เขียนโดย นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · อัปเดตล่าสุด มิถุนายน 2026

ตอบสั้น ๆ: การโอนอสังหาริมทรัพย์ที่กรมที่ดินมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ คือ ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน ค่าจดจำนอง (กรณีกู้) 1% ของวงเงินกู้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปีและไม่เข้าข้อยกเว้น) หรือ อากรแสตมป์ 0.5% และ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ส่วนใครจ่ายแล้วแต่ตกลงกันในสัญญา ปี 2569 ยังมีมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (ผู้ซื้อบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย) ถึง 30 มิถุนายน 2569 บทความนี้อยู่ในชุด คู่มือกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ค่าใช้จ่ายในการโอนมีอะไรบ้าง

*ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ใช้กรณีขายอสังหาฯ ที่ถือครองไม่ถึง 5 ปี (มีข้อยกเว้น เช่น มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือได้มาโดยมรดก) **ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะไม่เสียอากรแสตมป์ซ้ำ — ทั้งสองตัวนี้เลือกเสียอย่างใดอย่างหนึ่งตามกรณี การคำนวณจริงควรตรวจกับสำนักงานที่ดินและสรรพากรในแต่ละเคส

มาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง 0.01% ปี 2569

ปี 2569 ยังมีมาตรการรัฐลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัย (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ และห้องชุด) ที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมิน ไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยผู้ซื้อต้องเป็น บุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และต้องจดโอนกับจดจำนองในคราวเดียวกันจึงได้สิทธิเต็ม มาตรการนี้มีผลถึง 30 มิถุนายน 2569 ดังนั้นผู้ที่วางแผนซื้อ-โอนควรตรวจสอบกำหนดเวลาและเงื่อนไขล่าสุดกับสำนักงานที่ดินก่อนทำรายการ

ข้อควรรู้: มาตรการลดหย่อนมักมีเงื่อนไขและกรอบเวลาที่เปลี่ยนได้ตามนโยบายรัฐ ตัวเลขและวันสิ้นสุดข้างต้นเป็นข้อมูลทั่วไป ควรยืนยันสถานะปัจจุบันกับกรมที่ดินหรือทนายก่อนตัดสินใจ เพราะมีผลต่อค่าใช้จ่ายอย่างมาก

ใครเป็นคนจ่าย ผู้ซื้อหรือผู้ขาย

กฎหมายไม่ได้บังคับตายตัวว่าใครต้องจ่ายค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ แต่เป็นเรื่อง "ตกลงกันในสัญญา" โดยแนวปฏิบัติทั่วไป ผู้ขายมักรับภาระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะ (เพราะเป็นภาษีจากการขายของผู้ขาย) ส่วนค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองมักตกลงแบ่งกันหรือให้ผู้ซื้อรับ การเขียนข้อ "ใครจ่ายค่าอะไร" ให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขายช่วยกันข้อพิพาทวันโอน ดูแนวทางเขียนสัญญาที่ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เขียนอย่างไรไม่ให้เสียเปรียบ

ตรวจให้ครบก่อนวันโอน

ก่อนถึงวันโอน ควรตรวจสอบโฉนด ภาระผูกพัน และคำนวณค่าใช้จ่ายล่วงหน้าเพื่อเตรียมเงินให้พอ การเซอร์ไพรส์เรื่องภาษีหรือค่าธรรมเนียมหน้าสำนักงานที่ดินทำให้ดีลสะดุดได้ ขั้นตอนตรวจสอบเอกสารก่อนซื้ออ่านที่ ตรวจสอบโฉนดก่อนซื้อที่ดิน เช็ก 7 จุด และกรณีผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติมีข้อจำกัดเพิ่ม ดูที่ ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทย

คำถามที่พบบ่อย

ค่าโอนคิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน

ค่าธรรมเนียมโอนคิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์คิดจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายกับราคาประเมิน ดังนั้นควรทราบราคาประเมินของแปลงนั้นก่อนเพื่อคำนวณได้ใกล้เคียง

ถือบ้านเกิน 5 ปี ยังเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไหม

โดยทั่วไปถ้าถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี มักไม่เข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะ และจะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน ทั้งนี้มีรายละเอียดและข้อยกเว้น ควรตรวจกับสรรพากร/สำนักงานที่ดินเป็นรายกรณี

มาตรการ 0.01% ต่างชาติได้สิทธิไหม

มาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง 0.01% กำหนดเงื่อนไขให้ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ดังนั้นชาวต่างชาติโดยทั่วไปไม่เข้าเงื่อนไขนี้ ควรตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดและวางแผนค่าใช้จ่ายตามจริง

ตกลงให้ผู้ขายออกค่าโอนทั้งหมด ทำได้ไหม

ได้ เรื่องใครจ่ายเป็นข้อตกลงในสัญญา จะให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งรับทั้งหมดหรือแบ่งกันก็ได้ ขอเพียงเขียนให้ชัดเจนในสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อไม่ให้เกิดข้อโต้แย้งหน้าสำนักงานที่ดินวันโอน

📚 แหล่งอ้างอิงที่น่าเชื่อถือ (อ่านเพิ่มเติม)

• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จำนอง — กรมที่ดิน
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ — กรมสรรพากร
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ · จำนอง) — สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา
• อ่านเพิ่มเติมจากไทย จีน ลอว์ เฟิร์ม: คู่มือกฎหมายที่ดิน (เสาหลัก) · สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน · ตรวจสอบโฉนดก่อนซื้อ
• สำหรับบริการทางที่ดินเพิ่มจากพาร์ทเนอร์ ทนายความคดีที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์

ปรึกษาทนายความไทย-จีน ลอว์ เฟิร์ม