เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดตล่าสุด มิถุนายน 2026

ตอบสั้น ๆ: เมื่อผ่อนบ้านหรือที่ดินที่จำนองไว้กับธนาคารไม่ไหว ธนาคารจะบังคับจำนองตามขั้นตอนกฎหมาย โดยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 728 ผู้รับจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ชำระหนี้ภายในเวลาไม่น้อยกว่า 60 วันก่อน จึงจะฟ้องศาลเพื่อยึดทรัพย์ขายทอดตลาดได้ และตาม มาตรา 733 หากขายทอดตลาดได้เงินไม่พอชำระหนี้ โดยหลักลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดในส่วนที่ขาด เว้นแต่มีการตกลงเป็นอย่างอื่นภายใต้กรอบที่กฎหมายอนุญาต ที่สำคัญคือลูกหนี้ยังมีทางเลือกก่อนถูกยึด เช่น เจรจาประนอมหนี้ ปรับโครงสร้างหนี้ หรือขายทรัพย์เอง บทความนี้อยู่ในชุด คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ขั้นตอนการบังคับจำนองโดยย่อ

• ผิดนัดชำระหนี้: เมื่อลูกหนี้ค้างชำระตามเงื่อนไขสัญญากู้และจำนอง
• หนังสือบอกกล่าวบังคับจำนอง: ธนาคารต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ชำระหนี้ภายในเวลาไม่น้อยกว่า 60 วัน
• ฟ้องศาลบังคับจำนอง: หากยังไม่ชำระ ธนาคารฟ้องขอให้ศาลสั่งยึดและขายทอดตลาด
• ยึดและขายทอดตลาด: กรมบังคับคดีดำเนินการขายทอดตลาดทรัพย์ที่จำนอง

การบังคับจำนองเป็นกระบวนการที่ใช้เวลาหลายเดือน ลูกหนี้จึงมักมี "ช่วงเวลา" ให้เจรจาหรือหาทางออกก่อนทรัพย์จะถูกขาย การเข้าใจกระบวนการบังคับคดีโดยรวมช่วยให้วางแผนได้ ดูภาพรวมการบังคับคดีที่ สืบทรัพย์-บังคับคดี

ขายทอดตลาดไม่พอชำระหนี้ ลูกหนี้รับผิดไหม

จุดที่หลายคนกังวลคือ ถ้าบ้านถูกขายทอดตลาดแล้วได้เงินไม่พอใช้หนี้ จะต้องจ่ายส่วนที่ขาดอีกไหม ตามมาตรา 733 โดยหลัก เมื่อบังคับจำนองแล้วได้เงินไม่พอ ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดในเงินส่วนที่ยังขาด ซึ่งเป็นหลักคุ้มครองลูกหนี้ อย่างไรก็ดี กฎหมายเปิดช่องให้ตกลงเป็นอย่างอื่นได้ในบางกรณี และภายหลังการแก้ไขกฎหมายเพื่อคุ้มครองผู้จำนองและผู้ค้ำประกัน ข้อตกลงที่ทำให้ผู้จำนองซึ่งเป็นประกันหนี้ของผู้อื่นต้องรับผิดเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดก็อาจใช้บังคับไม่ได้ ดังนั้นควรให้ทนายตรวจสัญญาว่ามีข้อตกลงเรื่องส่วนขาดอย่างไร ประเด็นการค้ำประกัน/จำนองประกันหนี้ผู้อื่นดูที่ สัญญาค้ำประกันกฎหมายใหม่

ระวังหนี้ส่วนอื่นนอกจำนอง: หลักไม่ต้องรับผิดส่วนขาดตามมาตรา 733 เป็นเรื่องของ "หนี้ที่ประกันด้วยจำนอง" หากมีหนี้ส่วนอื่นหรือมีผู้ค้ำประกันเพิ่ม เจ้าหนี้อาจไปไล่เบี้ยกับส่วนนั้นได้ตามกฎหมาย การพิจารณาต้องดูโครงสร้างหนี้ทั้งหมด ไม่ใช่มองเฉพาะสัญญาจำนอง

ทางเลือกก่อนถูกยึดบ้าน

ก่อนที่บ้านจะถูกขายทอดตลาด ลูกหนี้ควรรีบดำเนินการ ไม่นิ่งเฉยจนเสียโอกาส ทางเลือกที่ควรพิจารณาได้แก่

• เจรจาปรับโครงสร้างหนี้/พักชำระเงินต้นกับธนาคาร
• ขอประนอมหนี้หรือทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้เป็นลายลักษณ์อักษร
• ขายทรัพย์เองในราคาตลาดเพื่อปิดหนี้ ซึ่งมักได้ราคาดีกว่าการขายทอดตลาด
• เข้าร่วมมาตรการช่วยเหลือลูกหนี้/ไกล่เกลี่ยหนี้ที่มีอยู่ในแต่ละช่วง

การเจรจาแต่เนิ่น ๆ มักได้ผลดีกว่ารอให้ถึงชั้นบังคับคดี และการทำข้อตกลงประนอมหนี้ให้ชัดเป็นลายลักษณ์อักษรช่วยป้องกันข้อพิพาทภายหลัง

จำนอง กับ ขายฝาก ต่างกันเมื่อผิดนัด

คนมักสับสนระหว่างจำนองกับขายฝาก ทั้งที่ผลเมื่อผิดนัดต่างกันมาก การ "จำนอง" กรรมสิทธิ์ยังเป็นของลูกหนี้ เจ้าหนี้ต้องฟ้องบังคับจำนองและขายทอดตลาด แต่การ "ขายฝาก" กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้รับซื้อฝากทันที หากไม่ไถ่คืนภายในกำหนดก็อาจหลุดเป็นสิทธิของผู้รับซื้อฝาก ซึ่งเสี่ยงเสียทรัพย์ง่ายกว่า ความต่างนี้สำคัญมากก่อนตัดสินใจนำบ้าน-ที่ดินไปเป็นหลักประกัน ดูที่ จำนอง vs ขายฝากที่ดิน

มาตรการช่วยลูกหนี้ที่ควรรู้

ลูกหนี้ที่ผ่อนบ้านไม่ไหวไม่ได้ไร้ทางออก ยังมีกลไกและมาตรการช่วยเหลือหลายทางที่ควรใช้ก่อนทรัพย์จะหลุดมือ

• การไกล่เกลี่ยข้อพิพาทชั้นก่อนฟ้องและในชั้นศาล ซึ่งช่วยให้ตกลงเงื่อนไขผ่อนใหม่ได้
• การขอปรับปรุงโครงสร้างหนี้หรือพักชำระเงินต้นกับสถาบันการเงิน
• มาตรการช่วยเหลือลูกหนี้ที่ภาครัฐหรือธนาคารแห่งประเทศไทยจัดให้ในแต่ละช่วง
• การรวมหนี้หรือรีไฟแนนซ์เพื่อลดภาระต่อเดือน

การเข้าร่วมมาตรการเหล่านี้ต้องทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรและอ่านเงื่อนไขให้เข้าใจ การมีทนายช่วยตรวจสอบเงื่อนไขและเจรจากับเจ้าหนี้ช่วยให้ได้ข้อตกลงที่เป็นธรรมและปฏิบัติได้จริง ลดโอกาสถูกฟ้องบังคับจำนอง

คำถามที่พบบ่อย

ผ่อนบ้านไม่ไหว ธนาคารยึดบ้านทันทีเลยไหม

ไม่ใช่ทันที ธนาคารต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ชำระหนี้ภายในเวลาไม่น้อยกว่า 60 วันตามมาตรา 728 ก่อน แล้วจึงฟ้องศาลเพื่อยึดและขายทอดตลาด กระบวนการใช้เวลาหลายเดือน ลูกหนี้จึงมีเวลาเจรจาหรือหาทางออก

ขายทอดตลาดได้เงินไม่พอ ต้องจ่ายส่วนที่ขาดไหม

โดยหลักตามมาตรา 733 เมื่อบังคับจำนองแล้วได้เงินไม่พอ ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดในส่วนที่ขาด เว้นแต่มีข้อตกลงเป็นอย่างอื่นภายใต้กรอบที่กฎหมายอนุญาต จึงควรให้ทนายตรวจสัญญากู้และจำนองว่ามีข้อกำหนดเรื่องนี้อย่างไร

ขายบ้านเองก่อนถูกขายทอดตลาดได้ไหม

ทำได้และมักเป็นทางที่ดีกว่า เพราะการขายเองในราคาตลาดมักได้เงินมากกว่าการขายทอดตลาด แต่ต้องประสานกับธนาคารผู้รับจำนองเรื่องการไถ่ถอนจำนองและปิดหนี้ ควรปรึกษาทนายเพื่อจัดการให้รัดกุม

ประนอมหนี้กับธนาคารต้องทำอย่างไร

ควรติดต่อธนาคารเพื่อขอปรับโครงสร้างหนี้หรือประนอมหนี้ และทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรให้ชัดเจนเรื่องยอดหนี้ งวดผ่อน และเงื่อนไข การมีทนายช่วยตรวจข้อตกลงช่วยให้เงื่อนไขเป็นธรรมและบังคับได้จริง

📚 แหล่งอ้างอิงที่น่าเชื่อถือ (อ่านเพิ่มเติม)

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 728, 733 (การบังคับจำนอง) — สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
• การยึดและขายทอดตลาดทรัพย์ — กรมบังคับคดี
• แนวคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องบังคับจำนองและความรับผิดส่วนขาด — ระบบสืบค้นคำพิพากษาศาลฎีกา
• อ่านเพิ่มเติมจากไทย จีน ลอว์ เฟิร์ม: คู่มือกฎหมายที่ดิน (เสาหลัก) · จำนอง vs ขายฝาก · สืบทรัพย์-บังคับคดี
• สำหรับบริการทางที่ดินเพิ่มจากพาร์ทเนอร์ ทนายความคดีที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์

ปรึกษาทนายความไทย-จีน ลอว์ เฟิร์ม