ผู้เช่าร้านค้างค่าเช่า เจ้าของล็อกประตูได้ไหม
ผู้เช่าค้างค่าเช่าร้านหลายงวด ติดต่อแล้วรับปากแต่ยังไม่จ่าย เจ้าของอยากเปลี่ยนกุญแจเพื่อหยุดความเสียหาย แต่ในร้านยังมีสินค้าและเครื่องมือของผู้เช่า ก่อนลงมือ ต้องแยกสิทธิเรียกเงินออกจากวิธีเอาพื้นที่คืน
คำตอบสั้น
การค้างค่าเช่าไม่ได้ให้อำนาจเจ้าของล็อกประตู ตัดน้ำไฟ หรือขนของผู้เช่าออกได้ทันที แม้มีเหตุบอกเลิกสัญญา ก็ต้องตรวจว่าบอกเลิกโดยชอบแล้วหรือไม่ ผู้เช่าคืนการครอบครองหรือยัง และมีข้อตกลงรับคืนพื้นที่อย่างไร การปิดร้านโดยพลการอาจกลายเป็นข้อพิพาทเรื่องการครอบครองและค่าเสียหายเพิ่มจากหนี้เดิม
กรณีของใครบ้างที่เข้าข่าย
- เจ้าของห้องแถวหรือพื้นที่ร้านค้าที่ผู้เช่ายังครอบครอง แต่เริ่มค้างค่าเช่า
- ผู้ให้เช่าที่ส่งหนังสือเลิกสัญญาแล้ว แต่ผู้เช่าไม่ยอมส่งกุญแจหรือย้ายของ
- ผู้เช่าร้านที่ถูกล็อกประตูและต้องการเก็บหลักฐานก่อนขอเข้ารับทรัพย์
บทความนี้เน้นการเช่าเพื่อประกอบกิจการ หากเป็นการให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยหรือธุรกิจที่มีกฎควบคุมสัญญาเฉพาะ ต้องตรวจข้อบังคับเพิ่มเติม ไม่ควรนำเงื่อนไขร้านค้าไปใช้กับหอพักหรือบ้านเช่าโดยตรง
สิ่งที่ควรทำตอนนี้
- ทำตารางยอดค้างแยกรายเดือน ระบุวันครบกำหนด เงินที่รับแล้ว และข้อโต้แย้ง เช่น ผู้เช่าอ้างว่าหักค่าซ่อมหรือเงินประกัน ตรวจรายการเดินบัญชีเทียบกับใบเสร็จก่อนทวง
- อ่านสัญญาฉบับลงนามและเอกสารต่ออายุ ตรวจเหตุเลิกสัญญา วิธีส่งหนังสือ ระยะให้แก้ผิดนัด และข้อตกลงเกี่ยวกับทรัพย์ที่เหลือในร้าน อย่าอ่านเฉพาะข้อที่อนุญาตให้เข้าพื้นที่
- จัดทำหนังสือทวงค่าเช่าที่ระบุยอด งวด และกำหนดชำระชัดเจน เก็บสำเนาพร้อมหลักฐานที่อีกฝ่ายได้รับ หากใช้หลักตามมาตรา 560 กับค่าเช่ารายเดือนหรือยาวกว่านั้น กฎหมายกำหนดให้บอกกล่าวให้ชำระโดยให้เวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ต้องตรวจเงื่อนไขสัญญาที่ใช้บังคับร่วมด้วย
- เมื่อพ้นกำหนด ให้ตรวจว่ามีการชำระหรือข้อตกลงขยายเวลาใหม่หรือไม่ ก่อนส่งคำบอกเลิกและเรียกคืนพื้นที่ หากยังครอบครองและไม่ยินยอมออก ให้พิจารณาเจรจาหรือดำเนินคดีขับไล่ตามข้อเท็จจริง
- หากตกลงคืนร้านได้ ให้นัดตรวจร่วมกัน ถ่ายสภาพพื้นที่ จดเลขมิเตอร์ ทำบัญชีทรัพย์คงเหลือ ระบุวันส่งกุญแจและยอดหนี้ที่ยังไม่ยุติ ให้ผู้มีอำนาจของทั้งสองฝ่ายลงนาม อย่าเขียนว่าไม่มีสิทธิเรียกร้องใดต่อกันหากยังไม่ตรวจยอดครบ
มีข้อสัญญาให้ล็อกประตูแล้วปลอดภัยหรือไม่
ยังสรุปไม่ได้ ต้องตรวจความชอบของข้อสัญญา เหตุที่ใช้สิทธิ และวิธีปฏิบัติจริง การเข้าตรวจร้านตามที่นัดหมายต่างจากการปิดกั้นผู้เช่าที่กำลังครอบครอง ข้อความในแบบสัญญาเพียงข้อเดียวไม่รับรองว่าการยึดของหรือทำให้กิจการหยุดจะไม่มีความรับผิด
ผู้เช่าหายไปแต่ของยังอยู่ ถือว่าคืนร้านแล้วหรือยัง
ประตูปิดหลายวันหรือไม่ตอบโทรศัพท์ยังไม่ใช่หลักฐานแน่นอนว่าสละการครอบครอง ต้องตรวจการส่งกุญแจ ข้อความย้ายออก และพฤติการณ์อื่น หากมีเหตุฉุกเฉินด้านความปลอดภัย ให้ติดต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและบันทึกเหตุจำเป็น ไม่ใช้เหตุฉุกเฉินเป็นข้ออ้างทวงหนี้
เอกสารที่ควรเตรียม
- คู่สัญญา: สัญญาเช่า ภาคผนวก หนังสือรับรองบริษัทหรือใบมอบอำนาจ ใช้ยืนยันว่าใครให้เช่าและใครรับหนังสือได้
- ทรัพย์สิน: เอกสารสิทธิ แผนผัง ภาพก่อนเช่าและล่าสุด บัญชีสินค้าและอุปกรณ์ ใช้แยกพื้นที่กับทรัพย์ที่เป็นของผู้เช่าหรือบุคคลอื่น
- หนี้: ใบแจ้งค่าเช่า ใบเสร็จ รายการเดินบัญชี และเงินประกัน ใช้คำนวณยอดที่ยังเรียกได้โดยไม่คิดซ้ำ
- ข้อพิพาท: หนังสือทวงและบอกเลิก หลักฐานรับ แชตนัดคืนร้าน และภาพเหตุปิดกั้น ใช้เรียงลำดับสิทธิและความเสียหาย
ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย
เวลาเจรจาคืนร้านขึ้นอยู่กับการติดต่อผู้เช่า การย้ายทรัพย์ และการโต้แย้งยอดเงิน หากต้องฟ้องและบังคับคดีจะเป็นอีกขั้นตอนหนึ่ง ไม่ควรนับระยะบอกกล่าวเป็นระยะที่รับร้านคืนได้แน่นอน ค่าใช้จ่ายต้องประเมินจากเอกสาร แยกค่าธรรมเนียมศาลเมื่อมีคดี ค่าส่งหนังสือหรือจัดเก็บทรัพย์ตามที่ตกลง และค่าทนายสำหรับตรวจสัญญา เจรจา หรือดำเนินคดี
ข้อผิดพลาดที่พบ
- คิดว่าเป็นเจ้าของจึงเข้ายึดร้านได้เสมอ โดยไม่ตรวจการครอบครองและขั้นตอนเลิกสัญญา
- ขายหรือทิ้งของที่อยู่ในร้านก่อนยืนยันเจ้าของและฐานสิทธิ ทำให้มีข้อเรียกค่าเสียหายเพิ่ม
- รับเงินหลังบอกเลิกแล้วออกใบเสร็จคลุมเครือ จนโต้เถียงว่าเป็นค่าเช่าต่อหรือชดใช้การอยู่ต่อ
- โพสต์ชื่อและเอกสารผู้เช่าสาธารณะเพื่อกดดัน ทั้งที่ไม่ช่วยพิสูจน์ยอดหนี้หรือการคืนพื้นที่
จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแล
ควรให้ทนายเข้าตรวจทันทีเมื่อจะเปลี่ยนกุญแจ ผู้เช่าโต้แย้งการเลิกสัญญา มีสินค้าบุคคลอื่นอยู่ในร้าน หรือมีข้ออ้างค่าเสียหายจากการหยุดกิจการ หากถูกปิดกั้นไปแล้วให้บันทึกวันเกิดเหตุและเก็บหลักฐานความเสียหาย การเรียกให้ปลดเปลื้องการรบกวนหรือคืนการครอบครองมีเงื่อนไขและกำหนดเวลาตามมาตรา 1374 และ 1375 จึงไม่ควรรอให้เรื่องเงียบเอง
ทนายช่วยอะไรได้บ้าง
ทนายตรวจยอดหนี้กับเงื่อนไขบอกกล่าว ร่างหนังสือทวงและบอกเลิกตามสิทธิ เจรจากำหนดวันส่งมอบ และจัดทำบันทึกตรวจทรัพย์ได้ หากตกลงไม่ได้จึงประเมินคำขอขับไล่ ค่าเสียหาย หรือการคุ้มครองที่เหมาะกับหลักฐาน โดยแยกขอบเขตงานคดีออกจากงานตรวจหรือร่างสัญญา
ดูขอบเขตบริการร่างและทบทวนสัญญา โดยตกลงงานที่ต้องการให้ตรวจจากเอกสารจริง
คำถามที่พบบ่อย
ลงบันทึกประจำวันแล้วล็อกร้านได้ไหม
การลงบันทึกประจำวันเป็นการบันทึกเหตุ ไม่ได้สร้างอำนาจเข้ายึดพื้นที่หรือแทนคำสั่งศาล ต้องตรวจฐานสิทธิและการคืนครอบครองแยกต่างหาก
มีเงินประกันอยู่ ต้องหักค่าเช่าก่อนเลิกสัญญาหรือไม่
ต้องดูวัตถุประสงค์และเงื่อนไขใช้เงินประกัน รวมถึงข้อตกลงภายหลัง อย่าเหมารวมว่าเงินประกันใช้แทนค่าเช่างวดสุดท้ายได้เสมอ
ผู้เช่ายอมคืนกุญแจ แต่ยังไม่จ่ายหนี้ รับไว้ได้ไหม
สามารถตกลงรับคืนพื้นที่โดยระบุยอดหนี้ที่ยังสงวนสิทธิได้ ควรบันทึกว่ารับกุญแจเมื่อใด และการรับคืนไม่ใช่การยกหนี้ส่วนที่ยังโต้แย้ง
อ่านประเด็นที่เกี่ยวข้อง
ภาพรวมอยู่ในคู่มือร่างและตรวจสัญญาธุรกิจ
ส่งคำว่า "ค้างค่าเช่าร้าน" พร้อมจังหวัด ยอดค้าง และวันที่ส่งหนังสือครั้งล่าสุด ทาง LINE @thaichineselawfirm เพื่อรับรายการเอกสารเบื้องต้น โดยไม่ส่งเอกสารส่วนตัวในช่องทางสาธารณะ
คำเตือน
เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนามหรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ
แหล่งอ้างอิงที่น่าเชื่อถือ
ตรวจแหล่งกฎหมายเพื่อจัดทำต้นฉบับวันที่ 20 ตุลาคม 2569
