ่อม และหลักฐานจ่าย ใช้ตรวจยอดที่จะเรียกคืนและงวดค่าเช่า
- ข้อพิพาท: ข้อความแจ้งซ่อม คำตอบผู้ให้เช่า นัดช่าง และหนังสือทวงถาม ใช้ตรวจการรับรู้เหตุและโอกาสแก้ไข
- หากคู่สัญญาเสียชีวิต: ค่อยเพิ่มมรณบัตรและหลักฐานผู้มีอำนาจจัดการมรดกเพื่อระบุผู้ติดต่อ ไม่ต้องเตรียมเอกสารทายาทในเรื่องเช่าทั่วไป
ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย
ระยะเวลาขึ้นกับการหาสาเหตุ ความปลอดภัย การเข้าถึงหลังคา และการตกลงวิธีซ่อม เวลาซ่อมทางช่างไม่ใช่เวลาที่จะยุติข้อพิพาททางกฎหมาย หากค่าเช่าใกล้ครบกำหนดควรตรวจเรื่องการจ่ายระหว่างเจรจาแยกต่างหาก
แยกค่าตรวจและซ่อมของช่าง ค่าผู้ประเมินความเสียหาย และค่าทนายตรวจสัญญาหรือเจรจา หากมีคดีจึงประเมินค่าธรรมเนียมศาลตามคำขอ ไม่มีราคาเดียวที่ใช้ได้กับร้านทุกแบบ
ข้อผิดพลาดที่ทำให้เสียสิทธิหรือเสียเวลา
- แจ้งด้วยคำพูดอย่างเดียวจนพิสูจน์วันที่แจ้งไม่ได้
- ซ่อมใหญ่โดยไม่มีหลักฐานความเร่งด่วนหรือราคางาน แล้วเรียกคืนทุกส่วน
- หักค่าเช่าทั้งยอดโดยยังไม่ได้ตรวจสิทธิหรือทำข้อตกลง
- ทิ้งชิ้นส่วนหรือซ่อมทับก่อนบันทึกสาเหตุ ทำให้แยกผู้รับผิดยาก
- เซ็นเอกสารรับเงินค่าซ่อมที่มีข้อความสละสิทธิในความเสียหายอื่นโดยไม่อ่าน
จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล
ควรให้ทนายตรวจเมื่อผู้ให้เช่าทวงค่าเช่าหรือขู่ว่าจะบอกเลิกหลังหักค่าซ่อม มีข้อสัญญาให้ผู้เช่ารับผิดทุกอย่าง สินค้าเสียหายมาก หรือทั้งสองฝ่ายต่างโทษการดัดแปลงของอีกฝ่าย ประเด็นเหล่านี้ต้องเทียบสัญญากับพยานทางช่าง
ทนายช่วยอะไรได้บ้าง
ทนายช่วยแยกหน้าที่ซ่อมจากข้อสัญญา ตรวจหลักฐานค่าใช้จ่าย ร่างหนังสือแจ้งให้แก้ไข ประเมินเงื่อนไขหักกลบลบหนี้ และทำข้อตกลงค่าซ่อมกับค่าเช่าคงเหลือ หากจำเป็นต้องเลิกเช่าหรือดำเนินคดี ต้องตกลงขอบเขตงานนั้นเพิ่มเติม
ขอบเขตงานที่เกี่ยวข้องดูได้ที่ บริการร่างและทบทวนสัญญาทางกฎหมาย และใช้ คู่มือร่างและตรวจสัญญาธุรกิจ ฉบับสมบูรณ์ 2026 แยกคำถามอื่นที่ต้องตรวจก่อนตัดสินใจ
คำถามที่พบบ่อย
มีใบเสร็จค่าซ่อมแล้วหักค่าเช่าได้เลยไหม
ยังสรุปไม่ได้ ใบเสร็จพิสูจน์การจ่าย แต่ต้องตรวจความจำเป็น ผู้รับผิด ยอดหนี้ที่ถึงกำหนด และเงื่อนไขหักกลบลบหนี้ด้วย
ผู้ให้เช่าไม่ตอบข้อความ ต้องรอจนสินค้าเสียทั้งหมดหรือไม่
ไม่ควรปล่อยให้ความเสียหายเพิ่ม ให้เก็บหลักฐานการแจ้งและใช้มาตรการบรรเทาที่ปลอดภัยเหมาะสม การเรียกคืนค่าใช้จ่ายต้องพิจารณาหลักฐานภายหลัง
จะเขียนหนังสือแจ้งซ่อมอย่างไร
ระบุทรัพย์และจุดเสีย วันที่พบ ผลกระทบ นัดตรวจที่เสนอ และสิ่งที่ต้องการให้ทำ พร้อมภาพประกอบ ใช้หลักการส่งหนังสือที่ตรวจสอบการรับได้ตาม หนังสือบอกกล่าวทวงถาม (โนติส) เขียนอย่างไรให้มีผลทางกฎหมาย
ติดต่อเพื่อเตรียมตรวจเอกสาร
ในการติดต่อครั้งแรก แจ้งเฉพาะข้อมูลเบื้องต้น ไม่โพสต์โฉนด สัญญา เลขบัตรประชาชน หรือข้อมูลคู่กรณีในพื้นที่สาธารณะ รอคำแนะนำช่องทางรับเอกสารจากสำนักงานก่อน
คำเตือน
เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ
📚 แหล่งอ้างอิงที่น่าเชื่อถือ (อ่านเพิ่มเติม)
ตรวจแหล่งข้อมูลเพื่อจัดทำต้นฉบับวันที่ 19 ตุลาคม 2569
