บริการตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ เช็กโฉนด ทางเข้า และผังเมือง

คำตอบสั้น: ควรตรวจที่ดินก่อนลงนามหรือจ่ายเงินที่เรียกคืนยาก โดยเริ่มจากโฉนดทั้งด้านหน้าและหน้าสารบัญจดทะเบียน ตรวจผู้มีอำนาจขาย ภาระผูกพัน ทางเข้า แนวเขต การครอบครอง และข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ ขอบเขตที่ต้องตรวจจะเปลี่ยนตามประเภทเอกสารสิทธิ ที่ตั้ง ผู้ขาย และแผนการใช้ที่ดิน

บริการนี้เหมาะกับใครบ้าง

• กำลังซื้อที่ดิน บ้านพร้อมที่ดิน อาคารพาณิชย์ หรือทรัพย์เพื่อพัฒนาโครงการ
• ได้รับสำเนาโฉนดจากผู้ขายหรือนายหน้า แต่ไม่แน่ใจว่าข้อมูลครบและเป็นปัจจุบันหรือไม่
• ต้องการใช้ที่ดินสร้างบ้าน โรงงาน โกดัง ร้านอาหาร โรงแรม หรือกิจการที่ต้องตรวจข้อจำกัดเฉพาะ
• ที่ดินไม่มีทางออกชัดเจน ใช้ทางผ่านแปลงอื่น หรือหลักเขตไม่ตรงกับที่เข้าใจ
• ผู้ขายเป็นบริษัท กองมรดก เจ้าของร่วม คู่สมรส หรือผู้รับมอบอำนาจ
• ผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติและต้องตรวจรูปแบบสิทธิที่กฎหมายอนุญาตก่อนทำสัญญา

ถ้ามีการบุกรุก แนวเขตพิพาท ผู้ขายผิดสัญญา หรือมีคดีแล้ว เรื่องจะเปลี่ยนจากงานป้องกันก่อนซื้อเป็นงานข้อพิพาท ซึ่งต้องประเมินเอกสารและกำหนดเวลาดำเนินการแยกต่างหาก

ทนายตรวจอะไรให้บ้าง

ขอบเขตงานจะเลือกให้ตรงกับทรัพย์และวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อ รายการที่ต้องขอข้อมูลจากหน่วยงาน ลงพื้นที่ รังวัด หรือใช้ผู้เชี่ยวชาญอื่น จะระบุให้ชัดก่อนเริ่มงาน

ขั้นตอนการทำงาน

1. ส่งข้อมูลคัดกรอง: โฉนดครบทุกหน้า ที่ตั้งแปลง สถานะการวางเงิน วัตถุประสงค์ และวันที่ต้องลงนามหรือโอน
2. กำหนดขอบเขต: แยกงานที่ตรวจจากเอกสาร งานราชการ งานลงพื้นที่ งานรังวัด และงานผู้เชี่ยวชาญภายนอก
3. ขอเอกสารที่ขาด: จัดรายการเอกสารจากผู้ขาย บริษัท คู่สมรส เจ้าของร่วม หรือผู้จัดการมรดก
4. ตรวจและเทียบข้อมูล: ตรวจสิทธิ อำนาจขาย ภาระ ทางออก แนวเขต การครอบครอง ผังเมือง และสัญญา
5. สรุปก่อนตัดสินใจ: แยกเรื่องที่เดินหน้าต่อได้ เรื่องที่ต้องแก้ก่อนจ่ายเงิน และเรื่องที่ควรหยุดเพื่อตรวจเพิ่ม
6. จัดเงื่อนไขซื้อขาย: หากว่าจ้างต่อ ทนายสามารถร่างหรือแก้สัญญา เตรียมเอกสาร และประสานเงื่อนไขวันโอนตามงานที่ตกลง

เอกสารที่ควรเตรียม

• ผู้ขาย: บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หลักฐานสมรส หนังสือยินยอม หนังสือรับรองบริษัท หรือเอกสารผู้จัดการมรดก ใช้ตรวจตัวตนและอำนาจขาย
• ผู้ซื้อ: บัตรหรือหนังสือเดินทาง ข้อมูลบริษัท แผนสินเชื่อ และวัตถุประสงค์การใช้ทรัพย์ ใช้กำหนดจุดตรวจและโครงสร้างการซื้อ
• ทรัพย์สิน: โฉนดครบทุกหน้า แผนที่ พิกัด รูปแปลง ภาพถ่าย สิ่งปลูกสร้าง ใบอนุญาต และเอกสารรังวัดเดิม
• ภาระและหนี้: สัญญาจำนอง ยอดไถ่ถอน หนังสืออายัด สัญญาเช่า ข้อตกลงทางผ่าน หรือภาระจำยอม
• ข้อตกลงหรือข้อพิพาท: ใบจอง ร่างสัญญา หลักฐานชำระเงิน ข้อความกับผู้ขายหรือนายหน้า หนังสือทวงถาม และเอกสารคดี

อย่าส่งเอกสารในคอมเมนต์สาธารณะ: สำเนาบัตร โฉนด ลายมือชื่อ เลขคดี และข้อมูลคู่กรณีควรส่งผ่านช่องทางส่วนตัวของสำนักงานเท่านั้น

ระยะเวลาและค่าใช้จ่าย

ไม่มีตัวเลขเดียวที่ใช้ได้กับทุกแปลง งานตรวจสำเนาโฉนดต่างจากงานที่ต้องคัดเอกสารราชการ ตรวจบริษัท ลงพื้นที่ ประสานสำนักงานที่ดิน ขอหนังสือตรวจผังเมือง หรือรังวัด สำนักงานจะประเมินหลังเห็นเอกสารและกำหนดวันที่ต้องวางเงินหรือโอน

ปัจจัยสำคัญคือประเภทเอกสารสิทธิ จำนวนแปลง สถานะผู้ขาย ความครบของเอกสาร จังหวัดที่ทรัพย์ตั้งอยู่ จำนวนหน่วยงาน งานลงพื้นที่ และความเร่งด่วน ใบเสนอราคาควรแยกค่าทนาย ค่าธรรมเนียมราชการ ค่าเอกสาร ค่าเดินทาง และค่าบุคคลภายนอกเมื่อมี

ข้อผิดพลาดที่ทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบ

• ดูเฉพาะด้านหน้าโฉนด จึงไม่เห็นรายการจดทะเบียนด้านหลัง
• เชื่อว่าถนนที่รถวิ่งได้เป็นทางสาธารณะ ทั้งที่สิทธิทางกฎหมายอาจไม่ตรงกับการใช้จริง
• คิดว่ามีโฉนดแล้วสร้างอะไรก็ได้ โดยยังไม่ตรวจผังเมืองและข้อกำหนดพื้นที่
• เซ็นใบจองก่อนเห็นเงื่อนไขคืนเงินเมื่อผลตรวจไม่ผ่าน
• ใช้สัญญามาตรฐานที่ไม่กำหนดหน้าที่ถอนภาระ ส่งมอบพื้นที่ หรือแก้ปัญหาก่อนโอน
• โอนเงินให้บุคคลที่ยังตรวจตัวตนและอำนาจรับเงินไม่ได้

จุดที่ควรให้ทนายเข้าดูแลทันที

• ผู้ขายเร่งให้จ่ายเงินก่อนส่งโฉนดครบทุกหน้า
• ชื่อผู้เจรจาไม่ตรงกับผู้ถือสิทธิ หรือใช้หนังสือมอบอำนาจ
• มีจำนอง ขายฝาก อายัด เจ้าของร่วม หรือสิทธิของบุคคลอื่น
• ทางเข้าอยู่บนแปลงผู้อื่น หลักเขตไม่ชัด หรือมีคนครอบครองพื้นที่
• ผู้ขายเป็นกองมรดก บริษัท หรือมีผู้ลงนามหลายฝ่าย
• ซื้อเพื่อทำกิจการที่ต้องใช้ใบอนุญาตหรือก่อสร้างเฉพาะประเภท
• จ่ายเงินแล้วพบข้อมูลไม่ตรง หรือวันโอนใกล้เข้ามา

ทนายช่วยอะไรได้บ้าง

ตามขอบเขตที่ตกลง ทนายสามารถตรวจเอกสารและอำนาจผู้ขาย จัดรายการเอกสารที่ขาด ตรวจสัญญา ประสานการคัดข้อมูลหรือหน่วยงาน สรุปความเสี่ยง ร่างเงื่อนไขก่อนโอน เจรจาแก้สัญญา เตรียมเอกสารวันโอน และประเมินงานข้อพิพาทแยกเมื่อจำเป็น

กรุงเทพฯ เชียงใหม่ และต่างจังหวัด

หลักการตรวจสิทธิและอำนาจขายเหมือนกัน แต่ผังเมือง สภาพทางเข้า ข้อกำหนดพื้นที่ และหน่วยงานอาจต่างกัน ที่ดินในกรุงเทพฯ มักต้องพิจารณาข้อจำกัดการพัฒนาและอาคารอย่างละเอียด ส่วนเชียงใหม่และจังหวัดท่องเที่ยวอาจต้องตรวจสภาพพื้นที่ ทางสาธารณะ เขตควบคุมอาคาร หรือข้อจำกัดเฉพาะเพิ่ม การรับงานต่างจังหวัดจึงประเมินจากที่ตั้งและวัตถุประสงค์ก่อน

คำถามที่พบบ่อย

มีสำเนาโฉนดแล้ว ตรวจได้เลยหรือไม่

ใช้คัดกรองได้ แต่การยืนยันสถานะปัจจุบันอาจต้องเห็นเอกสารครบ ตรวจรายการจดทะเบียน หรือขอข้อมูลจากหน่วยงาน สำเนาที่ถ่ายไว้นานอาจไม่สะท้อนรายการล่าสุด

ทนายรับประกันได้หรือไม่ว่าซื้อแล้วจะไม่มีปัญหา

รับประกันไม่ได้ การตรวจสอบมีหน้าที่ค้นและประเมินความเสี่ยงจากข้อมูลที่เข้าถึงได้ในเวลานั้น เพื่อให้ผู้ซื้อตัดสินใจและกำหนดเงื่อนไขได้รอบคอบขึ้น

ควรตรวจก่อนหรือหลังวางมัดจำ

ควรตรวจก่อน หากจำเป็นต้องวางเงินเพื่อรักษาสิทธิ ควรกำหนดเงื่อนไขการตรวจสอบและการคืนเงินไว้ในสัญญาให้ชัด

ต้องรังวัดทุกแปลงหรือไม่

ไม่จำเป็นทุกกรณี แต่ควรพิจารณาเมื่อหลักเขตไม่ชัด สภาพพื้นที่ไม่ตรงกับรูปแปลง มีข้อโต้แย้ง หรือความคลาดเคลื่อนมีผลต่อแผนพัฒนา

ชาวต่างชาติใช้บริการได้หรือไม่

ได้ แต่ต้องตรวจเพิ่มว่าทรัพย์และรูปแบบสิทธิที่ต้องการเข้ากับข้อจำกัดของผู้ซื้อหรือไม่ ห้ามใช้ผู้ถือแทนเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย และควรตรวจโครงสร้างก่อนลงนามหรือโอนเงิน

อ่านข้อมูลที่เกี่ยวข้อง

• คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ฉบับสมบูรณ์
• ตรวจสอบโฉนดก่อนซื้อที่ดิน เช็ก 7 จุด
• สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เขียนอย่างไรไม่ให้เสียเปรียบ
• ที่ดินตาบอด ทางจำเป็น และภาระจำยอม
• ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้แค่ไหน

แหล่งกฎหมายและหน่วยงาน

• ประมวลกฎหมายที่ดิน ข้อมูลทะเบียน เอกสารสิทธิ การรังวัด และการจดทะเบียน จาก กรมที่ดิน
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เรื่องทรัพย์ ซื้อขาย เช่า จำนอง และทรัพยสิทธิ จาก สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
• พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 และบริการตรวจการใช้ประโยชน์ที่ดิน จาก กรมโยธาธิการและผังเมือง
• ข้อมูลนิติบุคคลและหนังสือรับรองผู้ขายที่เป็นบริษัท จาก กรมพัฒนาธุรกิจการค้า

คำเตือน: เนื้อหานี้เป็นข้อมูลกฎหมายทั่วไป คำตอบของแต่ละกรณีอาจเปลี่ยนตามข้อเท็จจริง เอกสาร ที่ตั้งทรัพย์ และกำหนดเวลา ควรให้ทนายตรวจข้อมูลก่อนลงนาม ชำระเงิน หรือดำเนินการที่กระทบสิทธิ